Miethöhe

Der Mieter (Kläger) mietete von der Beklagten eine preisfreie Wohnung, Die Beklagte kündigte eine Modernisierung von Wohnung und Gebäude an. U.a. wurde ausgeführt, dass Mittel der KfW zur Durchführung der Maßnahmen beantragt seien. Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Beklagte dem Kläger die Erhöhung der Grundmiete aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen von € 291,59 um € 83,79 auf € 375,38. Dem Schreiben war eine Anlage als Kostenzusammenstellung beigefügt. Der Kläger hielt die Mieterhöhung aus formellen Gründen für unwirksam, zahlte unter Vorbehalt und forderte dann (gerichtlich) die Zahlungen zurück. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen, ebenso die vom Berufungsgericht zugelassene und eingelegte Revision.

 

Möglich sei es zwar, für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen die jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig zu untergliedern. Das gelte für reine Modernisierungen als auch modernisierenden Instandsetzungen bei Anrechnung des Instandsetzungsanteils des Vermieters, § 559 Abs. 2 BGB. In diesem Fall der modernisierenden Instandsetzung reiche die Angabe der Gesamtkosten, ergänzt um die Angabe der Quote oder des bezifferten Betrages für den darin enthaltenen Instandsetzungsanteil.

 

Allerdings ermangele es dem Erhöhungsverlangen an einer ausreichenden Erläuterung der Mieterhöhung im Hinblick auf die in § 559b Abs. 1 S. 2 BGB genannte Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln, weshalb die Mieterhöhungserklärung der Beklagten formell unwirksam sei. Nach § 559a BGB habe der Gesetzgeber für auf Modernisierungsmaßnahmen beruhende Mieterhöhungen eine Anrechnung bestimmter Mittel (Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen, sonstige Drittmittel; dazu auch § 558 Abs. 5 BGB)  vorgesehen, die die Maßnahmekosten ganz oder teilweise decken würden. Vom oder für den Mieter von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten würden nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters iSv. § 559 BGB gehören und deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden. Im Falle zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder Leistungen Dritter für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern verringere sich der Erhöhungsbetrag gem. § 559a Abs. 2 und 33 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung des Zuschusses oder Darlehens. Dies erfolge, damit dies auch dem Mieter zugute komme (BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08 -).

 

Da damit die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel Bedeutung für den Umfang der geforderten Mieterhöhung habe, erstrecke sich im Hinblick auf die dem Mieter zu verschaffende Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung die Pflicht des Vermieters zur Begründung auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB.

 

Dem entspreche die Mieterhöhungserklärung nicht. Im Text und den beigefügten Unterlagen finde sich unmittelbar keine Angabe zu anzurechnenden Drittmitteln iSv. § 559a BGB. Möglich wäre zwar aus Sicht des objektiven Erklärungsempfängers dies als stillschweigende Erklärung der Beklagten zu verstehen, dass solche Mittel nicht in Anspruch genommen wurden. Dem würde entgegenstehen, dass in der Erhöhungserklärung „vollumfänglich“ auf die Ausführungen im Ankündigungsschreiben Bezug genommen wurde und dort auf die beabsichtigte Beantragung von Mitteln der KfW für die Durchführung verwiesen worden sei. Dieser Hinweis sei infolge der Bezugnahme bei der Auslegung zu berücksichtigen. Damit sei für den Empfänger unklar, welche Erklärung die Beklagte zur Inanspruchnahme von Drittmitteln letztlich habe abgeben wollen: Es erfolgte tatsächlich keine Inanspruchnahme, oder Drittmittel seien beantragt worden aber nicht bewilligt worden, oder gewähret Drittmittel seien nicht auf die Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen worden. Denkbar sei auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlichtweg vergessen habe.

 

 

Damit sei die Mieterhöhungserklärung für die Beklagte nicht geeignet, dem Kläger diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötige, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen zu können und zu entscheiden, ob Bedarf für eine eingehende Kontrolle (z.B. Belegprüfung durch Einsichtnahme in Rechnungen / sonstige Belege, Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen) besteht (BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21 -).

Ein registriertes Inkassounternehmen (§ 10 RDG) machte aus abgetretenen Recht des Mieters Ansprüche gegen die beklagte Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§556d BGB; sogen. Mietpreisbremse) in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 geltend. Die Wohnung befand sich in einem nach der Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benannten Bereich. Der Nettokaltmietzins betrug zunächst für die 77,66 qm große Wohnung € 610,65 (€ 7,86 / qm). Mit Schreiben vom 20.07.2017 verlangte die Beklagte die Zustimmung zur Erhöhung der benannten Miete auf € 674,08 (€ 8,68 / qm), dem der Mieter zustimmte. Die Klägerin rügte einen Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe (nach der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung des § 556g Abs. 2 BGB) bei Mietvertragsabschluss und begehrte Auskunft und die Rückzahlung des danach zu viel gezahlten Mietzinses. Die Klage hatte weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihren Anspruch weiter; der BGH wies die Revision als unbegründet zurück.

 

Zutreffend sei das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Anwendbarkeit der Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff BGB) nicht vorlägen, da die beanstandete Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Vereinbarung, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung beruhen würde, für die die Regelungen der §§ 556d ff BGB nicht geltend würden.

 

Dem Mieterhöhungsbegehren der Beklagten sei ein Entwurf der Zustimmungserklärung beigefügt gewesen mit der Bitte um Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung und Rücksendung der Erklärung. Die gewählte Formulierung spräche dafür, dass Gegenstand der Vereinbarung die Erhöhung der Miete auf den neuen Gesamtbetrag gewesen sei und nicht lediglich die Höhe der Veränderung. Denn dort sei ausdrücklich von der „bisher vereinbarten“ Nettokaltmiete, von deren „Veränderung“ um € 63,43 und von der „neuen Vereinbarung“ von monatlich € 674,08 die Rede. Diese Auslegung durch das Berufungsgericht entspräche auch dem Sinn und Zweck der Mieterhöhungsvereinbarung sowie der Interessenslage beider Parteien bei der Erhöhung der Miete: Diese sei darauf gerichtet gewesen, die Miethöhe für die Zukunft einvernehmlich zu ändern. Entscheidend sei daher für die weitere vertragliche Beziehung nicht, um welchen Betrag die ursprüngliche erhöht worden sei, sondern wie hoch die künftig zu bezahlende Miete ist. Die Parteien hätten mithin ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und einen neuen Betrag festsetzen wollen. Daher umfasse der Bindungswille nicht nur den Erhöhungsbetrag, sondern die insgesamt den neuen Gesamtbetrag. Ein Aufsplitten der zu zahlenden Miete in zwei Teile, nämlich die bisherige Miete und den Erhöhungsbetrag, würde sich als eine künstliche und lebensfremde Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachverhaltes darstellen, die dem Sinn und Zweck der Mieterhöhung und der beiderseitigen Interessenslage zuwider laufen würde.

 

Der Annahme der Klägerin, der Mieter habe mit der Zustimmung zur Mieterhöhung nicht auf seine Rechte aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen Miete gegen Regelungen über die Mietpreisbremse verzichten wollen, folgte der BGH nicht. Abzustellen sei auf das Verständnis des objektiven Erklärungsempfängers. Der Mieter würde das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters regelmäßig so verstehen, dass mit der angestrebten Erhöhung der erhöhte Betrag als künftig zu zahlende Miete festgelegt werden soll. Deshalb könne der vorbehaltslosen Zustimmung des Mieters regelmäßig nicht entnommen werden, dass er sich eventuelle Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der bisherigen Miete habe vorbehalten wollen und deshalb nicht der gesamtmiete, sondern nur dem Erhöhungsbetrag habe zustimmen wollen. Dies gelte im Streitfall auch deshalb, da (unabhängig davon, ob ein Verstoß gegen § 556d BGB bei Mietvertragsabschluss vorlag) zum Zeitpunkt der Mieterhöhungsvereinbarung ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 S. 3 BGB wegen zu viel gezahlter Miete mangels Rüge gem. § 556g Abs. 2 BGB a.F. (für Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden; für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, siehe unten zu „Anmerkung“) nicht bestanden habe und auch Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter Bedenken gegen die Zulässigkeit der bisherigen Miete vorgebracht habe, nicht aufgezeigt wurden. Das aber würde sei dahingehend zu deuten, dass auch nach dem Willen des Mieters künftig und unabhängig von der Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe die erhöhte Miete als vertraglich vereinbart gelten sollte.

 

Die Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff BGB seien auch nicht unmittelbar oder analog auf nachträgliche Mietvereinbarungen anzuwenden. Sie würden nach dem Wortlaut als auch dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gelten. Diese Zielsetzung ergäbe sich auch aus der Gesetzesbegründung, wonach die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f). Für eine analoge Anwendung würde es daher an einer erforderlichen planwidrigen Regelungslücke ermangeln. Zudem habe das Berufungsgericht zutreffend darauf hingewiesen, dass ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis - anders als bei Neuabschluss - die begeharte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und die Zustimmung ohne Gefahr des Verlustes seiner Mietwohnung ablehnen könne.

 

Anmerkung:

 

Mit der wirksamen Vereinbarung der neuen Miethöhe kann eine Rückforderung der Miete ab diesem Zeitpunkt aus den Gründen der §§ 556d ff BGB nicht erfolgen.

 

 

Für Mietverträge, die bis zum 31.03.2020 abgeschlossen wurden, scheiden Rückzahlungsansprüche gem. § 556g BGB aus, wenn die Rüge zum Verstoß gegen die Begrenzung der Miethöhe erst nach der Zustimmung zur Mieterhöhung erfolgt (so in dem hier entschiedenen Fall des BGH). Für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden, kann der Rückzahlungsanspruch - unabhängig davon, ob eine Rüge erhoben wurde - nur für die Zeit ab Vertragsabschluss bis zur Zustimmung zur Mieterhöhung gelten gemacht werden, muss aber binnen 30 Monaten nach Mietvertragsabschluss erfolgen. 

Lange wurde eine grundlegende Entscheidung des BGH ersehnt: Wie wirkt sich eine COVID-19 bedingte hoheitliche Maßnahme, die die Schließung von Geschäftslokalen zur Folge hat, auf das Mietverhältnis aus ? Der BGH hat sich der Ansicht angeschlossen, die darin  keinen Mietmangel sehen, auch keine Unmöglichkeit des Vermieters,  die Mietsache in einem Zustand zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Er stellt auf § 313 Abs. 1 BGB ab und räumt dem Mieter von gewerblichen Räumen das grundsätzliche Recht ein, eine Anpassung der Miete zu begehren. Allerdings soll eine Prüfung des Einzelfalls erfolgen, ob für den Mieter eine Unzumutbarkeit besteht, ab dem unveränderten Vertrag festzuhalten, wobei im Rahmen der Prüfung auch finanziell Vorteile des Mieters (z.B. staatliche Hilfen zum Ausgleich der pandemiebedingten Leistungen ) berücksichtigt werden sollen.

 

Die Leitsätze der Entscheidung des BGH vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 – lauten:

„1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.

2. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.

3. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.“

 

Nachfolgend sollen die wesentlichen Erwägungen des BGH aufgezeigt werden, die der BGH für eine Anpassung des Mietzinses ausführte und welche Konsequenzen dies für die Darlegungs- und Beweislast der Parteien des Mietverhältnisses hat.

 

1.

 

Der BGH stellt klar, dass die Regelungen zur Leistungsstörung, so insbesondere in § 313 Abs. 1 BGB (Regelungen zur Veränderung der Geschäftsgrundlage nach Vertragsabschluss) entgegen einer in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Ansicht nicht von Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen würden, mit dem der Gesetzgeber Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters wegen eine (coronabedingten) Leistungsverzugs ausschloss.  Er schließt sich der Gegenansicht an und verwies darauf, dass die Regelung in Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB nur eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters bei coronabedingter Nichtleistung enthalte, die Pflicht zur Mietzahlung aber nicht tangiert würde. Zudem sei nach dem Gesetzeszweck den Mietern ein Moratorium für einen bestimmten Zeitraum eingeräumt worden. Entgegen einem in Art. 240 § 1 EGBGB enthaltenen Grundsatz habe der Gesetzgeber aber davon Abstand genommen dem Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht einzuräumen. Würde es sich um eine abschließende Regelung handeln, würde sich diese zum Nachteil der Mieter auswirken, da diese auch bei einer coronabedingten Schließung zur Zahlung der vollständigen Miete verpflichtet blieben. Das Risiko, die Räume nutzen zu können, sei in diesem Fall alleine auf den Mieter verlagert, weshalb in der Konsequenz sich diese Norm dann als Schutz des Vermieters darstellen würde. Es lägen aber keine Anhaltspunkte vor, dass hier der Gesetzgeber das Nutzungsrisiko alleine auf den Mieter verlagern wollte.

 

a)

 

Soweit teilweise ein Minderungsrecht des Mieters nach § 536 Abs. 1 BGB angenommen würde, sei dem aber zu folgen. Betriebsschließungen, die durch Allgemeinverfügungen des Staates veranlasst wurden, würden keinen Mangel der Mietsache darstellen. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen könnten nur dann einen Mangel der Mietsache nach §§ 536ff BGB begründen, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen würden und nicht ihre Ursache in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache hätten. Gesetzgeberische Maßnahmen währen des Gebrauchs der Mietsache könnten nur dann zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn diese Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der geschäftlichen Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stünde. Dies sei aber bei den coronabedingten Allgemeinverfügungen nicht der Fall, da diese nicht auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des der Mietsache beruhen würden, sondern an den Geschäftsbetrieb des Mieters anknüpfen. Zwar sei der Zugang zu den entsprechenden Einrichtungen untersagt und der ungehinderte Zugang gerade bei der Vermietung von Gewerberäumen Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung, wenn dieser auf den Kundenverkehr angewiesen sei. Allerdings verbiete sich eine Ausuferung des Mangelbegriffs, weshalb auch in diesen Fällen die Zugangsbeschränkung nur dann als Mangel anerkannt werden könne, wenn  die Zugangsbeschränkung mit der Lage oder der Beschaffenheit des Mietobjekts zusammenhängen würde (so bei Baumaßnahmen der öffentlichen Hand im Umfeld der Mietsache), nicht aber wenn die Zugangsbeschränkung allgemein coronabedingt für Geschäfte in dem betroffenen Gebiet ein Öffnungsverbot gilt. Die weitergehende Frage, ob bei einer Beschränkung des Öffnungsverbotes nur für einzelne Geschäftsbereiche (z.B: Gaststätten, Fitnessstudios) anders gelten müsste, ging der BGH nicht ein; man wird aber in Ansehung seiner einschränkenden Darlegung des Mangelbegriffs davon auszugehen haben, dass auch für diesen Fall ein Mangel nicht angenommen werden kann, da es nicht um das Geschäft im Einzelnen gehen würde, sondern um eine unbestimmte Anzahl von Geschäften in dem betroffenen Gebiet. Im Hinblick auf eine Entscheidung des Reichsgerichts zu einem Mangel der Mietsache wegen Verbots von Tanzveranstaltungen während des 1. Weltkriegs für eine Gaststätte mit vorwiegend Tanzveranstaltungen (RGZ 87, 277, 280; RGZ 89, 203, 205) verwies der BGH darauf, dass zum Einen der damalige der Mangelbegriff vom BGH fortentwickelt worden sei, zudem erst später die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage entwickelt wurden.

 

Entsprechend negierte auch der BGH eine Befreiung von der Mietzahlungspflicht, da dem Vermieter seine vertragliche geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ganz oder teilweise unmöglich geworden sei (§§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB). Ob diese Regelungen durch das mietrechtliche Gewährleistungsrecht ((§§ 536ff BGB) ausgeschlossen seien, könne dahinstehen. Dem Vermieter sei es nach den obigen Grundsätzen nicht unmöglich, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache entsprechend dem Mietzweck zu gewähren und seine geschuldete Leistung auch während der Zeit der hoheitlich angeordneten Schließung erbracht. Er habe keine (mangels Vereinbarung) keine Einstandspflicht für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie.

 

b)

 

In Betracht käme allerdings eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 Abs. 1 BGB.

 

Die Anpassung könne verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert hätten. Diese Anpassung könne nur insoweit gefordert werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der gesetzlichen und vertraglichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne.

 

Die durch die COVID-19-Pandemie hervorgerufene weitreichende Beschränkung des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens habe den abgeschlossenen Mietvertrag (für die betroffen Geschäfte) schwerwiegend geändert, da bei Abschluss des Vertrages keine der Parteien an eine derartige Pandemie und deren verbundenen erheblichen hoheitlichen Eingriffen gedacht habe.  Wegen der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemie (Geschäftsschließungen, Kontakt- und Zugangsbeschränkungen) und der damit verbundenen Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben während des 1. Lockdown im Frühjahr 2020 sei die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Unter der großen Geschäftsgrundlage verstünde man die Erwartung der Vertragsschließenden, dass die die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen des Vertrages nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder (Natur-) Katastrophen ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert würde.  Durch die Schließung des Geschäftslokals durch die coronabedingte hoheitliche Maßnahme sei eine derartige Störung eingetreten.

 

Allerdings sei für die Anwendung des § 313 BGB insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände gehen würde, die nach der vertraglichen Vereinbarung in den Risikobereich lediglich einer Partei fallen würden. Der Mieter habe aber im vorliegenden Fall nicht alleine das Verwendungsrisiko, wenn nichts anderes vereinbart wurde, wobei derartige Vereinbarungen auch eng auszulegen seien. Es sei auch davon auszugehen, dass die Parteien, hätten sie bei Abschluss des Vertrages eine Pandemie mit der Gefahr hoheitlich angeordneter Schließungen bedacht, den Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten.  Es sei davon auszugehen, dass „redliche Mietvertragsparteien“ das Risiko nicht einseitig zu Lasten des Mieters geregelt hätten, sondern in diesem Fall eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen hätten.

 

Auch wenn die Geschäftsgrundlage danach entfallen ist, bedeutet dies nicht notwendig eine Öffnung für eine Vertragsanpassung, wie der BGH feststellt. § 313 Abs. 1 BGB erfordere weiterhin, dass dem betroffenen Vertragspartner (hier Mieter) unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, ein Festhalten am Vertrag nicht zugemutet werden könne. Das Festhalten müsste zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen. Ein Festhalten des Mieters am Vertrag zu der dortigen Miethöhe käme damit dann in Betracht, wenn ihm dies nach Abwägen aller Umstände einschließlich der Risikoverteilung zumutbar sei.

 

Im Verhältnis Vermieter und Mieter trage grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko. Dazu gehöre auch, mit der Mietsache Gewinne erzielen zu können. Erfülle sich dies aufgrund nachträglich eingetretener Umstände nicht, handele es sich um ein typisches Risiko des Mieters; dies würde auch für nachträgliche gesetzgeberische oder hoheitliche Maßnahmen gelten, die zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs führen. Wenn aber die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Eindämmung der COVID-19-Pandemi in Form einer zeitweiligen Betriebsschließung beruhe, gehe dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko hinaus. Die wirtschaftlichen Nachteile würden nicht auf unternehmerischen Entscheidungen beruhen und auch nicht auf enttäuschten Vorstellungen. Sie seien Folge umfassender staatlicher Eingriffe. Es habe sich damit ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne entsprechende Regelung nicht erfasst sei. Es sei eine Systemkrise mit weitreichenden Folgen, die zur Störung der großen Geschäftsgrundlage geführt habe.

 

2.

 

Der BGH lehnt eine schematische Teilung des Risikos durch Halbierung der Miete ab, da das Risiko der pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung keine der Mietvertragsparteien alleine träfe.

 

a)

 

Bei der vorzunehmenden Abwägung sei zunächst von Bedeutung, welche Nachteile der Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer habe. Diese lägen bei dem gewerblichen Mieter im Umsatzrückgang, wobei auf den Geschäftsumsatz und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen sei. Auch sei zu berücksichtigen, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat bzw. ergreifen könnte, um die möglichen Verluste der Geschäftsschließung zu vermindern.

 

Um eine Überkompensation von derartigen Verlusten zu vermeiden, seien weiterhin bei der Prüfung der Unzumutbarkeit die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat oder hätte erlangen können, wozu auch Leistungen einer evtl. einstandspflichtigen Betriebsversicherung zählen würden. Hingegen würden staatliche Leistungen, die nur als Darlehen gewährt würden, außer Betracht zu bleiben haben, da durch solche Darlehen keine Kompensation (infolge der Rückzahlungspflicht) entstünde. Für die Anpassung sei aber eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters nicht erforderlich.

 

Ferner seien bei der Abwägung auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen. Welche das im Einzelnen sind, wird vom BGH nicht weiter ausgeführt. Zu denken wäre an den laufenden Unterhalt der Immobilie (Steuern, Versicherungen, Abgaben für Müllabfuhr pp., evtl. Tilgung von Darlehen).

 

Derjenige, der sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufe, müsse den Nachweis erbringen, dass ihm ein Festhalten am Vertrag zu den bisherigen Konditionen unzumutbar sei. Er müsse daher im Falle einer pandemiebedingten Schließung darlegen und (im Falle des Bestreitens) nachweisen, welche Nachteile ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind, die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen, ferner, welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen. Behauptet er, keine staatliche Unterstützung erhalten zu haben, müsse er darlegen und evtl. beweisen, um welche Hilfeleistungen er sich vergeblich bemühte; gelänge ihm dies nicht, müsste er so behandelt werden, als hätte er die staatliche Unterstützung erhalten. Wenn der Vermieter einwendet, die Verluste würden nicht auf der COVID-19-Pandemie beruhen, so müsse dies der Vermieter darlegen und beweisen.  

 

b)

 

Mit der hoheitlichen Maßnahme der Schließung von Geschäften für eine bestimmte Zeit tritt an sich bereits der Zeitpunkt ein, zu dem ersichtlich ist, dass kein Umsatz mehr erzielt werden kann, ggf. Ersatzmaßnahmen getroffen werden müssen. Wann aber soll nun der Mieter sein Verlangen auf Anpassung der Mietkonditionen wegen Wegfalls der großen Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB stellen ?

 

In seiner Entscheidung geht der BGH auf die Dauer der Schließung und den Verlust währen dieser Zeit ein, ebenso auf die möglichen Unterstützungen durch den Staat, eine Betriebsversicherung pp. Ob und inwieweit staatliche Stellen Zahlungen leisten, ob eine Betriebsversicherung zahlt oder zahlen muss, wird sich regelmäßig erst im Laufe der Zeit feststellen lassen, ebenso wie sich der Erfolg möglicher Ersatzmaßnahmen erst im Laufe der Zeit zeigen wird. Soll nun der Mieter weiter zahlen oder es auf einen Mietrückstand ankommen lassen (der bei dem ersten Lockdown noch - so der BGH - nach Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB ein Kündigungsrecht des Vermieters ausschloss (nicht aber im zweiten Lockdown) ?

 

In dem vom BGH abgehandelten Fall hatte der Mieter lediglich die Miete für April 2020 nicht gezahlt, alle anderen Mieten in 2020 hatte er gezahlt. Das hätte dem Berufungsgericht nach Auffassung des BGH Veranlassung geben müssen, sich die Frage zu stellen, ob der durch die Geschäftsschließung bedingte Umsatzrückgang tatsächlich so erheblich war, dass für den Mieter die vollständige Bezahlung der Miete für den streitgegenständlichen Zeitraum unzumutbar war.

 

 

Es ist sicherlich im Nachhinein leicht festzustellen, welcher Umsatz ausgefallen ist, welche Maßnahmen hätten ergriffen werden können, um eine n Umsatzverlust einzudämmen oder gar zur verhindern, welche staatlichen Leistungen möglich gewesen wären und ob eine Betriebsversicherung hätte zahlen müssen. Zweifelhaft ist aber, ob dies bereits zu Beginn der pandemiebedingt angeordneten Schließung für einen längeren Zeitraum möglich ist. 

Streitig war der von der beklagten Mieterin nicht gezahlte Mietzins für das aufgrund der Corona-Epidemie nach Verordnung zu schließende angemietete Ladenlokal der Beklagten für April 2020. Die verordnungsbedingte Schließung dauerte vom 18.03. bis 20.04 2020. Von der beklagten wurde geltend gemacht, sie habe bei allen Filialen bundesweit gegenüber 2018 und 2019 im März 2020 einen Umsatzverlust von 54%, im April 2020 von 41% gehabt und die Schließung der Filialen führe zu einer erheblichen Liquiditätslücke, weshalb sie die Miete April nicht zahlen könne. Si e nutze die Kurzarbeit; staatliche Unterstützung erhalte sie nicht. Sie sei daher zur Mietzahlung nicht verpflichtet.

 

Das Landgericht gab der Zahlungsklage der vermietenden Klägerin statt.

 

Weder sei die Beklagte nach §$ 536 Abs. 1 S. 1 BGB von einer Mietzahlungsverpflichtung befreit noch nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB zur Herabsetzung der Miete berechtigt. Denn die staatlich angeordnete  Maßnahme stelle sich nicht als Mangel der Mietsache nach § 536 BGB dar. Ein Mangel sei die Abweichung der Ist- von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit. Zwar könnten auch öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse einen Mangel bewirken, doch setze dies voraus, dass die Beschränkung der konkreten Mietsache ihre Ursache gerade in deren Beschaffenheit und Beziehung zur Umwelt habe und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters. Hoheitliche Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen würden, würden in den Risikobereich des Mieters fallen. Der Vermieter sei nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nur verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehen Nutzung ermögliche, wobei das Verwendungsrisiko bei dem Mieter verbliebe. Damit aber scheide ein Sachmangel aus, da die hoheitliche Maßnahme dem Schutz der Bevölkerung gedient habe und nicht an die Beschaffenheit der Mietsache als solche anknüpfe.

 

Eine Befreiung von der Mietzahlungsverpflichtung ergebe sich auch nicht aus § 326 Abs. 1 S. 1 iVm. § 275 Abs. 1 BGB da durch die staatlich verordnete Schließung kein Fall der Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung durch den Vermieter vorläge. Die Schließung stelle sich als Verwendungsrisiko dar, welches alleine bei dem Mieter läge.

 

Letztlich könnte der Mieter auch nicht auf der Grundlage des § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Es sei dazu nicht einmal klar, ob die Parteien den Vertrag (abgeschlossen 2015) nicht oder anders abgeschlossen hätten, wenn sie sich damals bewusst gemacht hätten, dass die Verkaufsstätte auf Grund staatlicher Maßnahmen für einen Monat geschlossen würde. Darauf käme es aber auch nicht an, da jedenfalls der Beklagten das Festhalten am bisherigen Vertrag nicht unzumutbar sei.

 

Die Vertragsanpassung habe zur Voraussetzung, dass dies zur Vermeidung eines ansonsten untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zumutbaren Ergebnisses unabweislich erscheine. Dies sei hier nicht der Fall. Zu berücksichtigen sei bei der Abwägung die vertragliche Risikoverteilung. Die Mieterin trage danach das Verwendungsrisiko. Dieses Risiko könne sie nicht, abgesehen von extremen Ausnahmefällen, über das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ganz oder teilweise abwälzen.

  

Dass die staatlich erzwungene Schließung hier zu existenziell bedeutsamen Folgen für die Beklagte geführt habe, sei von dieser nicht dargelegt. Es würden lediglich Liquiditätsengpässe benannt, denen hier Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB Rechnung trage, insoweit der Mieter vor Kündigungen geschützt wird, soweit er (in einem bestimmten Zeitraum, nämlich 01.04. – 30.06.2020) seine Miete vorübergehend nicht pünktlich zu leisten im Stande gewesen sei. Zudem habe die Schließung nur einen Monat angedauert und in dieser Zeit habe die beklagten durch Kurzarbeit Kosteneinsparen können und nach Ablauf des Monats ihren Geschäftsbetrieb wieder ohne wesentliche Einschränkungen aufnehmen können. Es sei auch nicht vorgetragen, dass die Beklagte immer noch einen Liquiditätsengpass habe. 

Die Beklagte wurde verurteilt, teilweise Miete an die Mieterin (geltend gemacht durch die Klägerin als Zessionarin) zurückzuzahlen, da die Miete insoweit über die zulässige Miete gem. § 556d BGB hinausgegangen sei. § 556d BGB lautet:

 

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1.

die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.

die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.

die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.

geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

 

Allerdings ist § 556d BGB nach § 556f S. 2 BGB nicht auf Wohnungen anwendbar ist, die erstmals nach umfassender Sanierung vermietet werden. Diese Voraussetzung dieser Ausnahmeregelung soll allerdings hier nicht vorgelegen haben.

 

Umfassend sei eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordere und einen solchen Umfang aufweise, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen ließe. Für Neubauten sei nach § 556f S. 1 BGB nämlich ebenfalls § 556d BGB nicht anwendbar. „Umfassend“ beträfe nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Wohnung als solche, weshalb auch zu berücksichtigen sei, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanität, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation und energetische Eigenschaften) eine Verbesserung erfahren habe.

 

 

Vorliegend seien die Fußböden erneuert worden, Küche und Bad verlegt worden (inkl. Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation), nicht aber Arbeiten in Bereichen Heizung, Fenster und energetische Maßnahmen (Dämmung) vorgenommen worden. Damit sei der Umfang der Arbeiten nicht einem Neubau gleichzustellen. Die Erhöhung der Miete über das in § 556d BGB vorgesehene Maß war damit unzulässig und begründete den Rückforderungsanspruch.  

Die Wohnung lag in der Stadt Stein (für die es keinen Mietspiegel gab, §§ 558c und 558d BGB), die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet von Nürnberg angrenzt. Zur Begründung der Mieterhöhung nahm die Klägerin Bezug auf den Mietspiegel von Fürth. Die Klage wurde in allen Instanzen zurückgewiesen.

 

Kernpunkt war, ob die Klägerin zur Begründung der Mieterhöhung zulässig auf den Mietspiegel von Fürth abstellen durfte. Nach der Feststellung des Landgerichts, der der BGH folgte, sei der Mietspiegel der Stadt Fürth zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für das in der Stadt Stein belegene Mietobjekt nicht geeignet und würde daher das Mieterhöhungsverlangen nicht den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2 BGB genügen.

 

Das Mieterhöhungsverlangen ist vom Vermieter zu begründen, § 558a Abs. 1 BGB, damit der Mieter prüfen die sachliche Berechtigung prüfen könne um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Allerdings dürften an das Begründungserfordernis in Ansehung von Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Es müssten allerdings in formeller Hinsicht Angaben über Tatsachen erfolgen, aus denen das Erhöhungsbegehren  hergeleitet würde, denen der Mieter nachgehen und zumindest ansatzweise prüfen könne. Dabei sei der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur dann taugliches Mittel der Begründung, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele, § 558a Abs. 4 S. 2 BGB. Das sei hier nicht der Fall. Es handele sich mit den Städten Fürth und Stein, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei feststellte, nicht um vergleichbare Gemeinden.

 

 

Die Frage der Vergleichbarkeit der Gemeinden obliege dem Tatrichter. Die Gewichtung und Würdigung sie im Revisionsverfahren nur darauf überprüfbar, ob Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt worden seien, Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend beachtet worden seien oder gerügte Verfahrensverstöße vorlägen. Dies sei hier nicht der Fall. Insbesondere sei der rechtliche Maßstab entgegen der Revision (in Ansehung des älteren Rechtsentscheids des OLG Stuttgart (02.02.1982 - 8 REMiet 4/81 -) nicht daran auszurichten, es handele sich nach Auffassung des Vermieters um vergleichbare Gemeinden, nicht „offensichtlich unbegründet“ sei. Vielmehr habe das Landgericht zutreffend darauf abgestellt, dass in Fürth 125.000 Einwohner, in Stein lediglich 15.000 Einwohner leben würden, Fürth ein sogen. Oberzentrum im Sinne des Landesentwicklungsplans sei, in dem über die Einrichtungen für die Grundversorgung hinaus auch eitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs für die Einwohner des Nachbereichs bereitgehalten würden. Nicht nur träfe dies auf Stein nicht zu; es würden sich dort anders als in Fürth auch keine U- und S-Bahn-Haltestellen befinden, was für die Erreichbarkeit der infrastrukturellen Angebote innerhalb der Stadt als auch in der Gesamtregion für die Einwohner von Bedeutung sei. Berücksichtigt habe das Landgericht auch, dass beide Städte an das Stadtgebiet von Nürnberg grenzen und von beiden Städte aus (Stein mit den benannten Ausnahmen) aufgrund des gemeinsamen Verkehrsverbundes des Großraums Nürnberg mit seinen vielfältigen kulturellen, infrastrukturellen und wirtschaftlichen Angeboten gut erreichbar sei. Nicht zu beanstanden sei es, dass das Landgericht in seiner Gesamtwürdigung dem Umstand der unterschiedlichen Bevölkerungsdichte maßgebliches Gewicht beigemessen habe. Soweit die Revision darauf abstelle, dass beide Städte an Nürnberg angrenzen würden und sich dies auch in den Grundstückspreisen niederschlage, verkenne sie, dass die Entwicklung der Grundstückspreise keinen verlässlichen Rückschluss auf eine ortsübliche (Vergleichs-) Miete (§ 558 Abs. 1 BGB) zulasse. Auch läge kein Verfahrensfehler darin, dass das Landgericht dem Beweisantrag zur Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Verkehrsanbindung und die allgemeine wirtschaftliche Lage beider Städte nicht eingeholt habe, da diese Umstände das Berufungsgericht aufgrund seiner offensichtlichen Vertrautheit mit den örtlichen Gegebenheiten selbst habe beurteilen können.

Nach Zurückverweisung des Rechtsstreits durch den BGH als Revisionsgericht sind neue Angriffs- und Verteidigungsmittel im Rahmen des § 531 Abs. 2 S. 1 ZPO in der wiedereröffneten Berufungsverhandlung zuzulassen. Werden vom Berufungsgericht weitergehende Angriffs- und Verteidigungsmittel zugelassen, rechtfertigt dies nicht die Revision, auch wenn die neue Entscheidung des Berufungsgerichts darauf beruht.

 

Die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Gericht ohne entsprechenden Antrag einer Partei steht im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, § 144 Abs. 1 S. 1 ZPO. Diese Möglichkeit befreit die Parteien nicht von ihrer Darlegungs- und Beweislast.

 

 

Die unterlassene Einholung eines Sachverständigengutachtens von Amts wegen durch das Gericht gem. § 144 Abs. 1 S. 1 ZPO ist regelmäßig nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Gericht zuvor auf die Erforderlichkeit eines entsprechenden Beweisantrages hingewiesen hat und wegen des offen ausgesprochenen entgegenstehenden Willens der beweisbelasteten Partei, beruht dieser auch erkennbar auf einer fehlerhaften rechtlichen Würdigung, von der Einholung des Sachverständigengutachtens von Amts wegen absieht. 

Die Beklagten (Mieter) hatten eine Einbauküche in der angemieteten Wohnung ausgebaut und mit Zustimmung der Kläger (Vermieter) 2004 durch eine auf eigene Kosten angeschaffte neue Einbauküche ersetzt; der Sohn der Kläger verkaufte im Anschluss die ausgebaute Küche. Im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens in 2015 wurde das Begehren unter Bezugnahme auf den Mietspiegel (Berlin) u.a. damit begründet, die Wohnung verfüge über eine moderne (mitvermietete) Küchenausstattung.

 

Der auf Zustimmung gerichteten Klage gab das Amtsgericht teilweise statt; in Bezug auf die Einbauküche hat es allerdings den darauf beruhende Erhöhungsbetrag abgewiesen. Das Landgericht erkannte im Rahmen des Berufungsverfahrens den für die Einbauküche angesetzten Betrag den Klägern zu. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision stellte der BGH das amtsgerichtliche Urteil wieder her.

 

Entgegen der Annahme des Landgerichts sei die Einbauküche nicht als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen. Nach § 558 BGB käme es, anders als das Landgericht meine, nicht auf die Frage an, welche Vereinbarung die Parteien aus Anlass des Austauschs der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getroffen hätten. Soweit der Senat in einem Urteil vom 07.07.2010 - VIII ZR 315/09 - die Möglichkeit gesehen habe, dass die Mietvertragsparteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, würde daran nicht mehr festgehalten.

 

Die Miete könne nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Vermieter bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (unter Berücksichtigung der kappungsgrenze, was hier vom BGH nicht erwähnt wurde) erhöht werden, wenn sie 15 Monate unverändert war. Nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB würde diese Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum verlangt würden. Bei diesem Vergleich käme es allerdings allein auf den objektiven Wohnwert an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den tatsächlichen Verhältnissen, festgelegt würden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich bedeutungslos seien. Andernfalls könnte der Vermieter entgegen der gesetzgeberischen Konzeption den für künftige Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu seinen Gunsten verändern oder sogar verfälschen und so Mieterhöhungen verwirklichen, die über das in § 558 BGB benannte Maß hinausgehen. Von daher müsse eine vom Mieter angeschaffte Einbauküche auf Dauer unberücksichtigt bleiben, da sie nicht Teil der vom Vermieter gestellten Einrichtung sei und sich auch seine Gebrauchsüberlassungs- und Instandhaltungsverpflichtung (§ 535 Abs. 1 S. 1, 2 BGB) nicht darauf bezöge. Ein Ausnahmefall der Kostenerstattung durch den Vermieter läge auch nicht vor, da die alte Einbauküche vom Sohn der Kläger veräußert worden sei und sich die Kläger an den Kosten der neuen Einbauküche nicht beteiligt hätten.

 

Es könne auch nicht darauf abgestellt werden, dass zu Beginn des Mietverhältnisses eine vom Vermieter gestellte Einbauküche vorhanden gewesen sei. Diese durfte entfernt werden, wodurch die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters entfallen sei. Damit sei die Wohnung nach der Entfernung nicht mehr mit einer vermieterseits gestellten Einbauküche versehen und könne daher auch nicht zu Gunsten des Vermieters berücksichtigt werden.

 

 

Zwar hätten die Parteien die Möglichkeit, sich im Rahmen einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB auf eine bestimmte berücksichtigungsfähige Ausstattung zu vereinbaren (wie dies wohl in der Vergangenheit geschehen sei); allerdings gäbe es für das konkrete Mieterhöhungsverlangen keine solche Vereinbarung und eine solche, die generell für alle Mieterhöhungen gelten solle, wäre unwirksam. 

Mieterhöhungen müssen begründet werden, wobei auf Mietspiegel (§§ 558c und 558d BGB), Auskunft einer Mietdatenbank iSv. § 558e BGB, Benennung von Entgelten dreier vergleichbarer Wohnungen oder ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen abgestellt werden kann, § 558 Abs. 2 BGB. Häufig bleibt dem Vermieter keine andere Möglichkeit, als ein Gutachten einzuholen, da Mietspiegel und Mietdatenbank (im gesetzlichen Sinne) nicht bestehen und ihm Vergleichswohnungen nicht bekannt sind. Vorliegend war streitig, ob das von der klagenden Vermieterin eingeholte Gutachten den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Amts- und Landgericht verneinten dies; die vom Landgericht zugelassene Revision führte zur Aufhebung des klageabweisenden Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

 

Der Sachverständige hatte die streitbefangene Wohnung nicht besichtigt. Darin sahen die Vorinstanzen einen Formmangel des Gutachtens. Dem folgte der BGH nicht.

 

Die Formulierung in § 558 Abs. 2 Nr. 3 BGB, „ein mit Gründen versehenes Gutachten“, bedeute, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden müssten, die er zur Prüfung des Begehrens benötige; es diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erbringen oder dem Mieter ein Prozessrisiko abzunehmen. Damit reiche es aus, wenn das Gutachten Tatsachen enthalte, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet würde und die der Mieter ansatzweise selbst prüfen könne. Das aber erfordere nicht notwendig, dass der Sachverständige vorher die Wohnung (oder eine typengleiche Wohnung) selbst besichtige. Entscheidend für die Überprüfbarkeit durch den Mieter sei, welche Angaben im Gutachten zu der konkreten (oder vergleichbaren) Wohnung enthalten sind, unabhängig davon, auf welchen Weg der Sachverständige diese Erkenntnisse gewonnen hat. Die Quelle der Sachkunde mag zwar für die Beurteilung der Qualität bedeutsam sein, sei jedoch nicht formal bedeutsam. Auch aus vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Hinweisen für derartige Gutachten (nach § 2 Abs. 2 MHG), wonach der Sachverständige grundsätzlich die Wohnung vorher besichtigen soll, ergäbe sich nichts anderes. Damit würde keine formalisierte Verfahrensvoraussetzung geschaffen, die im Falle der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit führe; der Hinweis solle lediglich Maßnahmen darstellen, die geeignet seien, unnötige Prozesse zu vermeiden und eine außergerichtliche Einigungsbereitschaft des Mieters zu fördern. (Anmerkung: Wenn der Vermieter veranlasst ist, für eine Mieterhöhung (nicht eventuell eine Vielzahl von Mieterhöhungen in einem Hochhaus o.ä.) ein Gutachten einzuholen, wird schon der Vermieter selten bereit sein, sich in Ansehung der von ihm zu tragenden Kosten des Gutachtens auf die regelmäßig im Verhältnis zu den Kosten geringe Erhöhung des Mietzinses auf einen geringeren Mietzins als vom sachverständigen unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze einzulassen).

 

Auch etwaige Mängel des Gutachtens würden nicht zur formellen Unwirksamkeit des Gutachtens und damit zur Unzulässigkeit der  von der Vermieterin erhobenen Zustimmungsklage führen.

 

 

So habe der Sachverständige vorliegend im Gutachten keine Angabe zum Vorhandensein oder Fehlen  von Balkonen und zur Geschosshöhe gemacht. Dies begründete er damit, dass es sich dabei nicht um mietrelevante Ausstattungsmerkmale handele. Sofern diese Merkmale doch für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete relevant seien, läge allenfalls ein inhaltlicher Fehler des Gutachtens vor, der aber die formelle Wirksamkeit desselben und damit die Zulässigkeit der Klage berühre. 

Auch das LG Frankfurt am Main hat nunmehr eine auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB (bekannt als sogen. Mietpreisbremse) erlassene Rechtsverordnung (die hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015) für Frankfurt am Main als rechtswidrig und damit unwirksam angesehen. Ähnlich argumentierte bereits zuvor das LG München I zur bayerischen Verordnung (Urteil vom 06.12.2017 - 14 S 10058/17 -), ferner das AG Hamburg Altona mit Urteil vom 09.10.2017 - 316 C 206/17 -.

 

Zum Hintergrund des Verfahrens: Der Kläger miete im Mai 2016 eine Wohnung in Frankfurt am Main, die in einem durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 bestimmten Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt. Durch seinen Prozessbevollmächtigten rügte er im November 2016 die vereinbarte Nettomiete und forderte Rückzahlung einer nach seiner Berechnung vorliegenden Überzahlung von € 80,00 für diesen Monat. Die beklagte Vermieterin vertrat die Ansicht, die Hessische Mietbegrenzungsverordnung sei unrechtmäßig und verfassungswidrig.  Das Amtsgericht gab der Klage statt, Auf die Berufung der Beklagten wurde unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen.

 

Nach Auffassung des Landgerichts sei die Verordnung entgegen der in § 556d BGB vorgesehenen Verpflichtung nicht begründet worden. Zwar würden Rechtsverordnungen grundsätzlich nach Art. 80 GG zu ihrer Wirksamkeit keiner Begründung bedürfen. Allerdings würde dies dann nicht gelten können, wenn die Ermächtigungsgrundlage eine Begründung (wie hier) ausdrücklich vorschreibe. Nach der Gesetzesbegründung würde das Begründungserfordernis dazu dienen die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen (BT-Drucks. 18/3121, S. 29). Die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bedürfe einer sorgsamen Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahmen, um so verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes zu genügen (BT-Drucks. aaO. S. 28). Der verfassungsrechtliche Schutz des Eigentums gebiete es, den Eingriff besonders zu rechtfertigen.

 

 

Allerdings bestünde hier eine Begründung, die allerdings mit dem Aufdruck „Entwurf“ versehen sei. Mit oder nach Erlass der Verordnung sei dieser Entwurf zugänglich gemacht worden. Er sei nicht im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht, was bereits fraglich mache, ob eine Veröffentlichung anderweitig ausreichend sei. Eine nachträgliche Begründung würde aber jedenfalls nicht den Mangel der Verordnung heilen können. Die Begründung sei Wirksamkeitsvoraussetzung; der Adressat müsse die Wirksamkeit zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung  zum Zeitpunkt seines Handelns beurteilen können. Daher leide die Verordnung an einem Begründungsmangel und sei von Anfang an rechtswidrig und damit unwirksam. Die Beklagte sei deshalb nicht an die Vorgaben der Verordnung bei der Bestimmung des Mietzinses gebunden gewesen. 

Die Beklagte des Ausgangsverfahrens und Beschwerdeführerin (BF) hatte mehrere Mieterhöhungen kurz hintereinander geltend gemacht. Zunächst erhob die BF eine Duldungsklage gegen die Klägerin zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen. Die Parteien schlossen einen Vergleich, worauf die Klägerin eine Berufung gegen ein der Klage stattgebendes Urteil zurücknahm. Nach Durchführung der Arbeiten verlangte die BF eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen (§ 558 BGB) und legte dabei die Ausstattung der Wohnung im modernisierten Zustand zugrunde. Die Klägerin stimmte dem zu. Ca. zehn Monate später machte die BF eine Modernisierungserhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB (a.F.) geltend, der die Klägerin widersprach. Die BF reduzierte daraufhin den Betrag dergestalt, dass dieser einschließlich der bereits erfolgten Mieterhöhung nach § 559 BGB und der bereits erfolgten Modernisierungserhöhung den Betrag nicht überschreitet. Die Klägerin zahlte den erhöhten Betrag unter Vorbehalt der Rückforderung und erhob insoweit auch Rückzahlungsklage und beantragte die Feststellung, die Modernisierungserhöhung nicht zu schulden.

 

Das Amtsgericht gab der Zahlungsklage statt und wies die Feststellungsklage zurück. Auf die Berufung beider Parteien hat das Landgericht auch dem Feststellungsantrag der Klägerin stattgegeben und die Berufung der BF zurückgewiesen. Eine von der BF erhobene Rüge der Verletzung rechtlichen Gehörs wurde vom Landgericht als unzulässig zurückgewiesen. Die von der Klägerin gegen die landgerichtliche Entscheidungen eingelegte Verfassungsbeschwerde war erfolgreich und führte zur Aufhebung derselben und Zurückverweisung an das Landgericht.

 

Nach Ansicht des BVerfG wurde das rechtliche Gehör (Art. 103 GG) der BF durch das Landgericht verletzt. U.a. enthalte Art 103 Abs. 1 GG den Schutz vor Überraschungsentscheidungen (BVerfGE 107, 395m 410). Da den Beteiligten Gelegenheit zu geben sei, sich zu dem maßgeblichen Sachverhalt, Rechtsauffassungen und Beweisergebnissen vor dem Erlass eines Urteils zu äußern, setzt dies voraus, dass für sie auch bei Anwendung einer zu verlangenden Sorgfalt erkannt werden kann, auf welche Vortrag es für die Entscheidung ankomme könne. Wenn das Gericht auf einen bestimmten rechtlichen Gesichtspunkt abstelle ohne vorher auf diesen hinzuweisen, könne dies der Verhinderung eines Vortrages zur Rechtslage gleichkommen und eine Verletzung rechtlichen Gehörs darstellen. Dies sei vorliegend der Fall gewesen.

 

Das Landgericht habe eine Verzichtserklärung und einen Erlassvertrag angenommen. Damit hätten die Parteien nicht rechnen müssen, da es weder von ihnen noch vom Amts- oder Landgericht angesprochen wurde. Ein möglicher Verzicht auf eine Mieterhöhung durch die BF sei weder zwischen den Parteien jemals erörtert noch in der mündlichen Verhandlung in Erwägung gezogen worden. Eine Annahme eines Verzichts durch die BFH habe auch nicht derart nahe gelegen, dass sich die BF aus Gründen prozessualer Vorsorge dazu hätte äußern müssen. Durch Unterlassen des damit gebotenen rechtlichen Hinweises durch das Landgericht sei der BF damit die Möglichkeit zur Stellungnahme abgeschnitten worden.

 

Seitens der BF sei auch dargelegt worden, dass die Entscheidung des Landgerichts auf der Gehörsverletzung beruhe. So habe die BF dargelegt, was sie bei einem Hinweis vorgetragen hätte: Nach der Rechtsprechung des BGH seien an einen Verzichtswillen strenge Anforderungen zu stellen und dieser müsse unmissverständlich sein.  Zwar könne für einen unmissverständlichen Verzichtswillen sprechen, wenn in einer Situation erheblicher Unsicherheit seitens der gegnerischen Partei eine „substantielle Gegenleistung“ erfolgt sei. Vorliegend sei aber kein Raum für ein Entgegenkommen der BF gewesen, die die BF bereits anlässlich der ersten Modernisierungsvereinbarung der Klägerin entgegen gekommen sei. Damit sei diese Mieterhöhung seither auch nicht im Streit gewesen und es habe keine erhebliche Unsicherheit vorgelegen noch eine substantielle Gegenleistung bei der Zustimmung zur Mieterhöhung. Auch der Umstand, dass das Mieterhöhungsbegehren nach § 559 BGB a.F. erst zehn Monate später erfolgte ließe nicht auf einen stillschweigenden Verzicht im Zusammenhang mit dem Begehren nach § 559 BGB deuten, da zum Zeitpunkt des Begehrens nach § 558 BGB das Verlangen nach § 559 BGB a.F. mangels Kenntnis der konkreten Modernisierungskosten noch nicht hätte wirksam geltend gemacht werden können.

 

Vor diesem Hintergrund spräche nach Auffassung des BVerfG vieles dafür, dass das Landgericht bei Kenntnisnahme eine anderweitige Entscheidung getroffen hätte, da ihm mit Blick auf die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen  (so BGH, Urteil vom 10.06.2015 - VIII ZR 99/14 -) die Annahme eines schlüssig erklärten Verzichts auf das Recht zur Modernisierungserhöhung (abgeleitet aus der Erhöhung nach § 559 BGB) versperrt geblieben wäre. Vor diesem Hintergrund wäre es auf die Rechtsfrage des Verhältnisses von § 558 BGB zu § 559 BGB angekommen, die noch nicht höchstrichterlich geklärt sei und bezüglich der das Landgericht auch die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung, jedenfalls aber zur Fortbildung des Rechts hätte zulassen müssen.

 

 

Das BVerfG weist noch darauf hin, dass ein Verstoß gegen Art. 103 GG auch noch im verfahren selbst geheilt werden könne. Allerdings sei dies hier nicht der Fall. Insbesondere habe das Landgericht im Rahmen der Anhörungsrüge diese wegen Unzulässigkeit zurückgewiesen, weshalb schon von daher eine Heilung in diesem Verfahren nicht möglich sei.

Mit Schreiben vom 23.11.2015 forderte die Klägerin die Beklage zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um € 47,00 auf € 432,00 einschl. Betriebskostenvorauszahlungen  ab dem 01.02.2016 auf; dem Schreiben fügte sie ein Formular bei, welches die Beklagte zum Einverständnis unterschreiben und zurückschicken sollte. Mit Schreiben vom 19.01. und 01.02.2016 (letzteres unter Fristsetzung zum 16.01.2016) erinnerte die Klägerin an die Erteilung der Zustimmung. Ohne schriftlich zu reagieren, zahlte die Beklagte am 15.02., 04.03. und 06.04.2016 die Miete qua Einzelüberweisung in Höhe von je € 432,00.

 

Am 22.04.2016 erhob die Klägerin Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegen die Beklagte, die der Beklagten am 30.04.2016 zugestellt wurde. Die Beklagte unterzeichnete nunmehr die ursprünglich dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Zustimmungserklärung unter dem Datum des 23.04.2016 und die Klägerin erklärte schriftsätzlich unter dem 03.05.2016 die Hauptsache für erledigt, nachdem ihr ihren Angaben zufolge die Zustimmungserklärung am 02.05.2016 zugegangen sei.

 

Das Amtsgericht hatte der Klägerin die Kosten auferlegt; die dagegen eingelegte Beschwerde wies das Landgericht zurück. Auch die vom Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde zum BGH blieb erfolglos.

 

Der BGH folgte hier der Rechtsauffassung der Vorinstanzen, wonach die Klage auch ohne Hauptsacheerledigungserklärung abzuweisen gewesen wäre, da die Klage bereits infolge konkludenter Zustimmung zur Mietererhöhung bei Einreichung abzuweisen gewesen sei.  Das Einverständnis zur Mieterhöhung bedürfe zur Wirksamkeit keiner Schriftform. Es würden die allgemeinen Regeln zu Willenserklärungen gelten, weshalb auch eine konkludente Erklärung möglich sei.

 

Das Mieterhöhungsverlangen vom 23.11.2015 habe einen Antrag iSv. § 145 BGB auf Abschluss eines Änderungsvertrages dargestellt. Mit der als Annahme zu wertenden Zustimmung des Mieters käme eine den bisherigen Mietvertrag abändernde Mietpreisvereinbarung zustande kommen. Die stillschweigende (konkludente) Annahme sie hier durch die Beklagte durch die dreimalige vorbehaltslose Zahlung erfolgt. § 558b BGB fordere keine besondere Form der Zustimmung, anders als es in § 558a BGB für das Erhöhungsbegehren vorgesehen sei, welches von der Textform abhängig gemacht worden sei. Ebenso wenig ließe sich aus der im Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel etwas anderes herleiten. Zwar würde mit der zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung ein Änderungsvertrag zustande kommen. Es könne allerdings auf sich beruhen, ob eine nach den gestezlichen Vorschriften der §§ 558ff BGB erfolgte Mieterhöhungsverinbarung von einer vertraglichen Schriftformklausel erfasst würde, da selbst bejahendenfalls die Klägerin keinen Anspruch auf Zusendung der Zustimmungserklärung gehabt habe. Die Klägerin habe keine konstitutive Wirkung des Erhöhungsbegehrens geltend gemacht. Käme aber dem Schriftformerfordernis nur deklaratorische Wirkung zu, könne auch auf sich beruhen, ob ein Schriftformerfordernis im übrigen nach §§ 305b, 307 Abs. 1 BGB einer AGB-Inhaltskontrolle standgehalten hätte.

 

Ob ein bestimmtes Verhalten als schlüssige Abgabe einer Willenserklärung zu werten sei, bestimme sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben. Maßgebend sei hier, ob ein objektiver Empfänger aus dem Verhalten des Mieters einen Rechtsbindungswillen desselben und damit eine Zustimmung zur Mieterhöhung erkennen würde. Dabei würde es nicht entscheidend darauf ankommen, ob nun ein Dauerauftrag geändert wurde, da auch die Erteilung von Einzelaufträgen eine Handlung des Mieters verlangte; ui berücksichtigen sei, dass die erste Zahlung nach der unter Frist zum 16.01.2016 vom 01.02.2016 am 15.02.2015 erfolgt sei, sei weitere Zahlungen (bis zur Klageerhebung) danach und in keinem Fall eine Vorbehalt ausgesprochen worden sei. Es könne hier dahinstehen, ob bereits für die Annahme einer schlüssigen Erklärung die einmalige vorbehaltlose Zahlung ausreiche, da jedenfalls ein dreimaliges Zahlen dem entsprechen würde. 

In dem Mietvertrag der Parteien aus dem Jahr 2006 (mit Laufzeit bis zum 16.01.2015) war eine Indexierung der Miete vorgesehen. Danach sollte „der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland“ bestimmt werden. Ferner hieß es im Vertrag: „Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindex sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist.“ Die Beklagten erhöhten die Miete mit Schreiben vom 23.10.2013 ab Dezember 2013 um € 85,00/Monat und führten aus:

 

„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 20913) gestiegen… Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. …“

 

Die Erhöhung wurde vom dem klagenden Mieter nicht gezahlt. Bei Mietende zog die Beklagte die durch die Erhöhung bedingte offene Miete vom Kautionsguthaben ab. Die Klage des Mieters auf Zahlung der restlichen Kaution hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die zugelassene Revision führte zur Klageabweisung.

 

Der BGH stützt seine Entscheidung auf € 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB. Danach müsse eine Änderung der Miete nach § 557b Abs. 1 BGB (Indexvereinbarung) in Textform geltend gemacht werden. Anzugeben seien die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Dem genüge die Erklärung der Beklagten. Es seien in dem Schreiben der Index zum Stand des Mietbeginns, der aktuelle Index und der Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete angegeben worden. Diese notwendigen Angaben seien zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung ausreichend.

 

Entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht sei es nicht erforderlich, dass über den eindeutigen als auch abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus angegeben werden,. Welche prozentuale Veränderung sich aus dem im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergäbe. Auch aus Sinn und Zweck der Norm würde sich nichts anderes ergeben. Es läge auf der Hand, dass sich (soweit vertraglich nichts anderes bestimmt wurde, worauf der BGH nicht verweist) eine Indexmiete im gleichen Verhältnis verändere wie der Index selbst. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts verlange, dass der Vermieter dem Mieter die einzelnen einfachen Rechenschritte „vorrechnen“ müsse, wofür es im Gesetz (und der Gesetzesbegründung BT-Drucks. 14/4533, S. 53) keine Grundlage gäbe.

 

Auch habe die Beklagte nicht einen im Gesetz nicht vorgesehenen Index zugrunde gelegt. Der in § 557b Abs. 1 BGB genannte Index („Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“) würde lediglich vom Statistischen Bundesamt seit Januar 2003 als „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)" bezeichnet.

Die Beklagte sind Vermieter mehrerer Häuser mit Mietwohnungen. Sie  kündigten mit Schreiben vom Juni 2009 Modernisierungsmaßnahmen durch Umstellung auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung mit einer zu erwartenden Mieterhöhung von € 67,60 an. Im Dezember 2006 erschien der Beklagte zu 1. bei dem Kläger in der Wohnung und die Parteien schlossen eine Vereinbarung mit nachfolgendem Inhalt: „Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um € 60.- pro Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen."

 

Nach Beendigung der Arbeiten im Mai 2010 zahlte der Kläger von Juni 2010 bis Oktober 2012 den um € 60,00/Monat erhöhten Mietzins. Dann widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und forderte den gezahlten Betrag zurück.

 

Die Klage war in allen Instanzen erfolgreich; die vom Landgericht zugelassene Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.

 

Da der Kläger Verbraucher nach § 13 BGB sei, die Beklagten bei der Vermietung in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit (§ 14 Abs. 1 BGB) und damit als Unternehmer gehandelt fristgerecht von seinem Widerrufsrecht dieses in einer Haustürsituation geschlossenen Vertrages  (der Kläger hatte den Beklagten zu 1. nicht zu sich bestellt) zu mit der Folge, dass die gezahlten Beträge nach § 346 Abs. 1 BGB zurückzuzahlen sind.

 

Den Beklagten als Vermieter stünde demgegenüber aus der modernisierungsbedingten Steigerung des Wohnwertes hergeleiteter Wertersatzanspruch nicht zu. Zwar sehe § 346 Abs. 1 BGB vor, dass die wechselseitig empfangenen Leistungen zurückzugewähren seien, zu denen nach § 100 BGB auch Gebrauchsvorteile gehören würden. Ist dies aber, wie hier, nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner statt dessen Wertersatz zu leisten, § 346 Abs. 2 S. 2 Nr. 1, Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BGB, bei dessen Berechnung eine im Vertrag benannte Gegenleistung zugrunde zu legen sei. Dies bedinge aber nicht, dass der Schuldner nun die im Vertrag benannten € 60,00 schulde. Um den effektiven Rechtsschutz bei Widerruf von Haustürgeschäften zu gewährleisten, seien die entsprechend anzuwenden Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt einschränkend auszulegen. Auch wenn mithin § 346 Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BGB für den zu leistenden Wertersatz auf die im Vertrag benannte Gegenleistung verweise, dass die § 346 BGB zugrundeliegende Konzeption des Gesetzgebers auf  freie Aushandeln derselben abstelle, die aber in Ansehung des Überraschungsmoments bei Haustürgeschäften nicht angenommen werden könne. Damit stelle sich bei einem hier vorliegenden Haustürgeschäft die Lage anders dar, als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft.

 

Mithin sei vorliegend für einen Wertersatz auf die mietrechtlichen Besonderheiten bei einem Mieterhöhungsanspruch wegen Modernisierung abzustellen, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden dürfe, § 559b Abs. 4 BGB. Die Beklagten hätten zwar (ihren Vortrag als richtig unterstellt) eine Erhöhung der Miete um den geforderten Betrag von € 60,00/Monat nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten begehren können (und könnten diesen auch weiterhin geltend machen), doch hätten sie davon bisher keinen Gebrauch gemacht. Mangels Ausübung dieses Gestaltungsrechts, die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und nach § 559 BGB zu erläutern, fehle es im hier fraglichen Zeitraum an einer wirksamen Mieterhöhung und könne eine entstandene Wohnwerterhöhung nicht über § 346 Abs. 2 BGB begehrt werden.

 

 

§§ 812, 818 BGB würden für einen Anspruch ausscheiden, da § 559ff BGB eine abschließende Regelung enthalten würden.

Die Klägerin vermiete an die Beklagten eine im 1. OG eines Hauses belegene Wohnung. Zum Einbau eines Fahrstuhls im Treppenhaus, der allerdings nicht im 1. OG sondern im Zwischenstock einen Stopp hat, nutzte die Klägerin einen Trockenboden, der bis dahin den Mietern zum Trocknen von Wäsche zur Verfügung stand.

 

Das Amtsgericht wies die Klage auf Erhöhung der Miete wegen Modernisierung (Aufzug) zurück und gab der Widerklage der Beklagten auf Minderung der Miete in Höhe von 2% (von der Bruttomiete) wegen Fortfalls des Trockenbodens statt. Die dagegen von der Klägerin eingelegte Berufung beabsichtigte das Landgericht zurückzuweisen; nach dem Hinweisbeschluss wurde die Berufung zurückgenommen.

 

Grundsätzlich kann bei Modernisierungsmaßnahme der Vermieter eine Erhöhung der Miete begehren, § 559 Abs. 1 BGB. Nach § 555b BGB kann eine Mieterhöhung erfolgen, wenn der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht und die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wurden vom Landgericht negiert (welches zwar nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. urteilte, was aber zur jetzigen Rechtslage in der Sache keinen Unterschied darstellt.

 

Für die im 1. OG belegene Wohnung sei der kein Haltepunkt des Fahrstuhls eingebaut worden. Der vom Gesetz verlangte Gebrauchsvorteil könne aber nur angenommen werden, wenn die Wohnung aufgrund des Aufzugs besser, schneller und barrierefrei erreicht werden könnte, was hier nicht der Fall sei. Ein barrierefreier Zugang war weder vor Einbau des Fahrstuhls noch danach möglich gewesen. Es käme nicht darauf an, dass sich eventuell die Anzahl der Treppenstufen durch den Fahrstuhl verringert hätte.

 

Ebenfalls stelle der Einbau des Fahrstuhls keine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar. Die Maßnahme müsse allen Wohnungen zugute kommen (wie z.B. Kinderspielplätze oder Grünanlagen im Außenbereich).

 

 

Da durch den Einbau des Fahrstuhls der Trockenboden nicht mehr nutzbar sei, hätten zudem die Beklagten ein Mietminderungsrecht, wobei offen bleiben könne, ob Grundlage § 573b Abs. 4 oder § 536 Abs. 1 BGB sei. Entscheidend sei, dass die Beklagten (unabhängig davon, ob sie dies nutzten oder nicht) die Möglichkeit hatten. Ihre Wäsche nicht in der Wohnung mittels Trockner oder aufgestellten Wäscheständer zu trocknen, sondern außerhalb derselben. 

Der Kläger begehrte vom Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung, Dabei legte er den Mietspiegel  von Reutlingen Stand Mai 2013 zugrunde und nahm einen Stichtagszuschlag in seinem Schreiben vom 29.11.2013 mit dem Verlangen auf Zustimmung zum 01.02.2014 vor. Dem folgte das Landgericht teilweise. Die zugelassene Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen.

 

Der BGH verweist darauf, dass der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses  bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gem., § 559 Abs. 1 S. 1 BGB begehren kann, wenn (wie hier) die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert war. Diese ortsübliche Vergleichsmiete würde nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnungen gleicher Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (mit Ausnahme nach § 560 BGB) verändert worden seien. In zeitlicher Hinsicht sei auf den Zugang des Erhöhungsbegehrens bei dem Mieter abzustellen, der den Zeitpunkt der Feststellung der Vergleichsmiete bestimme. Zwischen der Feststellung des Reutlinger Mietspiegels und dem Zugang der Mieterhöhung hätten sieben Monate gelegen.

 

Bei der vom Tatrichter vorzunehmenden Prüfung der Berechtigung der Mieterhöhung nach § 558 BGB dürfe dieser zwar die ortsübliche Vergleichsmiete nur aus Erkenntnisquellen entnehmen, welche diese Miete in Miete in hinreichender Weise ermittelt hätten. Dabei sei er aber im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO nicht auf das im Erhöhungsverlangen benannte Begründungsmittel iSv. § 558a Abs. 2 BGB beschränkt: Dabei dürfe er ordnungsgemäße Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) mit berücksichtigen, wobei einem nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellter und von Vermietern und Mietern anerkannter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1 BGB, sogen. qualifizierter Mietspiegel) sogar die in § 558d Abs. 3 BGB benannte Vermutungswirkung entfalte. Im Falle eines einfachen Mietspiegel nach § 558c Abs. 1BGB (wie hier) stelle sich für die richterliche Überzeugungsbildung die Frage, on diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der Wiedergabe der tatsächlich gezahlten Entgelte zukommt. Weitergehende Bindungen würden hinsichtlich Methodik und Ergebnisse eines Mietspiegels oder sonstiger Erkenntnisquellen würden nicht bestehen. Auch Aktualisierungsrhythmen von zwei Jahren der Mietspiegel (§§ 558c Abs. 1, 559d Abs. 2 BGB) würden den Tatrichter selbst bei Berücksichtigung des Mietspiegels nicht hindern, innerhalb des Zweijahreszeitraumes Aktualisierungen zu berücksichtigen. Es müsse der Tatrichter im Einzelfall beurteilen, ob es bei Harnziehung eines Mietspiegels zur Feststellung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht sei, auf den sich daraus ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.

 

Zwar komme auch einem einfachen Mietspiegel Indizwirkung zu. Es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, wie weit die Indizwirkung geht, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich mache. Die Indizwirkung kann sich auch auf den Zweijahreszeitraum erstrecken, wenn es keine Anhaltspunke für eine ungewöhnliche Mietpreissteigerung gäbe. Allerdings komme auch einem in der Folgezeit neuen Mietspiegel Indizwirkung für den vergangenen Zeitraum zu. Es ließe sich, gibt es dagegen keine konkreten Einwände, daraus ein Rückschluss auf die Mietpreissteigerung (Umfang und Geschwindigkeit)  der vergangenen zwei Jahre vornehmen.

 

 

Indem hier das Landgericht den neuen (einfachen) Mietspiegel Reutlingen 2015 berücksichtigte und eine lineare Interpolation zwischen dem Wert 2013 und 2015 vorgenommen habe, hätte es bei seinem Schätzungsermessen nach § 287 Abs. 2 ZPO keinen Denkfehler gemacht. 

Dass eine Mieterhöhung unter Zugrundelegung eines (qualifizierten) Mietspiegels begründet werden kann, ist bekannt, § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aber was macht der Vermieter, wenn für das Objekt ein Ausschluss im Mietspiegel enthalten ist ? Im Berliner Mietspiegel 2011 war ausdrücklich ausgeführt, dass dieser nicht für 1- und 2-Familienhäuser und Reihenhäuser anwendbar wäre. Gleichwohl legte der Kläger diesen bei seinem Erhöhungsbegehren zugrunde. Zu Recht, wie die Instanzgerichte einschließlich des BGH auf die zugelassene Revision meinten.

 

Zunächst weist der BGH auf seine ständige Rechtsprechung hin, dass an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Ausreichend sei, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt würden, die es ihm zumindest ansatzweise ermöglichen würden, die Berechtigung zu prüfen. Damit würde es regelmäßig ausreichen sein, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und, bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel, die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien  des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Einordnung sei keine Frage der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens, sondern eine Frage der materiellen Begründetheit.

 

Diese Unterscheidung zwischen formeller Wirksamkeit und materieller Begründetheit ist entscheidend. Der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens würde nicht entgegenstehen, dass der Kläger sich auf den Mietspiegel bezieht, obwohl in diesem für Reihenhäuser, wie es hier Mietgegenstand war, ausdrücklich ausführte, dass der Mietspiegel nicht anwendbar sei. Insoweit verweist der BGH auf seine Entscheidung zum Mietspiegel Krefeld 2002, in der er bereits zum Ausdruck gebracht habe, dass regelmäßig die Mieten in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern unter denen für Einfamilienhäusern lägen. Soweit die Revision darauf verwies, dass damals im Mietspiegel kein Ausschluss der Anwendbarkeit für Einfamilienhäuser bestimmt gewesen sei, vorliegend aber ein Ausschluss benannt wurde, würde diese Rüge nicht greifen. Es ändere nichts an der formellen Wirksamkeit.

 

Lediglich ließe sich sowohl bei dem damals streitgegenständlichen Mietspiegel Krefeld 2002 wie auch jetzt bei dem Berliner Mietspiegel 2011 feststellen, dass diesen Datenmaterial für die fragliche Kategorie (hier: Reihenhaus) zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zugrunde liegen würde. Dies führe allerdings nur dazu, dass im Rahmen der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gegeben sei. Gleichwohl könnten aber die im Mietspiegel benannten Entgelte eine Orientierungshilfe geben, ob vorliegend die vom Kläger begehrte neue Miete für das Reihenhaus der ortsüblichen Miete entspricht, da erfahrungsgemäß die Mieten dafür über den Mieten in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen lägen.

 

 

Schlussendlich weist der BGH darauf hin, dass sich das Berufungsgericht davon überzeugt habe, dass das Mieterhöhungsverlangen auch materiell berechtigt sei.

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, eine beabsichtigte Mieterhöhung zu begründen. Eine davon ist die Berufung auf ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, welches er in Auftrag gibt und dem Mieter überlässt, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB (Hinweis: Die Kostend es Gutachtens trägt alleine der Vermieter).  Doch was muss dieses Gutachten beinhalten ?

 

Grundlegend ist der Zweck des Gutachtens zu beachten. Der Mieter muss an Hand des Gutachtens die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens jedenfalls ansatzweise selbst überprüfen können. Damit müsse, so der BGH, im Gutachten vom Sachverständigen eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete gemacht werden, wobei die betroffene Wohnung in das örtliche Preisgefüge einzuordnen ist. Das Gutachten muss allerdings keine Darstellung der Entwicklung des Mietzinses enthalten; deutlich würde dies durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Ausdrücklich führt der BGH aus, die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen  sondern lediglich dazu, dass e der Berechtigung nachgehen und dieses ansatzweise nachvollziehen kann.

 

Nach Auffassung des BGH soll der sachverständige in dem Gutachten auch nicht offenbaren müssen, welche Musterwohnung gleichen Typs er besichtigt hat noch müsse er die herangezogenen Vergleichswohnungen identifizierbar angeben. Es reicht mithin die abstrakte Berechnung und Einordnung.

 

 

Anmerkung: Die Entscheidung erging zu einem vom Vermieter beauftragten Gutachten, mit dem der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will. Holt das Gericht dann ein Gutachten zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein, ist allerdings nach einem Beschluss des BVerfG vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93 – die exakte Angabe der einbezogenen Wohnungen mit Namen der einzelnen Wohnungen, deren Anschriften, Ausstattung/Beschaffenheit  und Mietzins erforderlich. 

Wird bei Abschluss eines Mietvertrages eine bestimmte Fläche aufgenommen, so kommt dem auch grundsätzlich Bedeutung zu. In dem vom BGH zu beurteilenden Fall war eine Wohnfläche von 156,85m² benannt; ein später veranlasstes Aufmaß ergab eine Wohnfläche von 210,43m².

 

Die Klägerin verlangte eine Mieterhöhung von bisher € 629,75 auf dann € 937,52. Dies stützte sie darauf, dass sie wegen Überschreitung der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche um 33,95% dazu berechtigt wäre, auf € 843,06 zu erhöhen. Weiterhin machte sie geltend, dass sie auch nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15% weitere € 94,46 begehren könne, insgesamt also € 937,52. Der Beklagte stimmte der Erhöhung lediglich um € 94,46 zu. Die Zustimmungsklage der Klägerin ist in allen Instanzen erfolglos geblieben.

 

 

Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag stelle sich, so der BGH, im Allgemeinen als eine Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung dar.  Der BGH weist darauf hin, dass er von daher auch in ständiger Rechtsprechung davon ausgehen würde, dass ein Mangel vorliegen würde, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der angegebenen Wohnfläche liegen würde. Allerdings würde er an seiner weiteren bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalten, demzufolge Abweichungen der Wohnungsgröße bis zu 10% bei der Bestimmung der Miethöhe unbeachtlich wären. Für den Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sei alleine die tatsächliche Größe der Mietwohnung relevant. 

Wer modernisiert kann die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen, § 559 BGB. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber einen Anreiz für Modernisierungen schaffen. Eine Voraussetzung der Umlegung der Kosten auf die Miete ist, dass der Vermieter zuvor die Mieter über die Modernisierungsmaßnahme informiert und ihnen auch die dadurch bedingte Mieterhöhung mitteilt. Unterlässt der Vermieter die vorherige Mitteilung, führt dies allerdings nicht zum Ausschluss der Mieterhöhungsverlangens. Vielmehr verschiebt sich nur der Termin, zu dem die erhöhte Miete geschuldet wird, um sechs Monate, § 559 Abs. 2 BGB.

 

Was aber ist, wenn der Vermieter zwar die notwendigen Informationen erteilt, die Kosten dann aber höher ausfallen mit der Folge, dass die tatsächliche Mieterhöhung höher ist als die  angekündigte ?

 

Hier sieht zunächst § 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB vor, dass eine Abweichung von bis zu 10% unbeachtlich ist.  

 

Im konkreten, vom BGH zu beurteilenden Fall lag die Abweichung nach oben über 10%. Der Vermieter vertrat hier die Auffassung, er könne die Mieterhöhung bis zur Steigerung von 10% zu dem gesetzlich vorgesehenen Primärtermin erhöhen und müssen nur im übrigen sechs Monate zuwarten (gestaffeltes Wirksamwerden). Seine Klage blieb erfolglos; nach Hinweisen des BGH nahm er seine Revision, die vom Berufungsgericht zugelassen wurde, zurück.

 

 

Der BGH wies auf die Einheitlichkeit des Erhöhungsbegehrens hin. Nach dem Gesetzeswortlaut stünde dem Vermieter bei Überschreiten der 10% gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der in § 550b Abs. 2 Satz 1 BGB benannten Primärfrist zu erhöhen. Sie könne erst insgesamt zu dem sechs Monate später liegenden Termin verlangt werden, § 559b Abs. 2 S. 2 BGB. 

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hatte sich hatte sich in seinem Beschluss mit der Verfassungsbeschwerde zur sogen. Mietpreisbremse im Land Berlin auseinanderzusetzen. Die Verfassungsbeschwerde wurde mit formalen Argumenten zurückgewiesen: Zunächst muss der Vermieter im Zivilrechtsweg seinen die „Mietpreisbremse“ überschreitenden Mietzins versuchen durchzusetzen und dort bereits seine verfassungsrechtlichen Bedenken anführen, ehe er, sollte er unterliegen, Verfassungsbeschwerde erheben kann. Es gilt, so das BVerfG, der Subsidiaritätsgrundsatz.  Die Unwirksamkeit des vertraglichen Mietzinses würde auch nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages führen, sondern nur zur Anpassung des Mietzinses auf das zulässige Maß. Insoweit wäre dann eventuell ein bereicherungsrechtlicher Ausgleich zwischen den Mietparteien vorzunehmen.

Das bedeutet für den Vermieter, dass er den von ihn angedachten Mietzins im Mietvertrag vereinbaren muss und es nun auf einen Prozess mit seinem Mieter ankommen lassen muss. Verliert er diesen Prozess, da das Amts- und Landgericht die „Mietpreisbremse“ als legitim ansehen, könnte er Verfassungsbeschwerde erheben. Die Mietvertragsparteien haben mithin ein langwieriges Verfahren zu bestreiten.