Rechtsprechung

> Mietrecht

Duldungspflichten des Mieters


Zum Umfang duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen

BGH, Beschluss vom 21.11.2017 - VIII ZR 28/17 -

Die Beklagten mieteten ein älteres Reihenhaus, deren Eigentümerin jetzt die Klägerin (eine Entwicklungsgesellschaft)  wurde.  Sie beabsichtigte umfangreiche bauliche Maßnahmen, so u.a. eine Wärmedämmung an Fassade, Dach und Bodenplatte, Austausch von Fenstern und Türen, Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, Verlegung von Leitungen unter Putz, Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads, Ersetzung der vorhandenen Heizung durch eine Gasetagenheizung, Ausbau sanitärer Einrichtungen und Einbau einer neuen Badewanne und Dusche, Neuverfliesung des Bodens Herstellung von Anschlüssen für Waschmaschine bzw. Spülmaschine, Errichtung eines Wintergratens mit Durchbruch zur (neuen) Wohnküche, Entfernung der Drempelwände und Ausbau des Spitzbodens über dem Dachgeschoss, Herstellung einer Terrasse, . Durch die Umbaumaßnahmen sollte sich die Kaltmiete von bisher € 463,62 auf € 2.149,99 erhöhen. Für die Maßnahmen waren zwei Wochen vorgesehen.  Die Beklagten verweigerten dies und die Klägerin klagte auf Duldung einschließlich des Abrisses einer Veranda an der Gartenseite des Hauses und Entfernung einer von den Beklagten 1992 eingebauten Gasetagenheizung.

 

Klage und Berufung gegen das klageabweisende Urteil blieben erfolglos. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin zum BGH. Sie wurde zurückgewiesen.

 

Auf die im Mietvertrag enthaltene Klausel, nach der solche „Ausbesserungen und baulichen Veränderungen, die zwar nicht notwendig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommenen werden“ dürften, hat das Berufungsgericht die Unklarheitenregelung des § 5 AGBG (heute: § § 305c Abs. 2 BGB) dahingehend angewandt, dass im Umkehrschluss nur zumutbare Maßnahmen erfolgen dürften, die für den Mieter also unwesentliche Beeinträchtigungen abfordern. Auch habe das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass der Mietvertrag abschließend regele, dass eine Modernisierung ohne freiwilliges Einverständnis des Mieters nicht möglich sei. Dem folgt der BGH nicht.  Es stützt sich, wie bereits das Amtsgericht, auf die maßgeblichen Vorschriften der §§ 555a Abs. 1 und 555d Abs. 1 BGB.

 

Die Klägerin habe zwar in ihrem Gesamtkonzept nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandsetzungsmaßnahmen, allerdings nicht zu erkennen gegeben, dass sie deren Duldung losgelöst vom Gesamtkonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt wären, berlange.

 

Darüber hinaus handele es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB, die der Mieter zu dulden habe.

 

 

Die Modernisierungsmaßnahme zeichne sich dadurch aus, dass die einerseits über die blosse Erhaltung des bisherigen Zustandes hinausgehe, andererseits aber die Mietsache nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe. Es handele sich um eine  „Verbesserung der Mietsache“. Die hier auf 9 ½ Seiten beschriebenen „Modernisierungsmaßnahmen“ seien so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden. Diese beträfen auch den Grundriss (Ausbau Spitzboden, Wintergarten, Zuschnitt Wohnräume und Bad, Abriss einer Veranda). Dies sei keine bloße Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts (§ 555b Nr.  4 BGB) und auch keine dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB).


Rauchwarnmelder doppelt – des Mieters Duldungspflicht

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 290/14 -

Das Thema Rauchmelder beschäftigt immer noch die Rechtsprechung, wie die Entscheidung des BGH vom 17.06.2015 dokumentiert: Der Mieter, der in der von ihm selbst angemieteten Wohnung Rauchwarnmelder angebracht hatte, verweigerte dem Vermieter in der Folge die Anbringung (weiterer) Rauchwarnmelder. Er vertrat dabei die Auffassung, die Anbringung der Rauchwarnmelder durch den Vermieter stelle eine nicht nach § 555c Abs. 4 BGB ankündigungspflichtige bauliche Maßnahme nach § 555b BGB dar, zu der zwar der Vermieter als Eigentümer verpflichtet sei, doch wäre er nur weiterer Normadressat der Verordnung neben dem Mieter. Mit dem LG Halle als Vorinstanz hat der BGH festgehalten, dass dem Mieter keine Mitverpflichtung träfe, so dass den Bauherr/Eigentümer nicht nur die Verpflichtung bei Neubauten träfe, sondern auch die Nachrüstpflicht. Von daher könne der Eigentümer einer Mietsache auch als alleiniger Adressat der bouordnungrechtlichen Pflicht  dieser nicht nur Neubauten sondern auch Nachrüstungen von Altbauten treffenden Pflicht (hier der Bauordnung Sachsen-Anhalt, § 47 BauO LSA) die Duldung von einem Mieter verlangen. Es komme nicht darauf an, ob die Eigeninstallation des Mieters einen vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB darstelle.


Praxishinweis: Der Mieter sollte, ist nach der Landesbauordnung ein Rauchmelder vorgesehen, seinen Vermieter darauf ansprechen und diesen zur Anbringung veranlassen. Will er dies selbst vornehmen, möge er vorher mit dem Vermieter (Eigentümer) abklären, dass dieser damit einverstanden ist und mithin insoweit der Mieter eine Pflicht des Vermieters erfüllt. Sollten Vermieter und Eigentümer nicht identisch sein (z.B. wenn der Vermieter ein Generalmieter ist), sollte das Einverständnis des Eigentümers eingeholt werden resp. dieser zum Einbau veranlasst werden. Die Wartungskosten für Rauchmelder gehören im übrigen zu den umlegbaren Betriebskosten.