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Kaution / Sicherheitsleistung


Zulässigkeit eines Kautionsverlangens nach § 551 Abs. 1 BGB und einer notariellen Vollstreckungsunterwerfung für den jeweils fälligen Mietzins

BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16 -

Der Beklagte vermietete Räume als Wohnung an die Klägerin zu 2. (einer GmbH) sowie dem Kläger zu 1., deren Geschäftsführer. Nach dem Mietvertrag verpflichteten sich die Kläger, zu notarieller vollstreckbarer Urkunde den Mietzahlungsanspruch der Beklagten zu sichern. Dies erfolgte dann auch dergestalt, dass sich die Kläger in der Urkunde entsprechend der mietvertraglichen Zahlungsregelung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr jeweiliges Vermögen  unterwarfen, wobei festgehalten wurde, dass mit der notariellen Regelung eine Beweislastverschiebung nicht verbunden sein solle.

 

Das Mietverhältnis endete zum 30.06.2014. Wegen angeblicher Mängel des Mietgegenstandes hatten die Beklagten auf die Miete seit März 2014 insgesamt € 5.000,00 nicht gezahlt. Der Beklagte leitete die Vollstreckung aus der benannten Vollstreckungsunterwerfung der Kläger ein. Der Kläger zu 2. Beantragte die Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung, die Klägerin zu 2. eine Zahlung in Höhe von € 2.781,63 vom Beklagten.

 

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, Auf die Berufung wurde der Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf die zugelassene Revision wurde das erstinstanzliche Urteil wieder hergestellt.

 

Rechtsfehlerhaft sei das Landgericht, so der BGH, von der Auffassung ausgegangen, bei der Vollstreckungsunterwerfung handele es sich um eine Sicherheit nach § 551 BGB. Daraus hatte das Landgericht die Unwirksamkeit der Vollstreckungsmaßnahme abgleitet. Allerdings ergäbe sich die Wirksamkeit des Vollstreckungstitels aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO, da es sich bei der notariellen Unterwerfungserklärung um ein konkret bezeichnete Mietansprüche (nämlich die laufende Miete für die streitige Wohnung) handele, und sie nicht den Bestand des Mietverhältnisses betreffe. Anders als das Landgericht meinte, bedurfte es hier auch keiner Einordnung des Mietverhältnisses als Wohnraummiete oder nicht, da auch bei (vom Landgericht vorgenommener) Annahme als Wohnraummiete die Unterwerfung nicht zur Unwirksamkeit nach § 551 Abs. 4 BGB führe.  Zwar sie die Sicherheitsleistung des Vermieters auf eine Kaution von drei Netto-Monatsmieten begrenzt, § 551 Abs. 1 BGB und eine davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung sei unwirksam. Allerdings stelle sich die Unterwerfungserklärung nicht als eine Abweichung von § 551 Abs. 1 BGB dar, da sie dem Vermieter keine notwendige zusätzliche Zugriffsmöglichkeit auf Vermögen gebe, sondern ihm nur der Notwendigkeit enthebt, vor einer Zwangsvollstreckung einen Titel zu besorgen. Die materielle Darlegungs- und Beweislast sei davon nicht berührt, unabhängig von der ausdrücklichen entsprechenden Regelung in der Urkunde. Der Mieter sei auch nicht ohne Schutz, da er im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage nach § 667 ZPO eine vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung, gegebenenfalls auch ohne Sicherheitsleistung, beantragen könne.

 

unabhängig von der Auslegung Da auch die Beweislast ausdrücklich durch die Unterwerfungserklärung nicht zuungunsten der Kläger geändert wurde. Nicht entschieden werden müsse hier, ob eine Unwirksamkeit der Regelung im Mietvertrag zur Verpflichtung auf Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung vorläge, § 307 Abs. 1 u. 2 BGB, da es sich hier im Mietvertrag um eine Individualvereinbarung handele.

 

 

Im Hinblick auf den Antrag der Klägerin zu 2. verwies der BGH darauf, dass er wirksam Mietpartei geworden sei, wie sich aus der auch von ihm unterzeichneten Vertragsurkunde ergäbe. Das Landgericht habe dies unzulässig mit der Frage vermengt, ob es sich um ein Wohnraummietverhältnis handele (ausgehend davon, dass eine juristische Person nach klägerischer Darlegung nicht wohnen könne). Auf die Art des Mietverhältnisses käme es aber für die Frage, wer Mietvertragspartei wird, nicht an, da die Verpflichtung zur Zahlung der Miete unabhängig von der Art des Mietverhältnisses (Wohn- oder Gewerberaum) gegeben sei. Damit könne die Klägerin zu 2. keine Rückzahlung begehren. 


Kautionsfreigabeanspruch und verjährte Betriebskostenabrechnungen

BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14 -

Der um die Abrechnung der Kaution wird häufig nicht nur um die Frage geführt, wann der Vermieter die Kaution abzurechnen hat, sondern auch darum, ob er bestimmte Forderungen verrechnen kann. Dem kommt insbesondere dann Bedeutung zu, wenn es sich bei der Forderung des Vermieters um eine bereits ältere Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung handelt.

 

Der Kläger hatte vom Beklagten im Zeitraum 2002 bis Mai 2009 eine Wohnung angemietet. Er erbrachte eine Mietsicherheit (Kaution) in Form eines Kautionssparbuchs, welches er an den Beklagten abgetreten hatte. Die Betriebskostenabrechnungen für 2006 bis 2009, die stets im Folgejahr erstellt und dem Kläger überlassen wurden, endeten jeweils mit der Aufforderung von Nachzahlungen, die der Beklagte zu erbringen hatte, aber nicht leistete.

 

Mit seiner im Dezember 2012 erhobenen und im Februar 2013 zugestellten Klage begehrte der Kläger die Pfandfreigabe des Kautionskontos. In Ansehung der den Kautionsbetrag übersteigenden Betriebskostenabrechnungen berief sich der Beklagte auf eine fehlende Verpflichtung und erhob seinerseits Widerklage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger wegen der Betriebskosten 2009 antragsgemäß verurteilt, im übrigen die Widerklage wegen Verjährung abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Auf die zugelassene Revision hob der BGH die landgerichtliche Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht zurück.

 

Der BGH wies darauf hin, dass nicht davon ausgegangen werden könne, dass über die Kaution sechs Monate nach Mietende abgerechnet werden müsse. Der Mieter habe frühestens mit Ende des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungspflicht einen Anspruch auf Freigabe der Mietsicherheit. Dieser Anspruch würde aber erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfalle, d.-h. zu dem Zeitpunkt, zu dem dem Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte.

 

Vorliegend ging das Landgericht davon aus, dass die verjährten Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen dem Freigabeanspruch entgegenstehen würden. Diese Forderungen sind nach § 216 Abs. 3 BGB als wiederkehrende Leistungen einzuordnen. Es ginge dabei aber nicht  - wie das Landgericht meinte -  um ein Zurückbehaltungsrecht, welches dem Freigabeanspruch entgegen gehalten werden könne, sondern um die Frage, ob dieser Anspruch mangels durch das Pfandrecht gesicherter Forderungen zu diesem Zeitpunkt erst entstanden und damit fällig geworden sei. Nach § 216 Abs. 1 BGB hindere die Verjährung einer Forderung nicht die Befriedigung aus dem dafür bestellten Pfandrecht. Allerdings sei § 216 Abs. 1 BGB nicht auf den Fall des § 216 Abs. 3 BGB anwendbar und greife von daher auch nicht für die Betriebskostenabrechnungen. Soweit dies in der Literatur anders gesehen würde, betrifft dies den hier nicht vorliegenden Fall, dass bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands die verjährten Forderungen  aus Betriebskostenabrechnungen mit berücksichtigt würden. Damit darf sich der Beklagte wegen der verjährten Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen nicht mehr aus der Sicherheit befriedigen.

 

Ob hier die Freigabe zu gewähren ist, hänge mithin von der vom Landgericht aus seiner Rechtsposition heraus nicht geklärten Frage ab, ob der Kläger während des Rechtsstreits die offene Forderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009 zwischenzeitlich gezahlt habe. 


Mietsicherheit ist vom Vermögen getrennt anzulegen – Folgen der fehlerhaften Verwahrung

BGH, Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 -

Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB getrennt vom Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, so dass der Geldbetrag von dem möglichen Zugriff von Gläubigern des Vermieters gesichert ist.  Nach der gesetzgeberischen Intention soll so das Geld des Mieters wie ein Treuhandvermögen geschützt werden, auch vor möglichen Zugriffen der Banken infolge eines Pfandrechts.  Dies erfordert, dass der Treuhandcharakter für jeden (möglichen) Gläubiger des Vermieters ohne weiteres erkennbar ist, weshalb es auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird.  Anders lässt sich die Sicherheit nicht gewährleisten, da auch verdeckt geführte Treuhandkonten z.B. dem Pfandrecht der Banken unterliegen.


Dies gilt, so der BGH, auch nach beendeten Mietverhältnis bis zur endgültigen Abrechnung der Kaution. Ist der Vermieter dem Anspruch auf getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten bis zur Höhe der Kaution zu.


Anmerkung: Banken/Sparkassen verlangen zwischenzeitlich häufig bei einer entsprechenden Anlage durch den Vermieter ein gesondertes (einmaliges) Entgelt bei Errichtung des gesonderten Kontos. Damit stellt sich die bisher nicht geklärte Frage, wer dieses Entgelt zu zahlen hat. Da die Sicherung im Interesse des Mieters erfolgt, erscheint es mir gerechtfertigt, dieses vom Mieter zu verlangen. Dies sollte allerdings bereits vertraglich geregelt werden. 


Bürgenhaftung bei Ausübung einer Verlängerungsoption

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.04.2016 – 24 W 12/16 -

Häufig wird in einem Mietvertrag als Sicherung vereinbart, dass ein Dritter als selbstschuldnerischer Bürge für mögliche Ansprüche des Mieters gegen einen Mieters mit einstehen soll. Doch hier ist, wie die Entscheidung des OLG Düsseldorf verdeutlicht, Vorsicht geboten.

                                         

In dem vom OLG im Rahmen einer Beschwerde gegen die Versagung der Prozesskostenhilfe zu entscheidenden Fall, hatte die Ehefrau des Mieters die selbstschuldnerische Bürgschaft für die Verpflichtungen ihres (zwischenzeitlich verstorbenen) Ehemanns aus einem von diesem mit der Klägerin abgeschlossenen Mietvertrag übernommen. Der Mietvertrag wurde am 20.03.1997 geschlossen; dazu übernahm die Ehefrau (ob wirksam, hat das OLG auf sich beruhen lassen, allerdings auch bezweifelt) durch Unterschrift auf der Vertragsurkunde als „selbstschuldnerische Bürgin“ die Bürgschaft. Unabhängig davon, ob dies dem Schriftformerfordernis für eine Bürgschaft genügt, würde sich die verklagte Ehefrau  jedenfalls auf § § 767 Abs. 1 S. 3 BGB berufen können. Dort heißt es: „Durch ein Rechtsgeschäft, das der Hauptschuldner nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, wird die Verpflichtung des Bürgen nicht erweitert.“ 

 

 

Streitgegenständlich sind ausschließlich Forderungen der Klägerin, die nach der Ausübung eines mietvertraglich vorgesehenen Optionsrechts durch den Mieter entstanden sind. Dies stellt sich, so das OLG, als ein rechtsgeschäftliches Handeln iSv. § 767 Abs. 1 S. 3 BGB dar. Mit dieser Regelung würde auch das mit § 766 S. 1 BGB (Schriftformerfordernis) verfolgte Anliegen durchgesetzt, den Bürgen nicht mit einem unkalkulierbaren Risiko zu überziehen. Es sollen für künftige Verbindlichkeiten Grenzen gesetzt werden. Es solle auch verhindert werden, dass durch ein zusammenwirken von Gläubiger und Hauptschuldner nachträglich das Haftungsrisiko des Bürgen verschärft wird, die für den Bürgen bei Eingehen der Bürgschaft nicht erkennbar waren.