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Miethöhe


Mietpreisbremse: Unwirksamkeit  wegen formaler Mängel

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17 -

Auch das LG Frankfurt am Main hat nunmehr eine auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB (bekannt als sogen. Mietpreisbremse) erlassene Rechtsverordnung (die hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015) für Frankfurt am Main als rechtswidrig und damit unwirksam angesehen. Ähnlich argumentierte bereits zuvor das LG München I zur bayerischen Verordnung (Urteil vom 06.12.2017 - 14 S 10058/17 -), ferner das AG Hamburg Altona mit Urteil vom 09.10.2017 - 316 C 206/17 -.

 

Zum Hintergrund des Verfahrens: Der Kläger miete im Mai 2016 eine Wohnung in Frankfurt am Main, die in einem durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 bestimmten Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt liegt. Durch seinen Prozessbevollmächtigten rügte er im November 2016 die vereinbarte Nettomiete und forderte Rückzahlung einer nach seiner Berechnung vorliegenden Überzahlung von € 80,00 für diesen Monat. Die beklagte Vermieterin vertrat die Ansicht, die Hessische Mietbegrenzungsverordnung sei unrechtmäßig und verfassungswidrig.  Das Amtsgericht gab der Klage statt, Auf die Berufung der Beklagten wurde unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils die Klage abgewiesen.

 

Nach Auffassung des Landgerichts sei die Verordnung entgegen der in § 556d BGB vorgesehenen Verpflichtung nicht begründet worden. Zwar würden Rechtsverordnungen grundsätzlich nach Art. 80 GG zu ihrer Wirksamkeit keiner Begründung bedürfen. Allerdings würde dies dann nicht gelten können, wenn die Ermächtigungsgrundlage eine Begründung (wie hier) ausdrücklich vorschreibe. Nach der Gesetzesbegründung würde das Begründungserfordernis dazu dienen die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen (BT-Drucks. 18/3121, S. 29). Die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bedürfe einer sorgsamen Prüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Maßnahmen, um so verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes zu genügen (BT-Drucks. aaO. S. 28). Der verfassungsrechtliche Schutz des Eigentums gebiete es, den Eingriff besonders zu rechtfertigen.

 

 

Allerdings bestünde hier eine Begründung, die allerdings mit dem Aufdruck „Entwurf“ versehen sei. Mit oder nach Erlass der Verordnung sei dieser Entwurf zugänglich gemacht worden. Er sei nicht im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht, was bereits fraglich mache, ob eine Veröffentlichung anderweitig ausreichend sei. Eine nachträgliche Begründung würde aber jedenfalls nicht den Mangel der Verordnung heilen können. Die Begründung sei Wirksamkeitsvoraussetzung; der Adressat müsse die Wirksamkeit zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung  zum Zeitpunkt seines Handelns beurteilen können. Daher leide die Verordnung an einem Begründungsmangel und sei von Anfang an rechtswidrig und damit unwirksam. Die Beklagte sei deshalb nicht an die Vorgaben der Verordnung bei der Bestimmung des Mietzinses gebunden gewesen. 


Mieterhöhungsreigen und die verfassungsrechtlich unzulässige Überraschungsentscheidung zur Annahme eines konkludenten Verzichts

BVerfG, Kammerbeschluss vom 05.03.2018 - 1 BvR 1011/17 -

Die Beklagte des Ausgangsverfahrens und Beschwerdeführerin (BF) hatte mehrere Mieterhöhungen kurz hintereinander geltend gemacht. Zunächst erhob die BF eine Duldungsklage gegen die Klägerin zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen. Die Parteien schlossen einen Vergleich, worauf die Klägerin eine Berufung gegen ein der Klage stattgebendes Urteil zurücknahm. Nach Durchführung der Arbeiten verlangte die BF eine Mieterhöhung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen (§ 558 BGB) und legte dabei die Ausstattung der Wohnung im modernisierten Zustand zugrunde. Die Klägerin stimmte dem zu. Ca. zehn Monate später machte die BF eine Modernisierungserhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB (a.F.) geltend, der die Klägerin widersprach. Die BF reduzierte daraufhin den Betrag dergestalt, dass dieser einschließlich der bereits erfolgten Mieterhöhung nach § 559 BGB und der bereits erfolgten Modernisierungserhöhung den Betrag nicht überschreitet. Die Klägerin zahlte den erhöhten Betrag unter Vorbehalt der Rückforderung und erhob insoweit auch Rückzahlungsklage und beantragte die Feststellung, die Modernisierungserhöhung nicht zu schulden.

 

Das Amtsgericht gab der Zahlungsklage statt und wies die Feststellungsklage zurück. Auf die Berufung beider Parteien hat das Landgericht auch dem Feststellungsantrag der Klägerin stattgegeben und die Berufung der BF zurückgewiesen. Eine von der BF erhobene Rüge der Verletzung rechtlichen Gehörs wurde vom Landgericht als unzulässig zurückgewiesen. Die von der Klägerin gegen die landgerichtliche Entscheidungen eingelegte Verfassungsbeschwerde war erfolgreich und führte zur Aufhebung derselben und Zurückverweisung an das Landgericht.

 

Nach Ansicht des BVerfG wurde das rechtliche Gehör (Art. 103 GG) der BF durch das Landgericht verletzt. U.a. enthalte Art 103 Abs. 1 GG den Schutz vor Überraschungsentscheidungen (BVerfGE 107, 395m 410). Da den Beteiligten Gelegenheit zu geben sei, sich zu dem maßgeblichen Sachverhalt, Rechtsauffassungen und Beweisergebnissen vor dem Erlass eines Urteils zu äußern, setzt dies voraus, dass für sie auch bei Anwendung einer zu verlangenden Sorgfalt erkannt werden kann, auf welche Vortrag es für die Entscheidung ankomme könne. Wenn das Gericht auf einen bestimmten rechtlichen Gesichtspunkt abstelle ohne vorher auf diesen hinzuweisen, könne dies der Verhinderung eines Vortrages zur Rechtslage gleichkommen und eine Verletzung rechtlichen Gehörs darstellen. Dies sei vorliegend der Fall gewesen.

 

Das Landgericht habe eine Verzichtserklärung und einen Erlassvertrag angenommen. Damit hätten die Parteien nicht rechnen müssen, da es weder von ihnen noch vom Amts- oder Landgericht angesprochen wurde. Ein möglicher Verzicht auf eine Mieterhöhung durch die BF sei weder zwischen den Parteien jemals erörtert noch in der mündlichen Verhandlung in Erwägung gezogen worden. Eine Annahme eines Verzichts durch die BFH habe auch nicht derart nahe gelegen, dass sich die BF aus Gründen prozessualer Vorsorge dazu hätte äußern müssen. Durch Unterlassen des damit gebotenen rechtlichen Hinweises durch das Landgericht sei der BF damit die Möglichkeit zur Stellungnahme abgeschnitten worden.

 

Seitens der BF sei auch dargelegt worden, dass die Entscheidung des Landgerichts auf der Gehörsverletzung beruhe. So habe die BF dargelegt, was sie bei einem Hinweis vorgetragen hätte: Nach der Rechtsprechung des BGH seien an einen Verzichtswillen strenge Anforderungen zu stellen und dieser müsse unmissverständlich sein.  Zwar könne für einen unmissverständlichen Verzichtswillen sprechen, wenn in einer Situation erheblicher Unsicherheit seitens der gegnerischen Partei eine „substantielle Gegenleistung“ erfolgt sei. Vorliegend sei aber kein Raum für ein Entgegenkommen der BF gewesen, die die BF bereits anlässlich der ersten Modernisierungsvereinbarung der Klägerin entgegen gekommen sei. Damit sei diese Mieterhöhung seither auch nicht im Streit gewesen und es habe keine erhebliche Unsicherheit vorgelegen noch eine substantielle Gegenleistung bei der Zustimmung zur Mieterhöhung. Auch der Umstand, dass das Mieterhöhungsbegehren nach § 559 BGB a.F. erst zehn Monate später erfolgte ließe nicht auf einen stillschweigenden Verzicht im Zusammenhang mit dem Begehren nach § 559 BGB deuten, da zum Zeitpunkt des Begehrens nach § 558 BGB das Verlangen nach § 559 BGB a.F. mangels Kenntnis der konkreten Modernisierungskosten noch nicht hätte wirksam geltend gemacht werden können.

 

Vor diesem Hintergrund spräche nach Auffassung des BVerfG vieles dafür, dass das Landgericht bei Kenntnisnahme eine anderweitige Entscheidung getroffen hätte, da ihm mit Blick auf die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen  (so BGH, Urteil vom 10.06.2015 - VIII ZR 99/14 -) die Annahme eines schlüssig erklärten Verzichts auf das Recht zur Modernisierungserhöhung (abgeleitet aus der Erhöhung nach § 559 BGB) versperrt geblieben wäre. Vor diesem Hintergrund wäre es auf die Rechtsfrage des Verhältnisses von § 558 BGB zu § 559 BGB angekommen, die noch nicht höchstrichterlich geklärt sei und bezüglich der das Landgericht auch die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung, jedenfalls aber zur Fortbildung des Rechts hätte zulassen müssen.

 

 

Das BVerfG weist noch darauf hin, dass ein Verstoß gegen Art. 103 GG auch noch im verfahren selbst geheilt werden könne. Allerdings sei dies hier nicht der Fall. Insbesondere habe das Landgericht im Rahmen der Anhörungsrüge diese wegen Unzulässigkeit zurückgewiesen, weshalb schon von daher eine Heilung in diesem Verfahren nicht möglich sei.


Stillschweigende Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen qua Überweisung

BGH, Urteil vom 30.01.2018 - VIII ZB 74/16 -

Mit Schreiben vom 23.11.2015 forderte die Klägerin die Beklage zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um € 47,00 auf € 432,00 einschl. Betriebskostenvorauszahlungen  ab dem 01.02.2016 auf; dem Schreiben fügte sie ein Formular bei, welches die Beklagte zum Einverständnis unterschreiben und zurückschicken sollte. Mit Schreiben vom 19.01. und 01.02.2016 (letzteres unter Fristsetzung zum 16.01.2016) erinnerte die Klägerin an die Erteilung der Zustimmung. Ohne schriftlich zu reagieren, zahlte die Beklagte am 15.02., 04.03. und 06.04.2016 die Miete qua Einzelüberweisung in Höhe von je € 432,00.

 

Am 22.04.2016 erhob die Klägerin Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegen die Beklagte, die der Beklagten am 30.04.2016 zugestellt wurde. Die Beklagte unterzeichnete nunmehr die ursprünglich dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Zustimmungserklärung unter dem Datum des 23.04.2016 und die Klägerin erklärte schriftsätzlich unter dem 03.05.2016 die Hauptsache für erledigt, nachdem ihr ihren Angaben zufolge die Zustimmungserklärung am 02.05.2016 zugegangen sei.

 

Das Amtsgericht hatte der Klägerin die Kosten auferlegt; die dagegen eingelegte Beschwerde wies das Landgericht zurück. Auch die vom Landgericht zugelassene Rechtsbeschwerde zum BGH blieb erfolglos.

 

Der BGH folgte hier der Rechtsauffassung der Vorinstanzen, wonach die Klage auch ohne Hauptsacheerledigungserklärung abzuweisen gewesen wäre, da die Klage bereits infolge konkludenter Zustimmung zur Mietererhöhung bei Einreichung abzuweisen gewesen sei.  Das Einverständnis zur Mieterhöhung bedürfe zur Wirksamkeit keiner Schriftform. Es würden die allgemeinen Regeln zu Willenserklärungen gelten, weshalb auch eine konkludente Erklärung möglich sei.

 

Das Mieterhöhungsverlangen vom 23.11.2015 habe einen Antrag iSv. § 145 BGB auf Abschluss eines Änderungsvertrages dargestellt. Mit der als Annahme zu wertenden Zustimmung des Mieters käme eine den bisherigen Mietvertrag abändernde Mietpreisvereinbarung zustande kommen. Die stillschweigende (konkludente) Annahme sie hier durch die Beklagte durch die dreimalige vorbehaltslose Zahlung erfolgt. § 558b BGB fordere keine besondere Form der Zustimmung, anders als es in § 558a BGB für das Erhöhungsbegehren vorgesehen sei, welches von der Textform abhängig gemacht worden sei. Ebenso wenig ließe sich aus der im Mietvertrag vereinbarten Schriftformklausel etwas anderes herleiten. Zwar würde mit der zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung ein Änderungsvertrag zustande kommen. Es könne allerdings auf sich beruhen, ob eine nach den gestezlichen Vorschriften der §§ 558ff BGB erfolgte Mieterhöhungsverinbarung von einer vertraglichen Schriftformklausel erfasst würde, da selbst bejahendenfalls die Klägerin keinen Anspruch auf Zusendung der Zustimmungserklärung gehabt habe. Die Klägerin habe keine konstitutive Wirkung des Erhöhungsbegehrens geltend gemacht. Käme aber dem Schriftformerfordernis nur deklaratorische Wirkung zu, könne auch auf sich beruhen, ob ein Schriftformerfordernis im übrigen nach §§ 305b, 307 Abs. 1 BGB einer AGB-Inhaltskontrolle standgehalten hätte.

 

Ob ein bestimmtes Verhalten als schlüssige Abgabe einer Willenserklärung zu werten sei, bestimme sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben. Maßgebend sei hier, ob ein objektiver Empfänger aus dem Verhalten des Mieters einen Rechtsbindungswillen desselben und damit eine Zustimmung zur Mieterhöhung erkennen würde. Dabei würde es nicht entscheidend darauf ankommen, ob nun ein Dauerauftrag geändert wurde, da auch die Erteilung von Einzelaufträgen eine Handlung des Mieters verlangte; ui berücksichtigen sei, dass die erste Zahlung nach der unter Frist zum 16.01.2016 vom 01.02.2016 am 15.02.2015 erfolgt sei, sei weitere Zahlungen (bis zur Klageerhebung) danach und in keinem Fall eine Vorbehalt ausgesprochen worden sei. Es könne hier dahinstehen, ob bereits für die Annahme einer schlüssigen Erklärung die einmalige vorbehaltlose Zahlung ausreiche, da jedenfalls ein dreimaliges Zahlen dem entsprechen würde. 


Indexmiete: Zum Inhalt des Erhöhungsverlangens

BGH, Urteil vom 22.11.2017 - VIII ZR 291/16 -

In dem Mietvertrag der Parteien aus dem Jahr 2006 (mit Laufzeit bis zum 16.01.2015) war eine Indexierung der Miete vorgesehen. Danach sollte „der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland“ bestimmt werden. Ferner hieß es im Vertrag: „Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindex sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist.“ Die Beklagten erhöhten die Miete mit Schreiben vom 23.10.2013 ab Dezember 2013 um € 85,00/Monat und führten aus:

 

„Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 20913) gestiegen… Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. …“

 

Die Erhöhung wurde vom dem klagenden Mieter nicht gezahlt. Bei Mietende zog die Beklagte die durch die Erhöhung bedingte offene Miete vom Kautionsguthaben ab. Die Klage des Mieters auf Zahlung der restlichen Kaution hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die zugelassene Revision führte zur Klageabweisung.

 

Der BGH stützt seine Entscheidung auf € 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB. Danach müsse eine Änderung der Miete nach § 557b Abs. 1 BGB (Indexvereinbarung) in Textform geltend gemacht werden. Anzugeben seien die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag. Dem genüge die Erklärung der Beklagten. Es seien in dem Schreiben der Index zum Stand des Mietbeginns, der aktuelle Index und der Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete angegeben worden. Diese notwendigen Angaben seien zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der geforderten Mieterhöhung ausreichend.

 

Entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht sei es nicht erforderlich, dass über den eindeutigen als auch abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus angegeben werden,. Welche prozentuale Veränderung sich aus dem im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergäbe. Auch aus Sinn und Zweck der Norm würde sich nichts anderes ergeben. Es läge auf der Hand, dass sich (soweit vertraglich nichts anderes bestimmt wurde, worauf der BGH nicht verweist) eine Indexmiete im gleichen Verhältnis verändere wie der Index selbst. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts verlange, dass der Vermieter dem Mieter die einzelnen einfachen Rechenschritte „vorrechnen“ müsse, wofür es im Gesetz (und der Gesetzesbegründung BT-Drucks. 14/4533, S. 53) keine Grundlage gäbe.

 

Auch habe die Beklagte nicht einen im Gesetz nicht vorgesehenen Index zugrunde gelegt. Der in § 557b Abs. 1 BGB genannte Index („Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland“) würde lediglich vom Statistischen Bundesamt seit Januar 2003 als „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)" bezeichnet.


Folge eines als „Haustürgeschäft“  abgeschlossenen und  widerrufenen Modernisierungsvertrages bei Wohnraum

BGH, Urteil vom 17.05.2017 - VIII ZR 29/16 -

Die Beklagte sind Vermieter mehrerer Häuser mit Mietwohnungen. Sie  kündigten mit Schreiben vom Juni 2009 Modernisierungsmaßnahmen durch Umstellung auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung mit einer zu erwartenden Mieterhöhung von € 67,60 an. Im Dezember 2006 erschien der Beklagte zu 1. bei dem Kläger in der Wohnung und die Parteien schlossen eine Vereinbarung mit nachfolgendem Inhalt: „Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um € 60.- pro Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasserinstallation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen."

 

Nach Beendigung der Arbeiten im Mai 2010 zahlte der Kläger von Juni 2010 bis Oktober 2012 den um € 60,00/Monat erhöhten Mietzins. Dann widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und forderte den gezahlten Betrag zurück.

 

Die Klage war in allen Instanzen erfolgreich; die vom Landgericht zugelassene Revision wurde vom BGH zurückgewiesen.

 

Da der Kläger Verbraucher nach § 13 BGB sei, die Beklagten bei der Vermietung in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit (§ 14 Abs. 1 BGB) und damit als Unternehmer gehandelt fristgerecht von seinem Widerrufsrecht dieses in einer Haustürsituation geschlossenen Vertrages  (der Kläger hatte den Beklagten zu 1. nicht zu sich bestellt) zu mit der Folge, dass die gezahlten Beträge nach § 346 Abs. 1 BGB zurückzuzahlen sind.

 

Den Beklagten als Vermieter stünde demgegenüber aus der modernisierungsbedingten Steigerung des Wohnwertes hergeleiteter Wertersatzanspruch nicht zu. Zwar sehe § 346 Abs. 1 BGB vor, dass die wechselseitig empfangenen Leistungen zurückzugewähren seien, zu denen nach § 100 BGB auch Gebrauchsvorteile gehören würden. Ist dies aber, wie hier, nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen, habe der Schuldner statt dessen Wertersatz zu leisten, § 346 Abs. 2 S. 2 Nr. 1, Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BGB, bei dessen Berechnung eine im Vertrag benannte Gegenleistung zugrunde zu legen sei. Dies bedinge aber nicht, dass der Schuldner nun die im Vertrag benannten € 60,00 schulde. Um den effektiven Rechtsschutz bei Widerruf von Haustürgeschäften zu gewährleisten, seien die entsprechend anzuwenden Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt einschränkend auszulegen. Auch wenn mithin § 346 Abs. 2 S. 2 Halbs. 1 BGB für den zu leistenden Wertersatz auf die im Vertrag benannte Gegenleistung verweise, dass die § 346 BGB zugrundeliegende Konzeption des Gesetzgebers auf  freie Aushandeln derselben abstelle, die aber in Ansehung des Überraschungsmoments bei Haustürgeschäften nicht angenommen werden könne. Damit stelle sich bei einem hier vorliegenden Haustürgeschäft die Lage anders dar, als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft.

 

Mithin sei vorliegend für einen Wertersatz auf die mietrechtlichen Besonderheiten bei einem Mieterhöhungsanspruch wegen Modernisierung abzustellen, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden dürfe, § 559b Abs. 4 BGB. Die Beklagten hätten zwar (ihren Vortrag als richtig unterstellt) eine Erhöhung der Miete um den geforderten Betrag von € 60,00/Monat nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten begehren können (und könnten diesen auch weiterhin geltend machen), doch hätten sie davon bisher keinen Gebrauch gemacht. Mangels Ausübung dieses Gestaltungsrechts, die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und nach § 559 BGB zu erläutern, fehle es im hier fraglichen Zeitraum an einer wirksamen Mieterhöhung und könne eine entstandene Wohnwerterhöhung nicht über § 346 Abs. 2 BGB begehrt werden.

 

 

§§ 812, 818 BGB würden für einen Anspruch ausscheiden, da § 559ff BGB eine abschließende Regelung enthalten würden.


Modernisierungs-Mieterhöhung wegen Aufzugseinbau  und Mietminderung wegen Entfalls des Trockenbodens

LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 16.05.2017 - 67 S 81/17 -

Die Klägerin vermiete an die Beklagten eine im 1. OG eines Hauses belegene Wohnung. Zum Einbau eines Fahrstuhls im Treppenhaus, der allerdings nicht im 1. OG sondern im Zwischenstock einen Stopp hat, nutzte die Klägerin einen Trockenboden, der bis dahin den Mietern zum Trocknen von Wäsche zur Verfügung stand.

 

Das Amtsgericht wies die Klage auf Erhöhung der Miete wegen Modernisierung (Aufzug) zurück und gab der Widerklage der Beklagten auf Minderung der Miete in Höhe von 2% (von der Bruttomiete) wegen Fortfalls des Trockenbodens statt. Die dagegen von der Klägerin eingelegte Berufung beabsichtigte das Landgericht zurückzuweisen; nach dem Hinweisbeschluss wurde die Berufung zurückgenommen.

 

Grundsätzlich kann bei Modernisierungsmaßnahme der Vermieter eine Erhöhung der Miete begehren, § 559 Abs. 1 BGB. Nach § 555b BGB kann eine Mieterhöhung erfolgen, wenn der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht und die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen wurden vom Landgericht negiert (welches zwar nach § 559 Abs. 1 BGB a.F. urteilte, was aber zur jetzigen Rechtslage in der Sache keinen Unterschied darstellt.

 

Für die im 1. OG belegene Wohnung sei der kein Haltepunkt des Fahrstuhls eingebaut worden. Der vom Gesetz verlangte Gebrauchsvorteil könne aber nur angenommen werden, wenn die Wohnung aufgrund des Aufzugs besser, schneller und barrierefrei erreicht werden könnte, was hier nicht der Fall sei. Ein barrierefreier Zugang war weder vor Einbau des Fahrstuhls noch danach möglich gewesen. Es käme nicht darauf an, dass sich eventuell die Anzahl der Treppenstufen durch den Fahrstuhl verringert hätte.

 

Ebenfalls stelle der Einbau des Fahrstuhls keine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse dar. Die Maßnahme müsse allen Wohnungen zugute kommen (wie z.B. Kinderspielplätze oder Grünanlagen im Außenbereich).

 

 

Da durch den Einbau des Fahrstuhls der Trockenboden nicht mehr nutzbar sei, hätten zudem die Beklagten ein Mietminderungsrecht, wobei offen bleiben könne, ob Grundlage § 573b Abs. 4 oder § 536 Abs. 1 BGB sei. Entscheidend sei, dass die Beklagten (unabhängig davon, ob sie dies nutzten oder nicht) die Möglichkeit hatten. Ihre Wäsche nicht in der Wohnung mittels Trockner oder aufgestellten Wäscheständer zu trocknen, sondern außerhalb derselben. 


Mieterhöhung unter Erhöhung des im (einfachen)  Mietspiegel  ausgewiesenen Betrages (Stichtagszuschlag)

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 295/15 -

Der Kläger begehrte vom Beklagten die Zustimmung zur Mieterhöhung, Dabei legte er den Mietspiegel  von Reutlingen Stand Mai 2013 zugrunde und nahm einen Stichtagszuschlag in seinem Schreiben vom 29.11.2013 mit dem Verlangen auf Zustimmung zum 01.02.2014 vor. Dem folgte das Landgericht teilweise. Die zugelassene Revision des Beklagten wurde zurückgewiesen.

 

Der BGH verweist darauf, dass der Vermieter eine Erhöhung des Mietzinses  bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gem., § 559 Abs. 1 S. 1 BGB begehren kann, wenn (wie hier) die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert war. Diese ortsübliche Vergleichsmiete würde nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnungen gleicher Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder (mit Ausnahme nach § 560 BGB) verändert worden seien. In zeitlicher Hinsicht sei auf den Zugang des Erhöhungsbegehrens bei dem Mieter abzustellen, der den Zeitpunkt der Feststellung der Vergleichsmiete bestimme. Zwischen der Feststellung des Reutlinger Mietspiegels und dem Zugang der Mieterhöhung hätten sieben Monate gelegen.

 

Bei der vom Tatrichter vorzunehmenden Prüfung der Berechtigung der Mieterhöhung nach § 558 BGB dürfe dieser zwar die ortsübliche Vergleichsmiete nur aus Erkenntnisquellen entnehmen, welche diese Miete in Miete in hinreichender Weise ermittelt hätten. Dabei sei er aber im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO nicht auf das im Erhöhungsverlangen benannte Begründungsmittel iSv. § 558a Abs. 2 BGB beschränkt: Dabei dürfe er ordnungsgemäße Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB) mit berücksichtigen, wobei einem nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellter und von Vermietern und Mietern anerkannter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1 BGB, sogen. qualifizierter Mietspiegel) sogar die in § 558d Abs. 3 BGB benannte Vermutungswirkung entfalte. Im Falle eines einfachen Mietspiegel nach § 558c Abs. 1BGB (wie hier) stelle sich für die richterliche Überzeugungsbildung die Frage, on diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der Wiedergabe der tatsächlich gezahlten Entgelte zukommt. Weitergehende Bindungen würden hinsichtlich Methodik und Ergebnisse eines Mietspiegels oder sonstiger Erkenntnisquellen würden nicht bestehen. Auch Aktualisierungsrhythmen von zwei Jahren der Mietspiegel (§§ 558c Abs. 1, 559d Abs. 2 BGB) würden den Tatrichter selbst bei Berücksichtigung des Mietspiegels nicht hindern, innerhalb des Zweijahreszeitraumes Aktualisierungen zu berücksichtigen. Es müsse der Tatrichter im Einzelfall beurteilen, ob es bei Harnziehung eines Mietspiegels zur Feststellung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht sei, auf den sich daraus ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen.

 

Zwar komme auch einem einfachen Mietspiegel Indizwirkung zu. Es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, wie weit die Indizwirkung geht, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich mache. Die Indizwirkung kann sich auch auf den Zweijahreszeitraum erstrecken, wenn es keine Anhaltspunke für eine ungewöhnliche Mietpreissteigerung gäbe. Allerdings komme auch einem in der Folgezeit neuen Mietspiegel Indizwirkung für den vergangenen Zeitraum zu. Es ließe sich, gibt es dagegen keine konkreten Einwände, daraus ein Rückschluss auf die Mietpreissteigerung (Umfang und Geschwindigkeit)  der vergangenen zwei Jahre vornehmen.

 

 

Indem hier das Landgericht den neuen (einfachen) Mietspiegel Reutlingen 2015 berücksichtigte und eine lineare Interpolation zwischen dem Wert 2013 und 2015 vorgenommen habe, hätte es bei seinem Schätzungsermessen nach § 287 Abs. 2 ZPO keinen Denkfehler gemacht. 


Mieterhöhung bei Reihenhaus über Mietspiegel trotz dortigem Nichtanwendungshinweis

BGH, Hinweisbeschluss vom 26.04.2016 – VIII ZR 54/15 -

Dass eine Mieterhöhung unter Zugrundelegung eines (qualifizierten) Mietspiegels begründet werden kann, ist bekannt, § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Aber was macht der Vermieter, wenn für das Objekt ein Ausschluss im Mietspiegel enthalten ist ? Im Berliner Mietspiegel 2011 war ausdrücklich ausgeführt, dass dieser nicht für 1- und 2-Familienhäuser und Reihenhäuser anwendbar wäre. Gleichwohl legte der Kläger diesen bei seinem Erhöhungsbegehren zugrunde. Zu Recht, wie die Instanzgerichte einschließlich des BGH auf die zugelassene Revision meinten.

 

Zunächst weist der BGH auf seine ständige Rechtsprechung hin, dass an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Ausreichend sei, dass dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt würden, die es ihm zumindest ansatzweise ermöglichen würden, die Berechtigung zu prüfen. Damit würde es regelmäßig ausreichen sein, wenn der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete angibt und, bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel, die nach seiner Auffassung einschlägigen Kategorien  des Mietspiegels benennt. Die Richtigkeit dieser Einordnung sei keine Frage der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens, sondern eine Frage der materiellen Begründetheit.

 

Diese Unterscheidung zwischen formeller Wirksamkeit und materieller Begründetheit ist entscheidend. Der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens würde nicht entgegenstehen, dass der Kläger sich auf den Mietspiegel bezieht, obwohl in diesem für Reihenhäuser, wie es hier Mietgegenstand war, ausdrücklich ausführte, dass der Mietspiegel nicht anwendbar sei. Insoweit verweist der BGH auf seine Entscheidung zum Mietspiegel Krefeld 2002, in der er bereits zum Ausdruck gebracht habe, dass regelmäßig die Mieten in Wohnungen in Mehrfamilienhäusern unter denen für Einfamilienhäusern lägen. Soweit die Revision darauf verwies, dass damals im Mietspiegel kein Ausschluss der Anwendbarkeit für Einfamilienhäuser bestimmt gewesen sei, vorliegend aber ein Ausschluss benannt wurde, würde diese Rüge nicht greifen. Es ändere nichts an der formellen Wirksamkeit.

 

Lediglich ließe sich sowohl bei dem damals streitgegenständlichen Mietspiegel Krefeld 2002 wie auch jetzt bei dem Berliner Mietspiegel 2011 feststellen, dass diesen Datenmaterial für die fragliche Kategorie (hier: Reihenhaus) zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zugrunde liegen würde. Dies führe allerdings nur dazu, dass im Rahmen der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens eine Indizwirkung für die gerichtliche Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht gegeben sei. Gleichwohl könnten aber die im Mietspiegel benannten Entgelte eine Orientierungshilfe geben, ob vorliegend die vom Kläger begehrte neue Miete für das Reihenhaus der ortsüblichen Miete entspricht, da erfahrungsgemäß die Mieten dafür über den Mieten in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen lägen.

 

 

Schlussendlich weist der BGH darauf hin, dass sich das Berufungsgericht davon überzeugt habe, dass das Mieterhöhungsverlangen auch materiell berechtigt sei.


Mieterhöhung auf Gutachtenbasis, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB

BGH, Urteil vom 03.02.2016 – VIII ZR 69/15 -

Der Vermieter hat verschiedene Möglichkeiten, eine beabsichtigte Mieterhöhung zu begründen. Eine davon ist die Berufung auf ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, welches er in Auftrag gibt und dem Mieter überlässt, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB (Hinweis: Die Kostend es Gutachtens trägt alleine der Vermieter).  Doch was muss dieses Gutachten beinhalten ?

 

Grundlegend ist der Zweck des Gutachtens zu beachten. Der Mieter muss an Hand des Gutachtens die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens jedenfalls ansatzweise selbst überprüfen können. Damit müsse, so der BGH, im Gutachten vom Sachverständigen eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete gemacht werden, wobei die betroffene Wohnung in das örtliche Preisgefüge einzuordnen ist. Das Gutachten muss allerdings keine Darstellung der Entwicklung des Mietzinses enthalten; deutlich würde dies durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Vergleichswohnungen ausreicht. Ausdrücklich führt der BGH aus, die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen  sondern lediglich dazu, dass e der Berechtigung nachgehen und dieses ansatzweise nachvollziehen kann.

 

Nach Auffassung des BGH soll der sachverständige in dem Gutachten auch nicht offenbaren müssen, welche Musterwohnung gleichen Typs er besichtigt hat noch müsse er die herangezogenen Vergleichswohnungen identifizierbar angeben. Es reicht mithin die abstrakte Berechnung und Einordnung.

 

 

Anmerkung: Die Entscheidung erging zu einem vom Vermieter beauftragten Gutachten, mit dem der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will. Holt das Gericht dann ein Gutachten zur Feststellung der ortsüblichen Miete ein, ist allerdings nach einem Beschluss des BVerfG vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93 – die exakte Angabe der einbezogenen Wohnungen mit Namen der einzelnen Wohnungen, deren Anschriften, Ausstattung/Beschaffenheit  und Mietzins erforderlich. 


Mieterhöhung und Flächenabweichung bei Mietobjekt

BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 -

Wird bei Abschluss eines Mietvertrages eine bestimmte Fläche aufgenommen, so kommt dem auch grundsätzlich Bedeutung zu. In dem vom BGH zu beurteilenden Fall war eine Wohnfläche von 156,85m² benannt; ein später veranlasstes Aufmaß ergab eine Wohnfläche von 210,43m².

 

Die Klägerin verlangte eine Mieterhöhung von bisher € 629,75 auf dann € 937,52. Dies stützte sie darauf, dass sie wegen Überschreitung der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche um 33,95% dazu berechtigt wäre, auf € 843,06 zu erhöhen. Weiterhin machte sie geltend, dass sie auch nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15% weitere € 94,46 begehren könne, insgesamt also € 937,52. Der Beklagte stimmte der Erhöhung lediglich um € 94,46 zu. Die Zustimmungsklage der Klägerin ist in allen Instanzen erfolglos geblieben.

 

 

Die Wohnflächenangabe im Mietvertrag stelle sich, so der BGH, im Allgemeinen als eine Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung dar.  Der BGH weist darauf hin, dass er von daher auch in ständiger Rechtsprechung davon ausgehen würde, dass ein Mangel vorliegen würde, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der angegebenen Wohnfläche liegen würde. Allerdings würde er an seiner weiteren bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalten, demzufolge Abweichungen der Wohnungsgröße bis zu 10% bei der Bestimmung der Miethöhe unbeachtlich wären. Für den Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete sei alleine die tatsächliche Größe der Mietwohnung relevant. 


Mieterhöhung wegen Modernisierung und Folgen einer zu geringen Ankündigung

BGH, Hinweisbeschluss vom 06.10.2015 – VIII ZR 76/15 –

Wer modernisiert kann die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen, § 559 BGB. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber einen Anreiz für Modernisierungen schaffen. Eine Voraussetzung der Umlegung der Kosten auf die Miete ist, dass der Vermieter zuvor die Mieter über die Modernisierungsmaßnahme informiert und ihnen auch die dadurch bedingte Mieterhöhung mitteilt. Unterlässt der Vermieter die vorherige Mitteilung, führt dies allerdings nicht zum Ausschluss der Mieterhöhungsverlangens. Vielmehr verschiebt sich nur der Termin, zu dem die erhöhte Miete geschuldet wird, um sechs Monate, § 559 Abs. 2 BGB.

 

Was aber ist, wenn der Vermieter zwar die notwendigen Informationen erteilt, die Kosten dann aber höher ausfallen mit der Folge, dass die tatsächliche Mieterhöhung höher ist als die  angekündigte ?

 

Hier sieht zunächst § 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB vor, dass eine Abweichung von bis zu 10% unbeachtlich ist.  

 

Im konkreten, vom BGH zu beurteilenden Fall lag die Abweichung nach oben über 10%. Der Vermieter vertrat hier die Auffassung, er könne die Mieterhöhung bis zur Steigerung von 10% zu dem gesetzlich vorgesehenen Primärtermin erhöhen und müssen nur im übrigen sechs Monate zuwarten (gestaffeltes Wirksamwerden). Seine Klage blieb erfolglos; nach Hinweisen des BGH nahm er seine Revision, die vom Berufungsgericht zugelassen wurde, zurück.

 

 

Der BGH wies auf die Einheitlichkeit des Erhöhungsbegehrens hin. Nach dem Gesetzeswortlaut stünde dem Vermieter bei Überschreiten der 10% gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der in § 550b Abs. 2 Satz 1 BGB benannten Primärfrist zu erhöhen. Sie könne erst insgesamt zu dem sechs Monate später liegenden Termin verlangt werden, § 559b Abs. 2 S. 2 BGB. 


Mietpreisbremse: Subsidiarität der Verfassunbgsbeschwerde

BVerfG, Beschluss vom 24.06.2015 - 1 BvR 1360/15 -

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hatte sich hatte sich in seinem Beschluss mit der Verfassungsbeschwerde zur sogen. Mietpreisbremse im Land Berlin auseinanderzusetzen. Die Verfassungsbeschwerde wurde mit formalen Argumenten zurückgewiesen: Zunächst muss der Vermieter im Zivilrechtsweg seinen die „Mietpreisbremse“ überschreitenden Mietzins versuchen durchzusetzen und dort bereits seine verfassungsrechtlichen Bedenken anführen, ehe er, sollte er unterliegen, Verfassungsbeschwerde erheben kann. Es gilt, so das BVerfG, der Subsidiaritätsgrundsatz.  Die Unwirksamkeit des vertraglichen Mietzinses würde auch nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages führen, sondern nur zur Anpassung des Mietzinses auf das zulässige Maß. Insoweit wäre dann eventuell ein bereicherungsrechtlicher Ausgleich zwischen den Mietparteien vorzunehmen.


Das bedeutet für den Vermieter, dass er den von ihn angedachten Mietzins im Mietvertrag vereinbaren muss und es nun auf einen Prozess mit seinem Mieter ankommen lassen muss. Verliert er diesen Prozess, da das Amts- und Landgericht die „Mietpreisbremse“ als legitim ansehen, könnte er Verfassungsbeschwerde erheben. Die Mietvertragsparteien haben mithin ein langwieriges Verfahren zu bestreiten.