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Mietminderung


Mietmnderungs- und Beseitigungsrecht bei Kinderlärm

BGH, Beschluss vom 22.08.2017 - VIII ZR 226/16 -

Die Klägerin bewohnte alleinstehend in einem Haus eine Wohnung im Erdgeschoß. Über sie zogen die Streithelfer mit ihren zwei minderjährigen Kindern ein. Unter Vorlage eines Lärmprotokolls und Zeugenbeweisantritt behauptete die Klägerin, es käme an allen Wochentagen, auch zu Ruhezeiten, zu massiven Lärmstörungen durch Stampfe, Springen, Poltern, Schreie, lautstarke und aggressive familiäre Auseinandersetzungen in der Wohnung der Streithelfer. Sie könne die Schallübertragung hören und spüren. Ihre Klage auf Beseitigung der Lärmstörung und Feststellung auf eine Mietminderung von 50% sowie auf Rückzahlung der insoweit unter Vorbehalt gezahlten Miete wurden vom Amts- und Landgericht abgewiesen. Gegen die Entscheidung des Landgerichts legte die Klägerin Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH ein. Dieser hob die landgerichtliche Entscheidung auf und verwies den Rechtsstreit an eine andere Kammer des Landgerichts zurück.

 

Der BGH sieht in der landgerichtlichen Entscheidung eine Verletzung rechtlichen Gehörs, da dieses wesentlichen Vortrag der Klägerin nicht beachtet habe. Zwar müssten in einem Mehrfamilienhaus wie hier gelegentliche Lärmbeeinträchtigungen als sozial adäquat hingenommen werden, wozu auch Kinderlärm zähle, den der Gesetzgeber sogar in §§ 22 Abs. 1a BImSchG für seinen Bereich als grundsätzlich zumutbar behandele.  Die Instanzrechtsprechung würde daher in ähnlichen Streitfällen bei Geräuschemissionen durch kindliches Verhalten auch erhöhte Werte hinnehmen, wobei die auf der anderen Seite zu fordernde Toleranz aber auch ihre Grenzen habe. Dabei käme es auf Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräuschsemissionen sowie das Alter und den Gesundheitszustand des Kindes sowie die Vermeidbarkeit durch erzieherische oder zumutbare bzw. gebotene bauliche Maßnahmen an.

 

Das Landgericht habe dies zwar vom Grundsatz her erkannt. Es habe seinen Blick für den tatsächlichen Vortrag der Klägerin verschlossen, indem es nur auf die kursorische Auswertung des Lärmprotokolls ohne Berücksichtigung des mit Substanz unterlegten weiteren Vortrages der Klägerin abgestellt habe. Damit könne anhand der unter Beweis gestellten Eintragungen im Lärmprotokoll  nebst Erläuterungen nicht die Rede davon sein, dass noch ein natürlicher Bewegungsdrang der Kinder vorläge, und es sich damit um einen Schritt der natürlichen Entwicklung der Kinder handele, der noch normaler Wohnnutzung entspräche. Der BGH verweist insoweit auf die in auffälliger Häufigkeit wiederkehrende Eintragung im Lärmprotokoll  über familiäre Auseinandersetzungen, Schreien und Brüllen (insbesondere des Streithelfers zu 2.). Dies habe nichts mehr mit erzieherischen Maßnahmen zu tun, auch wenn so die zuvor als laut empfunden Kinder aufgefordert würden, ihrerseits Ruhe zu geben.

 

 

Auch habe das Landgericht das rechtliche Gehör dadurch verletzt, dass es diejenigen Störungszeiträume als unsubstantiiert dargelegt ansah, hinsichtlich derer kein Lärmprotokoll vorgelegt worden sei. Das Berufungsgericht habe übersehen, dass ein Lärmprotokoll (nach ständiger Rechtsprechung des BGH) bei ständig wiederkehrenden Lärmbeeinträchtigungen nicht vorgelegt werden müsse,  vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung ausreichend sei, aus der sich ergäbe, um welche Art Beeinträchtigung zu welchen Tageszeiten  es sich handele und über welche Zeitdauer und Frequenz sie gehen würde. Da dem der klägerische Vortrag entsprochen habe, hätte er vom Landgericht berücksichtigt werden müssen. 


Minderungsrecht bei Vorenthaltung nach Kündigung ?

BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13 -

Häufig muss der Vermieter sein Räumungsverlangen nach Kündigung gerichtlich durchsetzen. Dies gilt sowohl bei fristlosen Kündigungen wie auch bei ordentlichen Kündigungen, im Wohnraumbereich als auch im Gewerberaumbereich. War die Kündigung berechtigt, so steht dem Vermieter ab dem Tag der Beendigung des Mietverhältnisses kein Mietzinsanspruch mehr zu. Allerdings kann nun der (ehemalige) Mieter die Räume nicht kostenfrei nutzen, sondern ist verpflichtet, dem Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, § 546a BGB.


Was aber ist, wenn Mängel nach Beginn der Vorenthaltung auftreten ? Ist dann die Nutzungsentschädigung ungeschmälert zu zahlen oder tritt eine Kürzung entsprechend § 536 BGB (Mietminderung wegen Mängeln) ein ?


Der BGH tendiert dazu, dass die die Nutzungsentschädigung ungekürzt zu zahlen ist, stellt aber auf die Umstände des Einzelfalls ab. Anderes soll dann gelten, wenn im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses der Vermieter nach Treu und Glauben gehalten wäre, den Mangel zu beseitigen.


Der BGH verwies insoweit auf seine ältere Rechtsprechung:


Zahlt der (ehemalige) Mieter jeweils rechtzeitig die Nutzungsentschädigung und entsteht dem Vermieter (damit) kein Schaden, ist der Vermieter weiter zur Versorgung mit Strom, Wasser und Heizenergie verpflichtet. Darauf bezogen nimmt der BGH an, dass im Abwicklungsverhältnis Maßnahmen für eine Instandsetzung oder –haltung über die Erfüllung allgemeiner Verkehrssicherungspflichten gegenüber Dritten hinausgehend erforderlich wäre, dass akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder „hohe Eigentumswerte“ des Mieters bestünden. Allerdings wäre auch hier zu berücksichtigen , dass es der (ehemalige) Mieter selbst zu vertreten habe, dass er noch im Besitz der Mietsache ist und damit sich selbst dieser drohenden Gefahr aussetzt.


Es müsse mithin nach Auffassung des BGH eine Fallkonstellation vorliegen, in der die Vorenthaltung der Mietsache durch den (ehemaligen) Mieter in einem günstigeren Licht betrachtet werden könne, was dann der fall wäre, wenn die Vollstreckungsschutzvorschriften dem Mieter die Weiterbenutzung gestatten würden oder jedenfalls der Mieter im Rahmen des Streits um die Wirksamkeit der Kündigung nachvollziehbar hätte davon ausgehen können, weiterhin zum Besitz berechtigt zu sein.


Im konkreten Fall hat der BGH mit den Vorsinstanzen das „Minderungsrecht“ auf die Nutzungsentschädigung aus den benannten Gründen negiert.


Wirtschaftlichkeit bei Anmietung in neuem Einkaufszentrum und Vertragsgrundlage

OLG Koblenz, Beschluss vom 14.04.2015 - 5 U 1483/14 -

Einkaufszentren werden weiterhin gebaut, sei in Innenstädten, an Stadträndern oder gar „auf der grünen Wiese“. Ihr Schicksal ist ungewiss: Wird das Einkaufszentrum vom Verbraucher angenommen und – wenn ja – wie lange dauert es ? Damit geht der Mieter ein wirtschaftliches Risiko ein. Für dieses wirtschaftliche Risiko ist aber in der Regel nicht der Vermieter haftbar. In Auseinandersetzung mit der Entscheidung des BGH vom 19.07.2000 – XII ZR 176/98 bestätigt das OLG Koblenz in seiner Entscheidung die Entscheidung des BGH, , wonach der Vermieter für das Ausbleiben des erwarteten Kundentroms verantwortlich sein kann. Der Entscheidung des BGH lag eine Klausel im Mietvertrag zugrunde, derzufolge die Vermieterin die Aufgabe der Organisation eines objektbezogenen Center-Managements übernommen hatte, wodurch „die Voraussetzungen und Grundlagen für den wirtschaftlichen Erfolg des Objekts geschaffen und gefördert werden“ sollten. In dem vom OLG Koblenz entschiedenen Fall fehlte es an einer solchen oder ähnlichen Formulierung. Es fehle in dem Vertrag jeder Hinweis auf eine (zugesagte) bestimmte Kundenfrequenz. Auch war nicht eine bestimmte Werbemaßnahme (durch den Vermieter) vorgesehen. Auch aus den Vertragsverhandlungen ließe sich dies nicht entnehmen. Da das Einkaufszentrum neu war, wie der Mieter wusste, sei auch die Behauptung des Mieters lebensfremd, eine bestimmte Kundenfrequenz, für die es schließlich keine Erfahrungswerte geben könne, sei zugesagt worden. Auch soweit der beklagte Mieter auf den Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten zur Centerwerbung hinweise, ließe sich daraus nichts herleiten, da der Dritte nicht Erfüllungsgehilfe des klagenden Vermieters sei. 


Mietminderung bei Außenlärm ?

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 23.12.2014 - 2-11 S 240/14 -

BGH, Urteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14 - 

Kann Außenlärm eine Mietminderung rechtfertigen ?  Während sich das LG Frankfurt am Main mit einer Gro0baustelle in der Nachbarschaft auseinandersetzen musste, ging es in einer Entscheidung des BGH um einen Schulhof-Bolzplatz. Beide kommen zu dem Ergebnis, dass in den von ihnen zu behandelnden Fällen ein Minderungsrecht nicht besteht, da zum Einen es an einer entsprechenden, eine Lärmimmission entgegenstehenden Vereinbarung ermangelte, zum Anderen die Möglichkeit der Baulärmimmission für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar gewesen sein soll (LG Frankfurt a.M.) bzw. der Mieter mit Änderungen der nachbarlichen Verhältnisse  rechnen muss und deshalb nur ein Mangel vorliegt, wenn der Vermieter dagegen erfolgreich vorgehen könnte (BGH).


Der Entscheidung des LG Frankfurt lag zugrunde, dass in der Nachbarschaft zum Mietobjekt eine Großbaustelle entstand. Während es sich dabei letztlich um einen zeitlich begrenzten Lärm durch die Baumaßnahmen handelte, musste sich der BGH mit Lärm von  einem nachträglich eingerichteten Bolzplatz  auf einem Schulhof auseinandersetzen.


In beiden Entscheidungen wird letztlich festgehalten, dass Lärm nicht notwendig eine Mietminderung rechtfertigt, wenn er von außen kommt. Allerdings sind die Ansatzpunkte, mit denen jeweils ein Minderungsrecht ausgeschlossen wurde, verschieden. Das LG Frankfurt stellte darauf ab, dass für den Mieter vor Vertragsabschluss ersichtlich gewesen wäre, dass in der Nachbarschaft Brachflächen existieren, „mit deren Bebauung insbesondere aufgrund der schon erfolgten Baumaßnahmen“  zu rechnen gewesen wäre. Da die Vertragsparteien weder konkludent noch ausdrücklich Absprachen gesprochen hätten, die eine Lärmentwicklung beträfen, könne deshalb die Miete nicht gemindert werden.  Demgegenüber stellte der BGH darauf ab, dass nachträgliche Geräuschimmissionen, die von einem Nachbargrundstück ausgehen, bei Fehlen anderslautender Vereinbarungen grundsätzlich keinen eine Minderung rechtfertigenden Mangel darstellen, wenn auch der Vermieter diese Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss; zudem wäre Kinderlärm nach § 22 Abs. 1a BImSchG privilegiert und dies auch bei einer Mangelbeurteilung einer Wohnung zu berücksichtigen.


Beide Entscheidungen haben grundlegende Bedeutung und widersprechen sich auch in ihrer Begründung nicht. Die Entscheidung des BGH ist allerdings weitergehend.


Das Landgericht urteilte nach der Erkennbarkeit und hat von daher mangels anderweitiger Vereinbarung der Parteien zwar den Mangel nicht negiert, im Hinblick auf die Erkennbarkeit aber einen Minderungsanspruch des Mieters. Es hat dabei aber den Baulärm nicht als Mangel negiert. Den Kinderlärm hat allerdings der BGH als Mangel im Hinblick auf eine einschlägige Vorschrift bereits negiert, die in Bezug auf den Baulärm nicht greift.  Allerdings hat der BGH seine Entscheidung nicht nur auf die Privilegierung von kinderlärm gestützt, sondern auch davon abhängig gemacht, ob der Vermieter selbst Maßnahmen gegen die Lärmimmission erfolgreich ergreifen kann. Ist die nicht der Fall, kann der Mieter im Hinblick auf eine Lärmbeeinträchtigung auf Grund nachträglicher Änderungen der nachbarlichen Verhältnisse ein Mangel nicht angenommen werden. Mit dieser Entscheidung hat der BGH allgemeine Grundsätze für die Feststellung von Mietmängeln aus dem Bereich außerhalb des Mietobjekts aufgestellt, die vom LG Frankfurt a.M. in der bereits vorher ergangenen Entscheidung nicht berücksichtigt worden sind, in welcher auf einen konkreten Umstand abgestellt wurde, der letztlich nach § 242 BGB unabhängig von übrigen Fragen (wie sie der BGH jetzt aufstellt) die Berufung auf einen Mangel ausgeschlossen sein soll.


Damit lässt sich als Fazit festhalten:


Zu Lärmimmissionen von Außen darf es keine vertragliche Regelung der Parteien geben, da ansonsten an Hand dieser Regelung zu entscheiden ist, ob dem Mieter ein Minderungsrecht zusteht.


Ist für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar, dass es zu Baumaßnahmen kommt, kann er die Miete selbst dann bei Lärmimmissionen nicht mindern, wenn es sich um einen Mangel handelt, § 242 BGB.


Im übrigen können auch dann nachträgliche Veränderungen/Entwicklungen nicht die Voraussetzungen für einen Mangel begründen, wenn es sich zwar um /(auch dauerhafte) Lärmimmissionen handelt, der Vermieter aber selbst dagegen nichts unternehmen kann (dies dulden muss).