Rechtsprechung

Wohnungseigentum


Teileigentum und Anspruch auf erstmalige Herstellung durch Erfüllung bauordnungsrechtlicher Vorschriften für einen Aufenthaltsraum

BGH, Urteil vom 23.06.2017 - V ZR 102/16 -

Der hier vom BGH entschiedene Rechtsstreit betrifft zwar eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, was allerdings vorliegend keine Auswirkung hat. Grundlage ist, dass die drei Kläger jeweils Einheiten im Souterrain der von einem Bauträger errichteten und in Wohnungseigentum aufgeteilten Anlage erwarben, wobei in der Teilungserklärung (TE) zu der vom Kläger zu 2. erworbenen Einheit K2 von dem „Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. K2 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume“ gesprochen wurde, diese Räume im Aufteilungsplan mit „Kellerraum“ gekennzeichnet waren; entsprechendes galt für die von den weiteren Klägern erworbenen Einheiten K1 und K3. Die übrigen Einheiten dienten nach der TE zu Wohnzwecken. Weitergehend hieß es in § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO):

„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden - die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. (...) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“

Eine baurechtliche Genehmigung zur Nutzung der Souterraineinheiten zu Aufenthaltszwecken lag nicht vor.  Der Kläger zu 1. beantragte bauordnungsrechtlich eine Nutzungsänderung, damit seine Souterrainräume zu Aufenthaltszwecken genutzt werden könnten. Zur Genehmigung forderte die Baubehörde einen zweiten Rettungsweg durch eine Fluchttreppe im Freien.  

 

Vom Kläger wurde der in der Eigentümerversammlung abgewiesene Antrag gestellt, die Herstellung eines zweiten Rettungsweges auf der Grundlage des Brandschutznachweises sowie eine zwecks Finanzierung eine Sonderumlage von € 7.500,00 zu beschließen. Gegen den ablehnenden Beschluss erhoben die Kläger Beschlussanfechtungsklage und darüber hinaus Beschlussersetzungsklage, mit der sie erreichen wollten, dass ihrem Antrag entsprochen wird. Amtsgericht und im Berufungsverfahren das Landgericht haben die Anträge zurückgewiesen; die vom Landgericht zugelassene Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

 

Das Landgericht stellte darauf ab, dass sich aus der TE und dem Aufteilungsplan kein Anspruch der Kläger ergäbe, da die Räume in der TE nicht als Wohnräume, im Aufteilungsplan als Kellerräume bezeichnet worden seien. Damit würde es hier bei dem Antrag um eine bauliche Veränderung iSv. § 22 Abs. 1 WEG gehen.

 

Dem folgte der BGH nicht. Beide Anträge (Beschlussanfechtung und Beschlussersetzung) könnten nur Erfolg haben, wenn den Klägern ein Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungsweges zustehen würde und dies nur dann bejaht werden könne, wenn es sich dabei um einen Beschluss nach § 21 Abs. 4 WEG handele, der eine erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums diene und damit zu einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehöre.

 

Das Landgericht habe verkannt, dass Teileigentum dazu geeignet sein müsse, als Aufenthaltsraum zu dienen, da die Bezeichnung als Teileigentum ohne weitere Hinweise jegliche Art gewerblicher Tätigkeit zulasse.  Dazu gehöre auch die Büronutzung, die bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen zulässig sei, mithin in Räumen, die nicht nur dem vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dienen oder dazu geeignet sind. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Maßnahmen, wie die Herstellung des zweiten Rettungsweges, könnten von den einzelnen Wohnungseigentümern daher gem. § 21 Abs. 4 WEG im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verlangt werden.

 

 

Dem würde auch nicht die Formulierung „Kellerraum“ im Aufteilungsplan entgegenstehen, da der dortigen Angabe allenfalls nachrangige Bedeutung zukäme. Maßgeblich sind Wortlaut und Sinn der TE, deren Auslegung hier ergibt, dass die Teileigentumseinheiten als Aufenthaltsräume geeignet sein müssen. Die Formulierung „nicht zu Wohnzwecken dienen“ würde dem nicht entgegen stehen, da damit die gesetzliche Definition des Teileigentums aus § 1 Abs. 3 WEG aufgegriffen werde. Auch § 4 Abs. 2 GO stünde der hier vorgenommenen Auslegung nicht entgegen: Soweit dort von „Gewerbeflächen“ gesprochen würde, die zu „baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden“ dürften, würde sich damit nicht klar und eindeutig der Ausschluss einer zulässigen Nutzung als Aufenthaltsräume ergeben, sondern lediglich, dass unterschiedliche gewerbliche Nutzungen zulässig wären, soweit dem nicht das Bauplanungsrecht, die Baunutzungsverordnung oder die auf spezifische gewerbliche Nutzungen bezogenen Vorschriften des Bauordnungsrechts entgegen stünden. 


Die Kostentragung des (gerichtlich bestellten) Ersatzzustellungsvertreters (§ 45 WEG)

BGH, Beschluss vom 11.05.2017 - V ZB 52/15 -

Der Kläger erhob gegen die weiteren Wohnungseigentümer (Bejkagte zu 1.) einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG),, und deren Verwalter (Beklagter zu 2.) Klage, mit der er Beschlüsse der WEG anfocht und mit einem weiteren Klageantrag vom Verwalter Auskünfte begehrte. Da die Wohnungseigentümer keinen Ersatzzustellungsvertreter (an den nach § 45 Abs. 2 WEG dann Zustellungen erfolgen, wenn der Verwalter, wie hier, von einer Zustellung für die WEG wegen eigener Betroffenheit ausgeschlossen  ist) bestellt hatten, bestellte das zuständige Amtsgericht eine Rechtsanwältin als Ersatzzustellungsvertreterin (§ 45 Abs. 3 WEG). Das Verfahren endete durch beidseitige Erledigungserklärung; die Kosten wurden dem Kläger zu 80%, den Beklagten zu je 10% auferlegt. Im Rahmen der Kostenfestsetzung berücksichtigte das Amtsgericht die mit € 1.387,40 geltend gemachten Kosten der Ersatzzustellungsvertreterin mit € 1.109,92 zu Lasten des Klägers. Die Kosten entstanden im Wesentlichen durch die Kopien der Klageschrift und Portokosten durch Versand an die übrigen Wohnungseigentümer.

 

Das Landgericht hatte die Beschwerde des Klägers gegen den Kostenfestsetzungsbeschluss mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Kosten an die übrigen Wohnungseigentümern und nicht der Ersatzzustellungsbevollmächtigten zu zahlen wären. Es handele sich um zusätzliche Kosten der weiteren Wohnungseigentümer.

 

Die vom Kläger eingelegte Rechtsbeschwerde zum BGH hatte Erfolg.

 

Dass der Ersatzzustellungsbevollmächtigte zumindest seine Auslagen erstattet verlangen kann, sieht der BGH als einhellige Ansicht an, der er zustimmt. Uneinigkeit herrsche lediglich darüber, ob es sich bei  den Kosten des Ersatzzustellungsvertreter um nach § 91 ZPO erstattungsfähige Kosten handele.

 

Nach Auffassung des BGH würde es sich nicht um Kosten des Rechtsstreits iSv. § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO handeln. Dies unabhängig davon, ob es sich um einen von den Wohnungseigentümer gemäß Beschluss nach § 35 Abs. 2 S. 1 WEG bestellten Vertreter handele, oder um einen (wie hier) gen. § 45 Abs. 3 WEG vom Gericht bestellten Vertreter handelt.  Der BGH verweist darauf, dass die Kosten der Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer durch den Verwalter im Rahmen von Beschlussmängelverfahren gemeinhin als Kosten der internen Verwaltung gelten und nicht erstattungsfähig wären (so bereits BGZ 78, 166, 173; zuletzt BGH mit Beschluss vom 07.05.2014 - V ZB 102/13 -).  

 

Eine Ausnahme hatte der BGH (Beschluss vom 14.05.2009 – V ZB 172/09 -) für den Fall zugelassen, dass wegen des Streitgegenstandes (dort: Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, mit dem der Antrag auf Abberufung des Verwalters zurückgewiesen wurde) die Gefahr bestünde, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten. In diesem Fall des § 45 Abs. 1 Halbs. 2 WEG würde es sich nicht mehr um Kosten der internen Verwaltung handeln. Daraus würde in der  Literatur der Rückschluss gezogen, dass immer dann, wenn nicht an den Verwalter zugestellt werden könne, die Kosten der Zustellung über einen Ersatzzustellungsbevollmächtigten für eine Erstunterrichtung erstattungsfähig sein müssten.

 

Der BGH führt aus, dass er ausdrücklich nicht mehr an seiner in dem Beschluss vom 14.05.2009 vertretenen Rechtsauffassung festhalten würde. Die Kosten wären stets Kosten der internen Verwaltung und nicht nach § 91 ZPO erstattungsfähig, unabhängig davon, ob der Verwalter oder ein (per Beschluss berufener oder vom Gericht bestellter) Ersatzzustellungsvertreter die Aufgabe des Zustellungsvertreters wahrnehme.  

 

Ob nach § 45 Abs. 1 2. Halbs. WEG die Gefahr nicht sachgerechter Unterrichtung durch den Verwalter bestünde, müsse das Gericht aus einer Prognose ex ante beurteilen. Wird ungeachtet der Gefahr doch an den Verwalter zugestellt, sei diese unwirksam; kommt der Verwalter allerdings entgegen der Prognose seiner Pflicht nach, könne der Zustellungsmangel ggf. nach § 189 ZPO geheilt sein.

 

Nichts anderes gelte für den Ersatzzustellungsvertreter. Dieser trete gem. § 45 Abs. 2 S. 2 WEG in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter obliegenden Aufgaben und Befugnisse ein. Schon daraus ergäbe sich, dass die entstehenden Kosten nicht anders behandelt werden könnten. Insbesondere sei der Ersatzzustellungsvertreter entgegen einer in der Literatur vertretenen Ansicht nicht einem Prozesspfleger vergleichbar, da sich dessen Tätigkeit nicht auf die Zustellungsvertretung beschränke. Ebenso würde das Ergebnis nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich das Gericht statt zur Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreters zur direkten Zustellung an die einzelnen Wohnungseigentümer entschließen könnte; der Gesetzgeber hat nicht vorgeschrieben, dass an den Verwalter zwingend zuzustellen ist. Der BGH verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass es, von kleineren Gemeinschaften abgesehen, regelmäßig sachgerecht sein dürfte, an den Zustellungsvertreter zuzustellen, da dadurch die Kosten gering gehalten würden und der Zustellungsvertreter die Wohnungseigentümer in kostensparender Form (z.B. qua E-Mail) unterrichten könne (BGH, Beschluss vom 14.05.2009 - V ZB 172/08 -).

 

 

Schließlich seien die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters nicht Kosten der beklagten Wohnungseigentümer sondern solche der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nimmt der Ersatzzustellungsvertreter die Bestellung durch das Gericht an, käme es  - wie bei einem Beschluss der WEG – zu einem Vertrag zwischen ihm und der Gemeinschaft. Ob und in welcher Höhe Vergütung geschuldet wird, muss das Gericht bei der Bestellung oder nachträglich festlegen, wobei es sich an die übliche Vergütung nach §§ 675, 612 Abs. 2 BGB orientieren kann; auch hat es die Berechnung des Auslagenersatzes vorzugeben. In der Jahresabrechnung sind die Kosten des Ersatzzustellungsvertreters als Kosten der Verwaltung nach dem in § 16 Abs. 2 WEG vorgegebenen Maßstab  zu verteilen, also ohne Berücksichtigung der Kostenentscheidung des Gerichts. Es läge an den Wohnungseigentümern, die Kosten durch Bestellung eines Ersatzzustellungsvertreter gering zu halten, indem sie diesem die E-Mail-Adresslisten der Eigentümer überlässt; unterließen sie dies, hätten sie die dadurch entstehenden Kosten zu tragen.


Unzulässige unbestimmte Beschlussanfechtung versus Vorratsanfechtung

BGH, Beschluss vom 16.02.2017 - V ZR 204/16 -

Die Entscheidung kreist um die Problematik der Verhaltensweise eines Eigentümers innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, der zum Zeitpunkt des Ablaufs der Anfechtungsfrist (1 Monat nach Beschlussfassung) noch nicht weiß, ob er gegen alle oder nur einzelne Beschlüsse vorgehen will. Der Kläger des Ausgangsverfahrens hatte Klage „gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung“ einer bestimmten Eigentümerversammlung erhoben, verbunden mit der Ankündigung, mit der Klagebegründung noch mitzuteilen, gegen welche Beschlüsse sich die Klage konkret richten soll. In der nach Ablauf der Anfechtungsfrist eingereichten Klagebegründung (die Frist für die Klagebegründung beträgt in WEG-Sachen zwei Monate nach der Beschlussfassung; die Frist für die Anfechtung beträgt einen Monat nach der Wohnungseigentümerversammlung) beschränkte der Kläger die Klage auf einige der Beschlüsse.

 

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung wegen Versäumung der Anfechtungsfrist zurückgewiesen. Die Beschwerde des Klägers beim BGH gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Landgericht wurde vom BGH zurückgewiesen.

 

Der BGH wies in den Gründen seines Zurückweisungsbeschlusses darauf hin, dass alleine der Umstand, dass ohne nähere Präzisierung sich die Anfechtung „gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft“ richten  würde, noch nicht die Unzulässigkeit wegen fehlender Bestimmtheit gefolgert werden könne. Die Auslegung dürfe bei der Beschlussanfechtung nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks haften, sondern es müsse der wirkliche Willen der klagenden Partei erforscht werden. Es ist die wohlverstandene Interessenslage des Klägers festzustellen. Dies würde in der Regel einer Auslegung entgegenstehen, die zu einer Unzulässigkeit der Prozesshandlung (hier: Klage) führt (Senat im Beschluss vom 10.10.2013 - V ZB 132/13 -). 

 

Eine Klage, die wie hier als Anfechtungsklage nach der Formulierung gegen alle Beschlüsse der Versammlung erhoben wird, könnte nach Auffassung des BGH von vornherein nur als sogen. Vorratsanfechtung zulässig sein. Im Rahmen der Auslegung wäre aber zu berücksichtigen, dass diese Klage von vornherein höhere Kosten verursacht als nur die Anfechtung einzelner Beschlüsse. Bei der Vorratsanfechtung ist der Wert nach allen Beschlüssen zu berechnen; selbst wenn der Kläger später die Klage auf einige Beschlüsse beschränkt und im Übrigen zurücknimmt, hat er die Kosten jedenfalls bezüglich des zurückgenommenen Teils zu tragen, was erheblich sein kann. Von daher besteht auch bei der grundsätzlich zulässigen Vorratsanfechtung die Möglichkeit, dass dies nicht dem Willen des Klägers entspricht, wobei er nach Auffassung des BGH für diesen Fall billigend in Kauf nähme, die Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG nicht zu wahren, zumal ihm (möglicherweise) noch die Möglichkeit bliebe, späterhin die Nichtigkeit der Beschlüsse geltend zu machen. Gegen den Willen des Klägers, tatsächlich alle Beschlüsse anzufechten, würde bereits sprechen, dass er bereits in der Klageschrift eine Einschränkung der Beschlussanfechtung ankündigte.

 

Vorliegend könne vom Kläger auch nicht geltend gemacht werden, dass er nur insoweit eine Teilrücknahme der Klage erklärt habe, als es sich um kostenmäßig nicht ins Gewicht fallende Beschlüsse gehandelt habe. Abzustellen sei nicht auf ein späteres Verhalten des Klägers, so der BGH; entscheidend sei, welche Beschlüsse als zum Zeitpunkt des Ablaufs der Anfechtungsfrist als angefochten anzusehen sind. Dies müsse erkennbar sein. Zu diesem Zeitpunkt sei aber nicht erkennbar, ob eine Auslegung der Klageschrift, die zu einer hohen Kostenschuld geführt hätte, seinem Willen entsprach.

 

 

Anmerkung: Entscheidend für die Unzulässigkeit war vorliegend nicht der Umstand, dass „alle Beschlüsse“ angefochten wurden, da dies noch nicht zur Unbestimmtheit führte. Auch ist die Vorratsanfechtung vom Grundsatz her nicht unzulässig. Da aber die Klage nicht expressis verbis alle Beschlüsse benannte, die angefochten werden sollte, sich auf die Angabe „alle Beschlüsse“ beschränkte, kam der Angabe in der Klageschrift, es würde in der Klagebegründung mitgeteilt, auf welche Beschlüsse sich die Klage beschränken soll, entscheidende Bedeutung zu. Denn mit dieser Mitteilung machte der Kläger deutlich, dass er nicht beabsichtige, die Anfechtungsklage tatsächlich gegen alle Beschlüsse zu erheben. 


Zur Klagebefugnis einzelner Eigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen

LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 15.02.2017 - 2-13 S 128/16 -

Es kommt nicht häufig, aber immer wieder vor, dass der Verwalter einen Beschluss nicht durchführt, der von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurde. Vorliegend hatte der klagende Wohnungseigentümer begehrt, die Ursache von Wassereinbrüchen in den Kellerräumen seiner Eiigentumseinheit festzustellen. Dieser Antrag sei, so das Landgericht, bereits deshalb zurückzuweisen, als der Beschluss dahin gegangen wäre, allgemein die Ursache eines Wassereinbruchs im Keller festzustellen.  Allerdings begnügte sich das Landgericht (LG) nicht damit, eventuell auch vor dem Hintergrund, dass nach einem notwendigen Hinweis der Kläger seinen Klageantrag entsprechend geändert hätte.

 

Im Kern weist das LG in seinem Beschluss nach § 91a ZPO fest (im Laufe des Verfahrens erledigte sich die Hauptsache durch Vornahme des Verwalters) darauf hin, der Kläger sei nicht klagebefugt gewesen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 sei der Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet und hafte auch dieser gegenüber. Von daher sei es Aufgabe des Verbandes, Ansprüche auf Durchführung von Beschlüssen durchzusetzen. Auch wenn der Vertrag Schutzwirkungen zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer enthalte, ergäbe sich daraus nichts anderes. Zwar könne der einzelne Miteigentümer eigene Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter durchsetzen (BGH im Urteil vom 02.10.1991 - V ZB 9/91 -), doch ließe sich daraus keine Befugnis herleiten, den dem Verband zustehenden Erfüllungsanspruch geltend zu machen. Daher müsse der einzelne Eigentümer darauf hinwirken, dass der Verband tätig wird, wozu gegebenenfalls ein Rechtsanspruch aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis bestünde.

 

Als praktische Erwägung fügt das LG noch an, dass es auch häufig streitig sein könne, ob der Beschluss umfassend umgesetzt wäre. Darüber aber müsste der Verband entscheiden und könne dies nicht der einzelne Eigentümer.

 

 

Anmerkung: Die Entscheidung bezieht sich auf eine ähnliche Entscheidung des LG Hamburg vom 02.03.2016 – 318 S 22/15 -, in dem es um die Einholung von zwei Angeboten und die Auftragserteilung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ging. Allerdings überzeugt weder die Entscheidung des LG Hamburg noch die hier besprochene Entscheidung des LG Frankfurt am Main. Insoweit verkürzt das LG die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG. Ausdrücklich heißt es in § 27 Abs. 1 vor der enumerativen Aufzählung der Pflichten des Verwalters, dass dieser „gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet sei“ u.a. (Nr. 1) Beschlüsse durchzuführen. Der Wortlaut begründet mithin einen eigenen Rechtsanspruch des Verwalters. Warum das LG hier den Wortlaut quasi amputiert, wird in der Entscheidung nicht ausgeführt. Auch die „praktische Erwägung“ des LG ist da nicht weiterführend: Ob der Beschluss vollständig durchgeführt wurde, müsste (sollte sich bei einer vom LG angedachten Abstimmung keine Einstimmigkeit finden) möglicherweise im Hinblick auf einen gegen diesen Beschluss erhobene Klage ohnehin vom Gericht geklärt werden. 


Modernisierungsbeschluss für einzelne Wohnungseigentümer unwirksam (§ 22 WEG) ?

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.01.2017 - 2-13 S 186/14 -

BGH, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 49/16 -

Die Eigentümergemeinschaft fasste mit qualifizierter Mehrheit (3/4-Mehrheit) in dem vom LG Frankfurt am Main zu entscheidenden Fall den Beschluss, einem Wohnungseigentümer die Nachrüstung seiner Wohnung mit einer sichtbaren Klimaanlage zu genehmigen. Der dagegen erhobenen Anfechtungsklage gab das Landgericht (LG) im Berufungsverfahren statt. In einem vom BGH entschiedenen Fall (das Berufungsverfahren wurde auch bei dem LG Frankfurt am Main geführt) wurde von einem Miteigentümer auf seine Kosten eine Veränderung am Dachvorbau einer Penthousewohnung vorgenommen; anders als das LG ging der BGH nicht grundlegend von einer Unzulässigkeit iSv. § 22 Abs. 2 WEG aus und verwies den Rechtstreit zur anderweitigen Entscheidung an das LG zurück.

 

1. Zur Entscheidung des LG vom 13.01.2017: Grundlage war die Frage, ob es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierung iSv. § 22 Abs. 2 S. 1 WEG handelt, da eine solche auch gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer durchgesetzt werden könnte. Anders als das erstinstanzlich entscheidende Amtsgericht wurde dies vom LG negiert. Dabei stellte das LG auf § 559 Abs.. 1 BGB (§ 555b Nr. 1 BGB a.F.) ab, der eine Modernisierung u.a. dann bejaht, wenn es zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts oder Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse käme (andere Möglichkeiten nach der Norm würden hier ausscheiden). Während allerdings diese als Legaldefintion vom Landgericht herangezogene Norm auf die einzelne Wohnung zugeschnitten ist, verlangt das Landgericht, dass diese Voraussetzung sich nicht nur auf einzelne Wohnungen beziehen dürfe, sondern sich auf die gesamte Wohnungsanlage beziehen müsse. Dies begründet es mit Verweis auf § 22 WEG und die sich daraus ergebende Gesetzessystematik: Zu beachten sei das Regel-Ausnahmeverhältnis zwischen § 22 Abs. 1 WEG (beeinträchtigende bauliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung aller Wohnungseigentümer) und § 22 Abs. 2 BGB (bei Modernisierungen iSv. § 555b BGB reicht eine 3(4-Mehrheit aus) umkehren, da eine bauliche Maßnahme im Bereich des Sondereigentums des Einzelnen in der Regel zu einer Erhöhung dessen Gebrauchswert bzw. zur Verbesserung der dortigen Wohnverhältnisse führen würde (beispielsweise Anbau eines Balkons oder eines Wintergartens, Anbringung einer Markise pp.).

 

 

Soweit sich das Amtsgericht zur Stützung seiner gegensätzlichen Auffassung auf zulässige Mehrheitsbeschlüsse nach § 22 Abs. 2 WEG zum Einbau eines Aufzugsbezieht, würde es verkennen, dass es sich dabei um eine tatsächliche Maßnahme nach dieser Norm handele, da sich mit ihm der Gebrauchswert für alle Einheiten erhöhe.

 

2. Zur Entscheidung des BGH vom 18.11.2016:  Auch der BGH prüft zunächst, ob eines erhebliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks erfolgt. Allerdings sei, so der BGH, in diesem Fall nicht notwendig die Zustimmung aller Eigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG erforderlich. Zwar erschließt sich aus den Entscheidungsgründen, dass auch der BGH davon ausgeht, dass § 22 Abs. 2 WEG ebenso wie § 22 Abs. 3 WEG (modernisierende Instandsetzung iSv. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) die Gesamtanlage und nicht das einzelne Sondereigentum betrifft. Allerdings sei im Falle der Beeinträchtigung der baulichen Maßnahme § 22 Abs. 2 WEG resp. § 22 Abs. 3 WEG entsprechend anzuwenden. Der Gesetzgeber habe lediglich die bauliche Beeinträchtigung und deren Folgen für das Gemeinschaftseigentum gesehen und nicht bedacht, dass entsprechende Probleme auch bei dem Sondereigentum auftreten können. Die Zurückverweisung erfolgte zur Feststellung, ob eine entsprechende Modernisierung angenommen werden kann, da das LG im Berufungsverfahren auf der Grundlage eines fehlenden Beschlusses entschieden hatte.

 

Anmerkung: Die Auffassung des BGH dürfte rechtsdogmatisch richtig sein. Zwar kann nicht das Gericht anstelle des Gesetzgebers entscheiden und würde dies einer entsprechenden Anwendung der §§ 22 Abs. 2 und 3 WEG für Maßnahmen, die lediglich einzelnen Eigentümern nutzen, entgegenstehen. Allerdings ergibt sich aus den Gesetzesmaterialien, dass dort z.B. die Verglasung von Balkonen, von der lediglich einzelne Sondereigentümer profitieren würden, als Veränderung der Eigenart der Anlage behandelt wurde. Allerdings verwundert, dass der BGH dem fehlenden Beschluss keine Bedeutung beizumessen scheint und nur erörtert, dass ein Rückbau lediglich bei fehlender Modernisierung im Sinne der Norm verlangt werden könne, was impliziert, dass ein Rechtsanspruch auf positive Beschlussfassung angenommen wird.

 


Kann ein nachträglicher Einbau eines Aufzuges wegen gesundheitlicher Behinderungen verlangt werden (Barrierefreiheit) ?

BGH, Urteil vom 13.01.2017 – V ZR 96/16 -

U.a. vom Kläger wurde beantragt, dass in der Mitte des Treppenhausschachtes ein  geräuscharmer und energieeffizienter Personenaufzug auf Kosten der Antragsteller eingebaut wird. Der Antrag wurde abgelehnt. Der  - mit verschiedenen Anträgen – dagegen erhobenen Klage, mit der der Kläger u.a. geltend machte, an Wochenenden sei häufiger seine schwerstbehinderte Tochter bei ihm und auf den Aufzug angewiesen, wurde vom Landgericht stattgegeben; die dagegen von den Beklagten eingelegte, vom Landgericht zugelassene Revision  war erfolgreich. Das landgerichtliche Urteil wurde aufgehoben und die Klage abgewiesen.

 

§ 22 Abs. 2 WEG scheide als Anspruchsnorm aus, da diese Bestimmung lediglich eine Beschlusskompetenz (für bauliche Veränderungen pp.) regele, sich aber nicht als Anspruchsgrundlage darstelle. Aus § 21 Abs. 8 WEG ergäbe sich aber die Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage. Diese sei zulässig erhoben, wie auch das Berufungsgericht erkannt habe.

 

Entscheidend sei, ob den Wohnungseigentümern, die dem Antrag nicht zugestimmt hätten, ein  durch den Einbau des Aufzuges entstehen würde, §§ 22 Abs. 1 iVm. 14 Nr. 1 WEG.  Dabei könnten sich beide Parteien auf das Grundrecht am Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG) als auch der Kläger auf ein Benachteiligungsverbot bei Behinderung gem. Art 3 Abs. 3 S. 3 GG berufen. Im Hinblick auf die Behinderung reiche die der Enkelin, die vom Kläger betreut würde, grundsätzlich aus.

 

Der BGH zitiert eine in der Rechtsprechung verbreitete Ansicht, derzufolge die Interessensabwägung ergeben könne, dass ein Wohnungseigentümer einen Treppenlift, eine Rollstuhlrampe oder einen Handlauf ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer anbringen dürfe, sofern er seine Wohnung ohne entsprechende Hilfsmittel nicht erreichen könne. Diese Rechtsansicht habe sich auch der Gesetzgeber bei der Reform des WEG zu eigen gemacht, wenn es in der Gesetzesbegründung heiße, dass Rollstuhlrampen und Treppenlifte als unvermeidbar anzusehen sind, wenn es der notwendigen Barrierefreiheit dient und ohne Eingriff in die Substanz technisch machbar sei (BT-Drucks. 16/887, S. 31). Allerdings gehe er, der zur Entscheidung berufene Senat des BGH, davon aus, dass die entsprechenden Maßnahmen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht erfolgen dürfe. Ein Nachteil müsse allerdings von den Wohnungseigentümern bei einer erheblichen Gehbehinderung und in Abwägung mit dieser hingenommen werden. Der Einbau eines Fahrstuhls gehe aber weit über den Einbau eines Treppenlifts hinaus. Technisch machbar wäre dieser auch nur durch einen erheblichen Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums, was auch dann einen Nachteil begründe würde, wenn es der Barrierefreiheit dient (BT-Drucks. 16/887, S. 31). Zu berücksichtigen sei auch, dass selbst bei einer Kostenübernahme bei Nutzung des Aufzugs durch Dritte möglicherweise auf die WEG Betreiberpflichten zukommen könnten, was zur Verantwortlich jedenfalls der Prüfung des Aufzuges führen würde; hinzu kämen eventuell notwendige Rückbaukosten, wobei dieser Rückbau wieder mit einem erheblichen Substanzeingriff verbunden wäre.

 

Da die Wohnungseigentümer insgesamt von den nachteiligen Folgen des Einbaus betroffen wären, müssten alle der Baumaßnahme zustimmen. Eine Beschlussersetzung würde hier ferner deshalb ausscheiden, da mit dem Aufzug kein gemeinschaftliches Eigentum iSv. § 15 Abs. 2 WEG geschaffen werden soll, sondern ein Sondernutzungsrecht; dieses wäre nur durch eine Vereinbarung zu regeln, auf die der Kläger nach § 10 Abs. 2 WEG keinen Anspruch habe.

 

 

Im Ergebnis bedeutet dies: Der Kläger konnte bereits deshalb mit seiner Klage keinen Erfolg haben, da er ein Sondernutzungsrecht geltend machte, was lediglich durch eine freiwillige Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander erzielbar wäre. Aber auch wenn er den Antrag auf Erstellung von Gemeinschaftseigentum umgestellt hätte, könnte er hier eine derartige Anlage selbst unter Berücksichtigung des Gedankens der Barrierefreiheit nicht durchsetzen, da es sich um einen zu starken Eingriff in das Gemeinschaftseigentum, verbunden (selbst bei Freistellung) mit möglichen Folgeaufwendungen durch die Gemeinschaft, handeln würde. 


Kostentragungspflicht des am Verfahren nicht beteiligten Verwalters bei grob schuldhaften Fehlverhalten

BGH, Urteil vom 07.07.2016 – V ZB 15/14 -

 

Die Klägerin hielt mehr als 50% der Miteigentumsanteile an der WEG. Zum Zeitpunkt der Versammlung befand sie sich mit mehr als einem Monat mit Hausgeldzahlungen in Verzug.  Die Erschienenen wurden vom Verwalter darauf hingewiesen und er las ferner die Regelung in der Teilungserklärung vor, demzufolge einem Eigentümer das Stimmrecht bei einem Verzug mit Hausgeldzahlungen von mehr als einem Monat entzogen werden könne (eine Regelung, die der BGH späterhin mit Urteil vom 10.12.2010 – V ZR 60/10 – für nichtig erklärte). Bei den folgenden Abstimmungen erklärte die Klägerin, sie nehme im Hinblick auf ihre fehlende Stimmberechtigung nicht teil.

 

Die Klägerin hat diverse Beschlüsse der Versammlung angefochten. Das Amtsgericht hat den Anträgen der Klägerin teilweise entsprochen und die Kosten unter den Parteien (Eigentümern) aufgeteilt. Im Berufungsverfahren wurde der Rechtsstreit insgesamt als in der Hauptsache erledigt erklärt. Das Berufungsgericht hat nunmehr die Kosten der 1. Instanz überwiegend. Im übrigen anteilig den Parteien (Eigentümern), die Kosten des Berufungsverfahrens zu 1/s dem Verwalter und im übrigen den Berufungsführern zu je ¼ auferlegt.  Die zugelassene Rechtsbeschwerde des Verwalters wurde vom BGH zurückgewiesen.

 

Der BGH stellt darauf ab, dass ersichtlich die Nichtteilnahme der Klägerin auf den Hinweis des Verwalters erfolgt sei. Auch wenn die Versammlung keinen Beschluss gefasst habe, wie in der Teilungserklärung vorgesehen, sei sie von einem Stimmrechtsausschluss ausgegangen, wie ihr entsprechender Hinweis verdeutlichte. Nach Auffassung des BGH hätte der Verwalter die Pflicht gehabt, die Klägerin auf ihre Fehlvorstellung hinzuweisen. Die folge daraus, da er nach § 24 Abs. 5 WEG die Versammlung ordnungsgemäß durchzuführen habe. Die Klägerin habe nicht von sich aus ihr Stimmrecht nicht ausgeübt, sondern durch eine vom Verwalter hervorgerufene Fehlvorstellung. Damit sei das Mitwirkungsrecht der Klägerin in gravierender Weise ausgehebelt worden; in einem solchen Fall käme auch nicht darauf an, ob sich der Verstoß auf die Beschlussfassung ausgewirkt hätte.

 

Da die Anfechtungsklage Erfolg gehabt hätte, wären hier die Kosten nach Hauptsacheerledigung gemäß § 91a den unterlegenen beklagten Eigentümern aufzuerlegen gewesen. § 49 Abs. 2 WEG sei aber auch in diesem Fall zu berücksichtigen, wenn die erforderlichen Voraussetzungen für eine Kostentragung des Verwalters feststünden. Dies sei hier der Fall.

 

§ 49 Abs. 2 WEG findet nur bei grober schuldhafter Pflichtverletzung des Verwalters Anwendung. Bei einem erfolglosen Rechtsmittel (wie es hier von den beklagten Eigentümern eingelegt wurde) käme allerdings der Rechtsgedanke des § 254 BGB (Mitverschulden) zum Tragen. Damit wäre nur zu prüfen, ob die Kostenquotelung zu Lasten des Verwalters zu hoch bemessen sei. Dies verneinte der BGH hier.

 

 

Letztlich sei auch das Verhalten des Verwalters als grob schuldhaft einzustufen. Darunter wären Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu verstehen. Grob fahrlässig handelt der Verwalter, wenn er die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in groben Maß verletzt und dasjenige nicht beachtet, was jedem hätte einleuchten und sich aufdrängen müssen. Und es müsse  sich um eine auch subjektiv schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung handeln, wobei bei einem Berufsverwalter (wie hier) höhere Anforderungen zu stellen sind als bei einem nicht professionell tätigen Verwalter (z.B. aus den Reihen der Wohnungseigentümer). Auch dies bejahte der BGH im Hinblick auf die tatbestandlichen Feststellungen in den Vorinstanzen.  


Vollstreckung gegen (ehemaligen) Verwalter wegen Erstellung Jahresabschluss und Wirtschaftsplan

BGH, Urteil vom 23.06.2016 – I ZB 5/16 -

Die Wohnungseigentümer (Gläubiger) erwirkten gegen ihren ehemaligen Verwalter (Schuldner), dessen Tätigkeit erst Ende 20914 endete,  ein vollstreckbares Anerkenntnisurteil vom November 2014, demzufolge der Verwalter verpflichtet wurde die Jahresabrechnungen für 2011, 2012 und 2013 sowie den Wirtschaftsplan für 2014 zu erstellen.  Nachdem der Verwalter seiner Verpflichtung aus dem Urteil nicht nachkam, beantragten die Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung die Ermächtigung, die Verpflichtung aus dem Urteil durch eine von ihnen zu beauftragende Hausverwaltung vornehmen zu lassen, § 887 Abs. 1 ZPO. Dem gab das Amtsgericht statt. Auf die Beschwerde des Schuldners hob das Beschwerdegericht die Entscheidung auf und wies den Antrag zurück. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgten die Gläubiger ihren Antrag weiter. Die Rechtsbeschwerde wurde vom BGH zurückgewiesen.

 

Der BGH wies darauf hin, dass die Verurteilung zur Erstellung der Jahresabrechnungen als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung gem. § 888 Abs. 1 S. 1 ZPO anzusehen sei mit der Folge, dass die Vollstreckung durch Androhung von Zwangsmitteln und deren Vollzug zu bewirken sei. Ein Titel habe eine nicht vertretbare Handlung zum Inhalt, wenn der zu vollstreckende Anspruch zu einer Handlung verpflichte, die nicht von einem Dritten vorgenommen werden kann, sondern vom ausschließlich Willen des Schuldners abhänge, nicht aber in der Abgabe einer Willenserklärung (§ 894 ZPO). Selbst wenn Teile der Handlung von Dritten vorgenommen werden könnten wäre von einer nicht vertretbaren Handlung auszugehen.

 

Zwar würde die Frage, ob die Erstellung der Jahresabrechnungen eine vertretbare oder nicht vertretbare Handlung darstelle, in Literatur und Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet. Der Ansicht, die sie als nicht vertretbare Handlung ansieht, sei zuzustimmen. Anders als der Wirtschaftsplan beinhalten die Jahresabrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters die Verpflichtung des Verwalters, über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen. Er hat gem. § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen durch eine geordnete Zusammenstellung von Einnahmen und Ausgaben; erfolgt dies nicht ordnungsgemäß, kann der Gläubiger verlangen, dass er eidesstattlich versichert, dass er die Aufstellung nach besten Wissen so vollständig abgegeben hat, als er dazu imstande war, § 259 Abs. 2 BGB. Da damit die Jahresabrechnung ebenso wie die Rechnungslegung die ggfls. durch Eid zu bekräftigende (konkludente) Erklärung enthält, die Angaben nach besten Wissen und Gewissen getätigt zu haben, kann dies nur vom Schuldner (Verwalter) selbst vorgenommen werden und stellt sich dies als nicht vertretbare Handlung dar.

 

 

Die Vollstreckung bezüglich der Erstellung des Wirtschaftsplanes scheitert dann, wenn zum Zeitpunkt der Vollstreckungsmaßnahme das Kalenderjahr, für welches die Erstellung erfolgen soll, bereits abgelaufen ist, wie es hier der Fall ist. 


Subsidiäre Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft

LG Stuttgart, Urteil vom 01.06.2016 – 10 S 2/16 WEG -

Die Klägerin ist Sondereigentümerin einer Wohnung  in einer Wohnungseigentumsanlage. An der Fassade der Anlage wurden Arbeiten im Auftrag der WEG durchgeführt, bei denen es zu Schäden in der Wohnung der Klägerin kam. Zur Beseitigung dieser Schäden begehrt die Klägerin von den beklagten Wohnungseigentümern Erstattung ihrer Aufwendungen. Diese negieren einen Anspruch und verwiesen die Klägerin an den Werkunternehmer, dem im Rechtsstreit der Streit verkündet wurde. Klage und Berufung hatten keinen Erfolg.

 

Das Landgericht vertritt die Auffassung, dass es dem einzelnen Wohnungseigentümer in Ansehung der schuldrechtlichen Sonderverbindung zwischen den Wohnungseigentümern verwehrt sein kann, diese in Anspruch zu nehmen, wenn ein Dritter (hier der Streitverkündete) in Anspruch genommen werden könne. Insoweit verweist das Landgericht auf eine entsprechende Entscheidung des BGH zur Frage, ob bei einer bestehenden Gebäudehaftpflichtversicherung der geschädigte Wohnungseigentümer bei einem versicherten Schaden nicht verpflichtet wäre, anstelle der Gemeinschaft den Versicherer direkt in Anspruch zu nehmen (was bejaht wurde; BGH. Urteil vom 10.06.2006 – V ZR 62/06 -). Bei Inanspruchnahme der Gemeinschaft würde das Verhältnis der Mitglieder belastet; es bestünde auch für den Kläger kein besonderes Interesse, statt des Streitverkündeten die Gemeinschaft in Anspruch zu nehmen, zumal er im Falle einer entsprechenden Verurteilung den auf ihn entfallenden Betrag gemessen am Miteigentumsanteil selbst zu tragen hätte. Gegen den Streitverkündeten hätte die Klägerin auch nicht nur deliktische sondern auch vertragliche Ansprüche, da sich der Vertrag der Eigentümergemeinschaft mit dem Werkunternehmer als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (den Wohnungseigentümern) darstelle.

 

Anmerkung: Der Entscheidung ist vom Grundsatz her zuzustimmen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Inanspruchnahme der Gemeinschaft lediglich dazu führen kann, dass dann diese gegen den Werkunternehmer selbst vorgeht um den Anspruch zu generieren. Allerdings wird man Ausnahmen einräumen müssen, so insbesondere dann, wenn z.B. bei Tätigkeit verschiedener Gewerke sich nicht mehr feststellen lässt, welcher Handwerker den Schaden verursachte oder mitverursachte aber feststeht, dass der Schaden bei Arbeiten für die Gemeinschaft entstand, ferner dann, wenn davon auszugehen ist, dass der Werkunternehmer nicht in der Lage sein wird, Schadensersatz zu leisten. In diesen Fällen wäre es nämlich umgekehrt treuwidrig von dem geschädigten Miteigentümer zu verlangen, dass er zunächst Werkunternehmer verklagt, wenn am Schluss ohnehin die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind.


Zur Bestimmtheit eines Beschlusses bei Bezugnahme auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument

BGH, Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 104/15 -

Im Ausgangsverfahren stritten die Parteien über die Wirksamkeit eines die Wohngeldabrechnung 2012 betreffenden Beschlusses. Anknüpfungspunkte war, dass  der der Abrechnung zugrunde gelegte Verteilungsschlüssel auf einem einige Jahre zuvor gefassten Beschluss der Gemeinschaft aus 2008 basiere, der eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung vorsah. Nach Auffassung des Klägers sei der Beschluss über den Verteilungsschlüssel nichtig, da der Abrechnungsschlüssel im Beschlusstext nicht wiedergegeben wurde, sondern auf ein externes Schriftstück verwiesen wurde, weshalb dieser Verteilungsschlüssel bei der Wohngeldabrechnung nicht hätte angewandt werden dürfen.

 

Der BGH weist zunächst darauf hin, dass eine Änderung des Verteilungsschlüssels nach Maßgabe des § 16 Abs. 3 WEG zulässig sei, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Dieser Beschluss sei auch nicht deshalb nichtig, da der künftige Verteilungsschlüssel nicht im Beschlusstext selbst aufgenommen wurde, sondern auf den in der Jahresabrechnung 2007 angewandten Verteilungsschlüssel verweise. Beschlüsse müssen, schon in Ansehung der Bindungswirkung für Rechtsnachfolger gem. § 10 Abs. 4 WEG, inhaltlich bestimmt du klar sein. Außerhalb des Beschlusses liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, wenn diese nach den Umständen für Jedermann klar erkennbar sind. Das bedeute auch, dass der Beschluss auf andere Urkunden oder Schriftstücke verweisen darf, wie dies auch häufig bei einem Beschluss über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung der Fall sei.

 

 

Wird in dem Beschluss auf ein Dokument Bezug genommen, welches weder selbst Teil des Beschlusses oder des Protokolls ist,   muss dieses allerdings zweifelsfrei bestimmt sein. Denn nur dann wäre sichergestellt, dass auch ein Rechtsnachfolger den Inhalt feststellen kann. Hierzu ist das Schriftstück in die Beschlusssammlung oder eine Anlage dazu aufzunehmen, auch wenn dies keine konstitutive Wirkung für das Zustandekommen des Beschlusses hat. Vorliegend ergab sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung in 2008, dass unter TOP 3 die Gesamt- und Einzelabrechnungen für 2007 beschlossen wurden, und dann unter TOP 4 unter Bezugnahme darauf die Änderung des Verteilungsschlüssels.  Damit war der Verweis wirksam.


Sondereigentum an nicht überdachtem Innenhof ?

OLG Hamm, Beschluss vom 05.01.2016 – 15 W 398/15 -

Das OLG Hamm musste sich in einem Beschwerdeverfahren damit auseinandersetzen, ob auch ein nicht überdachter Innenhof sondereigentumsfähig ist. Es bejahte dies.

 

Im Rahmen der Teilung nach § 8 WEG haben die Beteiligten auf einen Aufteilungsplan Bezug genommen, der einen offenen Innenhof, der vollständig von Räumen des Sondereigentums Nr. 1 umschlossen ist und  als Bestandteil dieses im Erdgeschoss belegenen Sondereigentums bezeichnet wird. Das Grundbuchamt hat die fehlende Abgeschlossenheit des Innenhofes beanstandet, die auch in der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht als solche bescheinigt wurde.

 

Gegen die Zwischenverfügung haben die beteiligten Beschwerde eingelegt.

 

Sondereigentum kann grundsätzlich lediglich an Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes gem. § 3 Abs. 1 WEG eingeräumt werden, nicht dagegen an Grundstücksflächen. § 3 Abs. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume „in sich abgeschlossen“ sein sollen; dass es sich hier um eine Sollvorschrift handelt bezweckt lediglich, dass ein Verstoß nicht zur Nichtigkeit der Regelungen führt.

 

Eine Abgeschlossenheit, so der Senat, ist anzunehmen, wenn ein zutritt nicht ohne weiteres möglich ist. Das Erfordernis des Raumabschlusses nach § 3 Abs. 2 WEG fände seinen Grund darin, dass zum Sondereigentum die alleinige Sachteil- und Raumherrschaft gehören würde. Damit bedürfe es hier nicht einer näheren Betrachtung der Abgeschlossenheit, sondern der Raumherrschaft.

 

 

Der Innenhof kann hier nur durch das Gebäude betreten werden; irgendwelche sonstigen Zugänge gibt es nicht. Zwar sei der Innenhof nach oben offen. Doch gäbe es zum 1. OG (in dem das Sondereigentum Nr. 2 liegt,. Kleinen bestimmungsgemäßen Zugang (wie Treppe oder Lift). Damit wäre der Bereich abgeschlossen und bilde eine Raumeinheit. 


Der werdende Wohnungseigentümer und Beginn der Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft

BGH, Urteil vom 11.12.2015 – V ZR 80/15 -

Im Ausgangsfall teilte der Beklagte einen Altbau in fünf Eigentumswohnungen auf, von denen er 3 Wohnungen verkaufte und übergab, zwei Wohnungen nicht; deren Erwerber haben Klage auf Auflassung erhoben. In einer Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage und Wohngeld beschlossen; für die zwei nicht übergebenen Wohnungen (in denen die Erwerber bereits zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Einrichtungsgegenstände untergebracht hatten) klage die Wohnungseigentümergemeinschaft die nach Miteigentumsanteilen auf diese entfallenden Forderungen aus den Beschlüssen gegen den beklagten ein. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; die Berufung war erfolgreich und die gegen das klagestattgebende Urteil erhobene Revision des Beklagten wurde vom BGH zuückgewiesen.

 

Zunächst bestätigt der BGH die Aktivlegitimation der Klägerin als werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. Voraussetzung einer solchen wäre, dass der Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition  durch einen auf Übereignung gerichteten Erwerbsvertrag, Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch und Besitz an dem Sonder-/Teileigentum hat. Mit Erlangen dieses rechtlichen und tatsächlichen Umstandes kann der werdende Wohnungseigentümer die Mitgliedschaftsrechte ausüben und ist aber auch alleine (unter Ausschluss einer gesamtschuldnerischen Haft des teilenden Eigentümers) nach § 16 Abs. 2 WEG zur Tragung der Kosten und Lasten verpflichtet.

 

Während danach für drei Wohnungen werdende Wohnungseigentümer im dargestellten Sinne vorhanden waren, waren zwei Wohnungen noch nicht übergeben worden. Damit verblieben bezüglich dieser Wohnungen die Rechte und Pflichten bei dem Beklagten als teilenden Eigentümer. Alleine der Umstand, dass die Erwerber dieser Wohnungen bereits Gegenstände in die Wohnung geräumt hätten, würde daran nichts ändern können. Um die Verpflichtung der Übergabe durch den Verkäufer zu erfüllen, muss dieser dem Erwerber den unmittelbaren Besitz verschaffen; der Verkäufer (Bauträger) kann seine mitgliedschaftsrechtliche Stellung  nicht ohne oder gegen seinen Willen verlieren und auf diese Weise aus der Gemeinschaft gedrängt werden. Die Lagerung von Gegenständen in der Wohnung durch die Erwerber stellt sich nach Auffassung des BGH als verbotene Eigenmacht dar, gegen die der Verkäufer Besitzstörungsansprüche insoweit geltend machen könnte.

 

Alleine der Umstand, dass hier diese Einlagerung erfolgte, entbindet damit den Verkäufer nicht von seinen Zahlungsverpflichtungen. Er müsste, was hier nicht geschehen ist, darlegen und beweisen,. Dass ein Besitzübergang auf die Erwerber und eigenem Verlust der mitgliedschaftsrechtlichen Stellung erfolgte.

 

Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch auf Grund eines notariellen Erwerbsvertrages wird der Erwerber erst werdender Wohnungseigentümer einer vom Verkäufer geteilten Wohnungseigentümergemeinschaft bei gewollter Übergabe der Wohnung an den Verkäufer unter Verlust der mitgliedschaftlichen Rechte des Verkäufers. Bis zu diesem Zeitpunkt haftet der Verkäufer für Wohngelder der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber, auch dann, wenn der Erwerber durch verbotene Eigenmacht Besitz von der Wohnung ergriffen hat. 


WEG: Wichtige Gründe für Abberufung eines Verwalters

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 – 55 S 206/14 WEG -

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den klagenden Verwalter „aus wichtigem Grund“   abberufen. Das Amtsgericht hatte noch der vom Verwalter dagegen erhobenen Klage stattgegeben; die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft führte zur Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung und zur Klageabweisung. Das Landgericht bejahte im Berufungsverfahren aus mehreren Gründen das Vorliegen eines wichtigen Grundes, wobei es darauf Hinweis, dass ein wichtiger Grund vorliegt, wenn der Gemeinschaft die Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann und das Vertrauensverhältnis zerstört sei, wobei die einzelnen Gründe dafür nicht einmal auf einem Verschulden beruhen müssen. Abzuwägen wären die weitere Vertragsdauer, die beiderseitigen Verursachungsbeiträge und insbesondere das Fehlverhalten des Verwalters.

                                                     

a) Führen der Beschlusssammlung

 

Dem Verwalter wurde zum Vorwurf gemacht, die Beschlusssammlung entgegen § 26 Abs. 1 S. 4 WEG nicht korrekt zu führen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn es sich (wie hier) nicht mehr um eine Bagatelle handelt, da die Eigentümer darauf vertrauen dürfen, dass diese Sammlung aktuell, richtig und vollständig ist. Entgegen § 24 Abs. 7 Nr. 1 WEG wäre für eine Versammlung vom 20.12.2012 nicht der Ort der Versammlung benannt worden. Auch wenn damals die Klägerin noch nicht Verwalterin war, oblag ihr doch eine Korrekturpflicht. Im übrigen sei sie der Verpflichtung zur Benennung des Versammlungsortes für die Versammlung vom 22.01.2013 selbst nicht nachgekommen. Schwerwiegend sei, dass hinsichtlich eines Beschlusses in einer Versammlung vom 13.05.2013 der Beschluss nicht im Wortlaut in der Beschlussfassung wiederzufinden ist (es fehlen ganze Textpassagen).

 

Der Verwalter hätte auch nicht vor der Abberufung abgemahnt werden müssen. Dies sei nach § 24 Abs. 7 WEG nicht vorgesehen (BT-Drucksache 16/887, S. 35). Auf § 626 Abs. 2 WEG (2-Wochen-Frist für Kündigung nach Kenntnis des Kündigungsgrundes) käme es hier nicht an, da es sich um einen Organisationakt handele, der nicht von § 626 Abs. 2 BGB erfasst würde.

 

b) Entnahme von Geldern

 

 

Der Verwalter habe Gelder von dem Konto der WEG entnommen, die ihm nicht zugestanden hätten. Zwar begründete der Verwalter die Entnahmen mit einem jeweiligen Rechtsanspruch, der allerdings hier vom Landgericht nicht gesehen wurde. Dies ging zu Lasten des Verwalters. 


Eigenmächtige Instandsetzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum und Bereicherungsanspruch

BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14 -

Der BGH musste sich mit der Frage auseinandersetzen, ob und wann ein Wohnungseigentümer einen Anspruch aus bereicherungsrechtlichen Ausgleich hat, wenn er eigenmächtig Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt oder durchführen lässt und wer auf Zahlung zu verklagen ist, ferner, wer Schuldner eines Ausgleichsanspruchs ist.

 

Bei Begründung der WEG bestand dringender sanierungsbedarf. Die Eigentümer beschlossen auch einen Sanierungsplan, schlossen dabei aber die Kellersohle aus; hier sollte zunächst (im Hinblick u.a. auf die hohen Kosten) zugewartet werden, ob die Durchfeuchtung der kellerwände auch ohne die Sanierung der Kellersohle möglich ist.

 

Nach dem Erwerb des Sondereigentums an einer Souterrainwohnung ließ die Klägerin die Kellersohle derselben zu einem Kostenaufwand von über € 14.000,00 sanieren und sodann zu Kosten von knapp € 4.000,00 die Eingangs- und Innentüren der Wohnung, die infolge der Sanierung durch die Gemeinschaft nicht mehr passten, ersetzen.  Im Revisionsverfahren hatte die Klägerin bezüglich der Kosten für die Eingangs- und Innentüren obsiegt; im übrigen wurde ihre Revision und Klage abgewiesen.

 

Der BGH prüfte die einzelnen Anspruchsgrundlagen und stellte nachfolgende Erwägungen an:

 

       1. Kosten Sanierung Kellersohle

 

1.1. Ein Anspruch aus Notgeschäftsführung scheide aus. Ein solcher Anspruch ist nur gerechtfertigt, wenn ein sofortiges Handeln geboten ist und ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht (mehr) eingeholt werden kann. Selbst wenn diese Voraussetzung vorliegt, muss zunächst der Verwalter zum Handeln aufgefordert werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG); kommt dieser seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Eigentümer selbst die Maßnahme vornehmen.

 

Diese Voraussetzungen lagen nicht vor. Die Wohnungseigentümer hatten sich mit der Kellersohle befasst und e drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum. Die Sanierung durch die Klägerin stellte danach keine Maßnahme der Notgeschäftsführung dar.

 

1.2. Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 S. 1, 670 BGB bestand auch nicht. Denn hier hatten die Wohnungseigentümer bereits beschlossen, die Sanierung vorerst zurückzutellen. Damit lag die Maßnahme nicht in deren Interesse, was notwendig gewesen wäre.

 

1.3. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bestand ebenfalls nicht. Zwar wird ein solcher nicht durch Fehlen der Notgeschäftsführung oder Geschäftsführung ohne Auftrag ausgeschlossen. Allerdings käme ein solcher Anspruch nur in Betracht, wenn die Maßnahme hätte ausgeführt werden müssen..

 

Wer den Ausgleichsanspruch schuldet richtet sich nach Auffassung des BGH danach, ob die Maßnahme zum Zeitpunkt der Vornahme erst noch beschlossen werden muss dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie (wegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer oder wegen Dringlichkeit) durchgeführt werden muss (dann die Gemeinschaft). Dies ergäbe sich auch aus der Parallele zur Haftung: Für Schäden einer verzögerten Beschlussfassung sind die Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner ersatzpflichtig, die entweder schuldhaft untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (BGHZ 202, 375 Rn. 21). Für Defizite eines gefassten Beschlusses haftet demgegenüber der Verband BGH NJW 2012, 2955 Rn. 17ff). Entsprechendes gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann, §§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3, 21 Abs. 4 WEG.

 

Danach scheidet hier ein bereicherungsrechtlicher Ausgleichsanspruch aus, da die Eigentümer die Sanierung zurückgestellt hatten und die Klägerin keinen neuen Antrag gestellt hatte. Mithin konnte hier insoweit nicht der Verband verklagt werden (wie geschehen). Eine möglicherweise notwendige Änderung des Beschlusses zur Sanierung der Kellersohle sei im vorliegenden Verfahren nicht zu prüfen.

 

1.4. Ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG scheide hier auch aus. Dieser besteht, wenn die Aufwendungen zur Erfüllung zur Erfüllung einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht erforderlich waren. Der Anspruch begründet aber keine Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis (dann Verband), sondern nur im Innenverhältnis (dann Wohnungseigentümer) untereinander. Zudem hätte hier die Gemeinschaft dann die Kosten zu trage, die sie nach dem Beschluss zur Zurückstellung der Sanierung gerade nicht tragen wollte.

 

2. Kosten Erneuerung Eingangs- und Innentüren

 

2.1. Der BGH bejahte hingegen einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Eingangs- und Innentüren. Insoweit kommen sowohl ein Anspruch aus Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag als auch ein Bereicherungsanspruch nach §§ 684 S. 1, 912 BGB in Betracht. Nahc der Angabe der Klägerin (insoweit wurde der Rechtstreit zur neuen Prüfung zurückverwiesen) hätten die Türen wegen der von der Gemeinschaft durchgeführten Sanierung infolge der dicker gewordenen Wände nicht mehr gepasst. Danach wäre der verklagte Verband verpflichtet gewesen, nach Durchführung der beschlossenen Sanierung als deren Begleitmaßnahme auch die Türen auszutauschen. Denn ebenso wie die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum (hier: Innentüren) umfasste dies dann auch die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums (Eingangstür). Dies entspräche auch dem mutmaßlichen Interesse der Gemeinschaft, die sich hier die entsprechenden Aufwendungen erspart hatte.  

 

2.2. Die Aufwendungen sind nicht im Rahmen der Geltendmachung des Anspruchs zu kürzen; eine Umlegung erfolgt erst mit der Jahresabrechnung. 


Zustimmungserfordernis auch im Rahmen der Erbauseinandersetzung ?

OLG Nürnberg, Beschluss vom 31.08.2015 – 15 W 788/15 -

Der Sachverhalt, der der Entscheidung des OLG Nürnberg zugrunde lag, ist an sich einfach gelagert und immer wiederkehrend: Nach dem Tot des Wohnungseigentümers traten die Erben in dessen Rechtsstellung ein.

 

Die Erbengemeinschaft, die nicht (wie auch zutreffend vom OLG Nürnberg festgehalten wird) ein eigenes Rechtssubjekt (wie z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Kapitalgesellschaft) ist, veräußert mithin an einem Dritten, wobei nach der Teilungserklärung zu prüfen ist, ob bei diesem Dritten gegebenenfalls der in der Teilungserklärung vorliegende Ausnahmefall vom Zustimmungserfordernis vorliegt. Das Zustimmungserfordernis, so das OLG Nürnberg, wird nicht dadurch obsolet, dass es sich bei dem Erwerber um ein Mitglied der Erbengemeinschaft handelt. Wird in der Teilungserklärung für die zustimmungsfreie Übertragung auf einen bestimmten Verwandtschaftsgrad abgestellt, so ist aber nach Auffassung des OLG Nürnberg auf die Verwandtschaftsverhältnisse innerhalb der Erbengemeinschaft abzustellen.

 

 

Da vorliegend die Erwerberin als Miterbe auch Tochter eines weiteren Miterben war, nach der Teilungserklärung dieses Verwandtschaftsverhältnis eine Zustimmung nicht als erforderlich ansah, durfte das Grundbuchamt die Auflassung nicht aus dem Grund der fehlenden Zustimmung zurückweisen.


Instandhaltungsrücklage und Sachverständigenkosten

BGH, Beschluss vom 11.06.2015 – V ZB 78/14 -

Der BGH musste sich im Rahmen eines Rechtsbeschwerdeverfahrens mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Zahlung an einen zur Trittschallmessung  beauftragten Sachverständigen aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden darf. Der Kläger hatte einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten, mit dem die Beauftragung eines Sachverständigen zur Trittschallmessung zwischen der Wohnung des Klägers und einer darunter liegenden Wohnung zu einem Betrag von bis zu € 1.500,00 zu Lasten der Instandhaltungsrücklage beschlossen wurde.


Die Klage wurde abgewiesen. Die Berufung und die Rechtsbeschwerde hatten keinen Erfolg.


Der BGH sah keine Veranlassung zur Annahme, da es sich hier nicht um eine klärungsbedürftige Rechtsfrage handeln würde. Es wäre in der Vergangenheit bereits entschieden, dass der Verwalter seine Vergütung nicht aus der Instandhaltungsrücklage entnehmen dürfe (OLG Düsseldorf NZM 2006, 628). Damit sei der vorliegende Sachverhalt nicht vergleichbar; vorliegend ginge es um die Kosten für eine Trittschalldämmung um daran festzustellen, ob und in welchem, Umstand das Gemeinschaftseigentum instand gesetzt werden müsse. Der Sachverhalt würde auch nicht die grundsätzliche Frage aufwerfen, ob (und unter welchen Voraussetzungen) Sachverständigenkosten stets aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden könnten (dies negierend OLG Frankfurt MDR 1974, 848). Vielmehr behandle der vorliegende Sachverhalt lediglich die in Rechtsprechung und Literatur bisher bejahte Frage, ob die Kosten für die Feststellung des Instandsetzungsbedarfs aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden dürfen (z.B. OLG München ZMR 2006, 311). 


Zu den Rechten der WEG zur Durchsetzung von Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum  gegen Fremdnutzer

BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 194/14 -

Hintergrund des Rechtstreits war der Beschluss einer Eigentümerversammlung, Balkone zu sanieren; gleichzeitig wurde die Verwaltung ermächtigt, gerichtlich gegen Eigentümer vorzugehen, die die Sanierung verweigern oder sonstwie behindern. Die Beklagten, die Nießbraucher einer Eigentumswohnung sind, verweigerten die Vornahme von Maßnahmen auf dem zu ihrer Wohnung gehörigen Balkon. Daraufhin hat der Verwalter für die WEG Klage auf Duldung der näher bezeichneten Sanierungsarbeiten und Zutritt zur Wohnung zum Zwecke der Durchführung der Arbeiten in entsprechender Anwendung des § 14 Nr. 4 WEG erhoben.


§ 14 Nr. 4 WEG verpflichtet den Wohnungseigentümer auf Duldung des Zutritts zu seinem Sonder- oder Teileigentum, wenn dies zu Zwecken der Instandhaltung oder Instandsetzung erfolgt. Damit wäre der Klage stattzugeben gewesen wenn sich ein Eigentümer dem Verlangen widersetzt hätte. Das Verhalten der Beklagten als Fremdnutzer (wenn auch Nießbraucher) konnte aber nicht durch § 14 WEG tangiert werden, da es sich gerade bei dem Fremdnutzer nicht um einen Eigentümer handelt und die Regelung sich ausschließlich an Eigentümer wendet und nicht auf Fremdnutzer entsprechend übertragen werden kann. Auch wenn gerade der Nießbraucher teilweise in dingliche Rechtspositionen des Eigentümers einrückt, wird  er doch nicht Teil des WEG-Verbandes, auf den sich einzig § 14 WEG bezieht. Eine planwidrige Regelungslücke wird vom BGH hier auch nicht gesehen, die eventuell eine Analogie zulassen könnte. Gegebenenfalls wäre hier Grundlage § 1004 BGB 8wozu der Senat neigt, es hier aber offen lässt); vorliegend greife dies deshalb nicht, da nach dem Beschluss der Wohnungseigentümer nur nach § 14 WEG gegen Eigentümer vorgegangen werden sollte, nicht aber  nah § 1004 BGB. Eine Umdeutung war auch nicht möglich, da es sich bei dem Anspruch nach § 1004 BGB um einen Individualanspruch handelt, den die Gemeinschaft zunächst durch Ansichziehen vergemeinschaften müsste, ehe er ausgeübt werden könnte.


Das bedeutet mithin, dass bei Beschlüssen zu Instandhaltungen pp. stets auch darauf zu achten ist, dass der Verwalter die Durchführung auch gegenüber Fremdbesitzern durchsetzen kann, was bedeutet, dass jedenfalls die Rechte nach § 1004 BGB hier von der Gemeinschaft an sich gezogen werden müssten mit dem Auftrag an den Verwalter, diese Rechte gegen sich widersetzende Fremdnutzer durchzusetzen. 


Wann kann das Kopfprinzip durch Anteils- oder Objektprinzip ersetzt werden ?

BGH, Urteil vom 10.07.2015 - V ZR 198/14 -

In bestimmten Normen des WEG ist die Abstimmung nach dem Kopfprinzip vorgesehen. D.h., egal wieviel Miteigentumsanteile und/oder Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten ein Wohnungseigentümer hat, es wird nur eine Stimme (ein Kopf) gezählt. Dass kann im Einzelfall dazu führen, dass ein Mehrheitseigentümer nach Miteigentumsanteilen, beschränkt auf eine Stimme, in die Minderheit gerät und sich der „Kopfmehrheit“ beugen muss.


Damit stellt sich die Frage, ob und wann das Kopfprinzip abgeändert und z.B. durch die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen ersetzt werden kann. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. In § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ist geregelt, dass die Eigentümer von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Vereinbarungen treffen können, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Aus § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG wird abgeleitet, dass grundsätzlich vom Kopfprinzip abgewichen werden könne (was auch regelmäßig in den Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen erfolgt).


Im konkreten Fall war das Kopfprinzip in der Teilungserklärung abbedungen worden. Noch nicht höchstrichterlich wurde entschieden, ob dies im Falle des § 16 Abs. 3 WEG zulässig ist. Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer in Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen, dass die Umlegung von Betriebskosten nach jedem einer ordnungsgemäßen Verwaltung (noch) entsprechenden Maßstab umgelegt werden können. Ob in einem solchen Fall vom Kopfprinzip abgewichen werden kann, wurde höchstrichterlich noch nicht entschieden.


Vom BGH wird ausgeführt, dass in der Regelung des § 16 Abs. 3 lediglich von Stimmenmehrheit die Sprache ist, nicht aber von der Art der Feststellung derselben. Wollte der Gesetzgeber eine zwingende Vorgabe, so würde er dies auch benennen, wie die Regelungen in §§ 16 Abs. 4 und 22 Abs. 2 WEG belegen, in denen er das Kopfprinzips ausdrücklich (und damit nicht änderbar) normierte.


Zum Gegenargument der Abdingbarkeit des Kopfprinzips, dass dadurch eine Majorisierung  möglich wäre, verwies der BGH zutreffend darauf, dass mit diesem Argument letztlich die Abdingbarkeit desselben überhaupt in Frage gestellt würde. Dies aber würde eine unangemessene Einengung des privatautonomen Entscheidungspielraums darstellen.

Festzuhalten bleibt damit, dass von dem Kopfprinzip auf der Grundlage einer Vereinbarung (Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung) stets abgewichen werden darf, wenn das Gesetz nicht dieses expressis verbis vorsieht. 


Mängelrechte aus Kaufvertrag sind nicht von der Gemeinschaft geltend zu machen

BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 167/14 -

Bei einem Kauf vom Bauträger sind  mögliche Mängel- und Gewährleistungsanspruch betreffend das Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft geltend zu machen; jedenfalls wenn diese den Anspruch an sich zieht, steht dem einzelnen Erwerber kein eigener Anspruch mehr gegenüber dem Bauträger zu.  Dies ist allgemein anerkannt (vgl. BGH vom 23.02.2006 – VII ZR 84/05 -).


Wie aber ist die Rechtslage zu beurteilen, wenn nicht vom Bauträger erworben wird, sondern eine „gebrauchte Wohnung“ von einem Dritten ? Der BGH hatte einen Rechtstreit zu entscheiden, bei dem das vorerkennende KG eine fehlende Passivlegitimation der Kläger (Erwerber) annahm. Zugrunde lag ein Kaufvertrag eines Wohnungseigentums in einem in den 50er Jahren errichteten Gebäudekomplex. Die Kläger warfen der Beklagten arglistige Täuschung zu Sanierung, Standfestigkeit und Durchfeuchtung, jeweils das Gemeinschaftseigentum betreffend, vor.


Die Revision der Kläger führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Vom BGH wurde auf den unterschiedlichen Meinungsstand verwiesen und ausgeführt, dass jedenfalls bei Kauf einer „gebrauchten Eigentumswohnung“ unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel und fehlender Vereinbarung einer Beschaffenheitsgarantie der allein nach Kaufrecht zu beurteilende Anspruch auf Minderung oder „kleinen“ Schadensersatz nicht in den Anwendungsbereich des § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 1 WEG fällt. Nur dann, wenn der Anspruch unter dieser Norm zu subsumieren wäre, wäre die Geltendmachung des Anspruch dem einzelnen Wohnungseigentümer (hier Erwerber) versagt,


Zur Begründung verwies der BGH daraus, dass eine nach § 10 WEG notwendige Gemeinschaftsbezogenheit nur angenommen werden könne, wenn schutzwürdige Belange der Wohnungseigentümer oder der Schuldner an einer einheitlichen Rechtsverfolgung die individuellen Interessen des Rechtsinhabers deutlich überwiegen würden. So würden bereits, anders als bei einem Bauträgervertrag, keine gleichgerichteten Interessen mehrerer Erwerber gegen einen einzigen Veräußerer existieren. Auch gebiete hier nicht der Schuldnerschutz eine einheitliche Rechtsverfolgung, da typischerweise die Kaufverträge über „gebrauchte“ Wohnungen durch verschiedene Verkäufer geschlossen würden; der werkvertragliche Schadensersatzanspruch des Erwerbers unterscheidet sich von dem kaufvertraglichen dadurch, dass im Werkvertrag den Bauträger die Erfolgshaftung treffe, demgegenüber im Kaufrecht der individualisierte Marktwert (bei dem sich ein Mangel am Gemeinschaftseigentum im Verhältnis der Anteile an der WEG auf das erworbene Wohnungseigentum niederschlägt) entscheidend ist.


Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft und Veräußerung an einen Dritterwerber

BGH, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 275/14 -

Wenn ein Bauträger ein Haus als Wohnungseigentumsanlage errichtet, bildet sich die Wohnungseigentümergemeinschaft erst sukzessive. Nicht schon der Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung oder die Wahrung des Erwerbers mit einer Eigentumsverschaffungsvormerkung im Grundbuch begründet die (rechtlich selbständige) Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern erst die Wahrung des ersten Erwerbers mit der Auflassung (also Eigentumsübertragung) im Grundbuch.


Aber was ist bis zu diesem Zeitpunkt ? Mit der Wahrung der Eigentumsverschaffungsvormerkung des ersten Erwerbers und der Überlassung des erworbenen Wohnungseigentums bildet sich die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, so die einhellige Rechtsprechung, im Innenverhältnis zwischen dem teilenden (und veräußernden) Eigentümer und den Ersterwerbern eine faktisch vorverlagerte Anwendung des WEG geboten, sobald die Käufer eine rechtlich verfestigte Erwerbsposition besitzen und auch infolge der vertraglich vereinbarten Übertragung von Nutzungen aber auch Lasten ein berechtigtes Interesse daran haben, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung vorzeitig auszuüben.  Diese Voraussetzungen liegen vor, wenn ein wirksamer erwerbsvertrag besteht, die Eigentumsverschaffungsvormerkung für den Erwerber eingetragen und ihm der Besitz an der Wohnung (dem gewerberaum) überlassen wurde, auf welches sich der Übertragungsvertrag sachlich bezieht.


Damit kann dann der Erwerber die Mitwirkungsrechte tragen und hat sich entsprechend § 16 Abs. 2 WEG an den Kosten zu beteiligen (BGHZ 177, 53). Er und der teilende Wohnungseigentümer haften auch nicht gesamtschuldnerisch (BGHZ 193, 219).


Wird bei einer rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verkauf vorgenommen, kommt es hier allerdings nicht zu einer Vorverlagerung der Anwendung des WEG. Der Unterschied besteht darin, dass im ersten Fall noch nie eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestand, diese erst durch die sukzessive Auflassung im Grundbuch an die einzelnen Erwerber  entsteht, mithin hier nur im Hinblick auf die gemeinschaftlichen Interessen der Erwerber etwas vorgezogen wird, besteht dafür nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Verkauf einer Wohnung durch einen der Wohnungs- und Teileigentümer keinerlei praktisches Bedürfnis mehr. Ging es vorher um Fragen der Gewährleistung gegen den Bauträger auch in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum pp., kommen bei der späteren Veräußerung nur die Verhältnisse zwischen den Kaufvertragsparteien zum Tragen.


Damit stellt sich die Frage, wie der Verkauf durch einen „werdenden Wohnungseigentümer“ einzustufen ist. Es handelt sich hier um den Fall, dass ein Erwerber, der vom Bauträger erwirbt, seine Rechte aus dem Vertrag einschl. auch der Eigentumsverschaffungsvormerkung auf einen Dritten qua Kaufvertrag überträgt, obwohl zu diesem Zeitpunkt noch die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Auflassung an einem Erwerber bestand. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung (in BGHZ 44, 43, 45) vertritt der BGH nunmehr die Auffassung, dass der Dritterwerber nicht in die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt, vielmehr hier der Veräußerer verbleibt.  


Der BGH begründet sein (jetziges) Ergebnis damit, dass die Gründe der besonderen Behandlung des Erwerbs vom bauträger nicht auf den Nachfolgeerwerb vom Erwerber zutreffen. So könnte auch Erwerber und Zweiterwerber qua Vertrag das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (der werdenden Eigentümergemeinschaft) übertragen bzw. regeln, wie auch die Kosten und Lasten. Des weiteren würde, so der BGH, der Übergang des Mitgliedschaftsrechts praktische Probleme in Bezug auf die Rechtsicherheit darstellen, da sich der Übergang nicht ohne weiteres feststellen lassen könnte.

Die Änderung der Rechtsprechung durch den BGH hat erhebliche Konsequenzen: Verkauf der Ersterwerber vor Wahrung der Auflassung und Begründung des Wohnungseigentümergemeinschaft sein Recht auf den Zweiterwerber, bleibt er doch gegenüber der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft als auch im Außenverhältnis weiterhin berechtigt als auch verpflichtet. 


Instandhaltungsrücklage: Beschluss zur Aufteilung bei Mehrhausanlage

BGH, Urteil vom 17.04.2015 - V ZR 12/14 -

Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen häufig aus mehreren Häusern. Hier kommt es immer wieder zu Problemen mit Abrechnungen usw. Der BGH musste sich mit einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft einer Mehrhausanlage auseinandersetzen, nach dem eine Trennung der Instandhaltungsrücklagen für verschiedene, zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörende Gebäude vorgesehen wurde. Dabei war zu berücksichtigen, dass bereits in der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) vorgesehen war, dass Wohngebäude und Parkhaus als selbständige Einheiten, soweit rechtlich möglich und wirtschaftlich ausscheidbar, eingestuft wurden (§ 16). Bei Mehrhausanlagen, so der BGH, wäre es zulässig, in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe. Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung die Wohngebäude als Einheit angesehen wurden (die Teilung nur zum Parkhaus vorgenommen wurde) wäre der Beschluss zur Aufteilung der Instandhaltungsrücklage wirksam. Dies deshalb, da vom Grundsatz die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften vorsah (§ 16); nach Auffassung des BGH wurde davon bis zum Beschluss für die Wohngebäude kein gebrauch gemacht.


Hausordnung: Beschluss zum Verschliessen der Hauseingangstür

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.05.2015 - 2-13 S 127/12 -

Das Sicherheitsbedürfnis in Mehrfamilienhäusern führt zu Beschlüsse in Wohnungseigentümergemeinschaften, deren rechtliche Grundlagen schon vom tatsächlichen fraglich sind. So hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss  (als Maßnahme der Hausordnung) beschlossen, dass die Hauseingangstür nachts von 22.00 Uhr bis 6.00 Uhr verschlossen zu halten ist. Dafür mag man noch Verständnis aufbringen. Problematisch wird aber ein Verschließen dann, wenn die Tür nicht mit einem System versehen wird, bei dem möglicherweise flüchtende Bewohner ohne Nutzung eines Schlüssels aus dem Haus kommen können (Panikschloss). Obwohl sogar in der Eigentümerversammlung, in der der Beschluss gefasst wurde, über entsprechende Haustürschließsysteme gesprochen wurde, beschränkte sich der Beschluss auf das einfache Verschließen der Haustür.


Das LG Frankfurt hat die Gültigkeit des Beschlusses unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung geprüft. Es wies darauf hin, dass in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend eine entsprechende Klausel in Mietverträgen als unzulässig angesehen wird, wenn nicht dafür Sorge getragen wird, dass ein Herauskommen auch ohne Schlüssel möglich ist, Zwar sei das Interesse, die Haustür aus Sicherheitsgründen verschlossen zu halten, anzuerkennen, doch müsse eine Abwägung der Interessen im Hinblick auf die Gefahr im Brandfall erfolgen. Dadurch sei das Ermessen der Wohnungseigentümer bei dem vorliegenden Beschluss, der dieser Gefahr nicht begegnet, deutlich überschritten und der Beschluss für unwirksam zu erklären. Die vorangegangene, die Klage abweisende Entscheidung wurde entsprechend abgeändert.


Beschluss: Freilaufende Hunde auf Rasenfläche

BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 163/14 -

Die gemeinschaftliche Rasenfläche kann auch zum Gegenstand des Streits werden, wenn qua Mehrheitsbeschluss bestimmte Umstände in Bezug auf diesen Rasen erlaubt oder untersagt werden. Kann und darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft qua Mehrheitsbeschluss das Spielen von unangeleinten Hunden auf dem Rasen erlauben bzw. verbieten ? Die Gemeinschaft hatte einem Beschluss zugestimmt, demzufolge Hunde auf der Rasenfläche bis zum Widerruf dieser Regelung unangeleint spielen dürften. Amts- und Landgericht haben die Anfechtungsklage abgewiesen, der BGH die zugelassene Revision zurückgewiesen mit Hinweis darauf, es handele sich dabei jeweils um eine Frage des Einzelfalls, wenn nicht zwingende Rechtsvorschriften (wie z.B. Gefahrhundegesetze) gegen ein zugelassene Handlungsweise sprechen würden. Es wäre vorliegend auch nicht erkennbar, dass die Abstandsnahme von einer generellen Anleinpflicht zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung von  Miteigentümern führen würde; sollte dies sich ändern, könne auch der Beschluss geändert werden. 


Verwalterbestellung und Verwaltervertrag - zur ordnungsgemäßen Verwaltung 

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 114/14 -


Häufig kommt es zum Streit über die Frage, wer den Verwaltervertrag abschließt, d.h. insbesondere wer den Inhalt mit dem Verwalter aushandeln darf. Teilweise wird die Auffassung vertreten, qua Beschluss könne dies auf Miteigentümer, z.b. auch den Verwaltungsbeirat übertragen werden, teilweise wird die Ansicht vertreten, der Vertrag müsse der Eigentümergemeinschaft zur Zustimmung vorgelegt werden. In dem vom BGH mit Urteil vom 27.02.2015 entschiedenen Fall wurde der Verwaltungsbeirat bevollmächtigt, den Verwaltervertrag mit dem in der Versammlung neu berufenen Verwalter auszuhandeln und dann der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen; sollte sich keine Mehrheit finden, sollte die Amtszeit des neu bestellten Verwalters zu einem bestimmten Zeitpunkt (hier exakt zwei Monate nach der Bestellung) enden . Die gegen diesen Beschluss erhobene Anfechtungsklage hatte in allen Instanzen Erfolg.


Der BGH hält es für grundsätzlich erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Dies gilt sowohl für die Neubestellung als auch bei einer Wiederbestellung, wobei im Falle der Wiederbestellung ausreichend wäre, wenn sich ergibt, dass sich die bisherigen Konditionen nicht ändern.


Zwar könnte der Verwalter auch ohne entsprechende Bestimmung der Details bis zu einem zustimmenden  Beschluss der Eigentümergemeinschaft über einen Verwaltervertrag bestellt werden. Eine solche Regelung könne aber in der angefochtenen Regelung nicht gesehen werden, da diese isoliert vom Bestellbeschluss zu sehen sei und nicht mit diesem zusammen erfolgte. 


Schallschutz nach Ersatz des Teppichbodens durch Parkett

BGH, Urteil vom 27.02.2015 - V ZR 73/14 -


Der Kläger hatte Abwahransprüche wegen erhöhten Trittschall durch Ersatz von Teppichboden durch Parkett in einer Wohnung geltend gemacht. Die Klage hatte in allen Instanzen keinen Erfolg.


Der BGH hat mit seinem Urteil vom 27.02.2015 nunmehr seine bisherige sogen. Geprägerechtsprechung aufgegeben. Mit dieser Rechtsprechung hatte der BGH Schallschutzanforderungen bei Veränderungen in der Eigentumswohnung an dem Gepräge der Eigentumswohnanlage ausrichten wollen. Nunmehr gilt (wieder), dass bei Änderungen (hier: Entfernung von Teppichboden und Verlegung von Parkett) der Schallschutz einzuhalten ist, der einer zum Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes Norm entspricht. Auch wenn in einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung eines Bauträgers ein höherer Schallschutz deklariert wurde, wäre dies nicht bindend, wenn nicht die relevante Baubeschreibung zum Gegenstand der Teilungserklärung gemacht wurde oder das höhere Schallschutzniveau in der Gemeinschaftsordnung festgeschrieben wurde. Übliche Wohngeräusche, so der BGH, unterliegen regelmäßig keinem Abwehranspruch (wegen besonderer Lästigkeit“, solange diese nicht selbst das im Einzelfall relevante Schallschutzniveau überschreiten.