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Zwangsversteigerung /Zwangsverwaltung


Schadensersatzpflicht des Zwangsverwalters (hier: Verweigerung der Herausgabe von Mietverträgen an Ersteher)

OLG Braunschweig, Urteil vom 11.05.2018 - 9 U 18/17 -

Die Klägerin, die eine in der Zwangsvollstreckung befindliche Immobilie ersteigerte, machte gegen die vormalige Zwangsverwalterin Schadensersatzansprüche für entgangenen Mietzins mit der Begründung geltend, Mieter seien von dieser ihr gegenüber unrichtig benannt worden. Das Landgericht wies die Klage ab, wobei es dahinstehen ließ, ob der Klägerin dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zustünde, da sie jedenfalls für einen Schaden beweisfällig geblieben sei.  Demgegenüber sah das OLG im Rahmen der von der Klägerin gegen das landgerichtliche Urteil eingelegten Berufung einen Haftungsgrund  der beklagten Zwangsverwalterin als gegeben an.  Ein solcher Anspruch sei aus §§ 280 Abs. 1 BGB, 154 ZVG begründet.

 

§ 154 ZVG begründe ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem heraus die beklagte Zwangsverwalterin  zur vollständigen Übergabe aller im Rahmen der Zwangsverwaltung erhaltenen Objektunterlagen an die Klägerin als Ersteherin im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens verpflichtet sei. Im Rahmen dieses gesetzlichen Schuldverhältnisses seien die allgemeinen Regeln der §§ 276, 249 BGB anwendbar (OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2012 - 12 U 30/11 -).

 

Zu den Verfahrensbeteiligten nach § 154 S. 1 ZVG würden über die formell am Zwangsveraltungsverfahren hinaus Beteiligten nach § 9 ZVG auch jene Personen zählen, denen gegenüber das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) spezifische Pflichten auferlege (BGH, Urteil vom 13.10.2011 - IX 188/10 -). Ab dem Zuschlag würde dazu auch der Erwerber zählen (BGH, Urteil vom 11.10.2007 – IX ZR 156/06 -). Dieser trete mit dem Zuschlag in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des Schuldners ein, auch wenn er das Eigentum originär und nicht als Rechtsnachfolger des Schuldners erwerbe. Da damit der Zwangsverwalter ab dem Zeitpunkt des Zuschlags, solange die Zwangsverwaltung fortdauere, nicht mehr Pflichten gegenüber dem Schuldner sondern dem Erwerber zu erfüllen habe, mit dem keine vertraglichen Beziehungen bestünden, wäre er nicht haftungsfrei sein, sondern würde nach den Grundsätzen der unerlaubten Handlung haften (BGH vom 11.10.2007 aaO.). Der Zuschlagsbeschluss liege zeitlich vor dem Beschluss über die Aufhebung der Zwangsverwaltung, da der Zuschlagsbeschluss Voraussetzung für die Aufhebung der Zwangsverwaltung sei, was für die Entstehung des gesetzlichen Schuldverhältnisses ausreichend sei.

 

Die Pflichten des Zwangsverwalters nach § 154 S. 1 ZVG würden auch nicht insgesamt mit der Zustellung des Aufhebungsbeschlusses enden. Er bliebe über diesen Zeitpunkt hinaus zur Abwicklung der Zwangsverwaltung verpflichtet. Damit habe er nach rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss und Aufhebung der Zwangsvollstreckung das Grundstück und die mitbeschlagnahmten Gegenstände sowie die nach Zuschlagserteilung gezogenen Nutzungen an den Ersteher herauszugeben (BGH vom 11.10.2007 aaO.).  Diese Pflicht folge aus der entsprechenden Anwendung des § 667 BGB, wonach der Beauftragte verpflichtet sei, dem Auftraggeber alles, was er zur Auftragserfüllung erhalten und aus der Geschäftsbesorgung erlangt habe, herauszugeben, wozu auch Mietverträge und Zusatzvereinbarungen dazu zählen würden. Diese Urkunden habe der Zwangsverwalter zur Wahrung seiner Pflichten nach § 152 S. 1 ZVG, das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten und zu benutzen, erlangt. Da der Ersteher originär als Vermieter in bestehende Mietverträge eintrete, entspräche die Herausgabepflicht der durch den Zuschlagsbeschluss entstehenden Interessenslage. Er würde diese Unterlagen (sowie Versicherungsunterlagen, Bauunterlagen) nicht für eine von ihm vorzunehmende Rechnungslegung nach § 154 S. 2 ZVG benötigen.

 

Anders verhalte es sich lediglich mit Belegen und Unterlagen, die für eine Betriebskostenabrechnung benötigt würden (diesbezüglich zur verneinenden Herausgabepflicht OLG Dresden, Urteil vom 23.11.2011 - 13 U 1137/11 -). Diese würde der Zwangsverwalter nach dem Zuschlag für die von ihm nach § 154 S. 2 ZVG vorzunehmende Rechnungslegung benötigen. Das begründe für den Ersteher keinen Nachteil, da das Gericht nach Prüfung dem Ersteher Kopien vorlegen oder die Einsichtnahme in die Akten ermöglichen müsse (Böttcher-Keller, ZVG, 6. Aufl. § 154 Rn. 11), wodurch dem Ersteher die notwendigen Kenntnisse verschafft würden.

 

 

Durch die Pflichtverletzung sei der Klägerin ein Schaden entstanden, da sie in den Monaten Januar und Februar nur einen Mietzins von € 7,30/qm statt von € 11,00/qm erzielt habe. Die Differenz von € 3,70/qm stelle sich als Schaden nach §§ 249 Abs. 1, 252 BGB dar. 


Zwangsversteigerung und Suizidgefahr

BGH, Urteil vom 16.03.2017 - V ZB 150/16 -

Die Suizidgefahr hindert häufig eine Vollstreckung einer Wohnung, sei es im Rahmen der Räumungsvollstreckung aus einem in einem Mietrechtsverfahren erwirkten Titel, sei es im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens. Vorliegend musste sich der BGH mit der Frage auseinandersetzen, ob ein Zuschlagsbeschluss in einem Zwangsversteigerungsverfahren bei psychischer Erkrankung des Schuldners, bei der ernsthaft mit seinem Suizid gerechnet werden muss, ergehen darf.

 

Im Laufe des Verfahrens hatte der Schuldner mehrfach erfolgreich einen Zuschlag auf Grund seines gesundheitlichen Zustandes verhindert. Teilweise hatte er auch eine (nicht erfolgreiche) Therapie wahrgenommen. Schließlich versagte das Amtsgericht neuerlich einen Zuschlag in Ansehung der Suizidgefahr bei dem Schuldner, setzte das Verfahren zeitlich befristet aus und gab dem Schuldner die Auflage zur Aufnahme einer psychotherapeutischen Maßnahme mit dem Hinweis, bei Nichtbefolgung keinen weiteren Vollstreckungsschutz zu gewähren. Vor einem auf dem 30.06.2016 bestimmten erneuten Zwangsversteigerungstermin stellte der Schuldner erneut einen Vollstreckungsschutzantrag mit der Begründung, er sei zu einer Therapie nicht in der Lage gewesen und außerdem sei seine Skepsis an einem Behandlungserfolg geblieben. Am 14.07.2016 wies das Amtsgericht den Vollstreckungsschutzantrag zurück und erteilte dem Ersteher den Zuschlag. Das Beschwerdegericht hat nach Einholung gutachterlicher Stellungnahmen der Amtsärztin die Suizidgefahr für begründet angesehen und die Auffassung vertreten, dass keinerlei Aussicht darauf bestehe, dass der Schuldner eine längerfristige Psychotherapie aufnehme und keine Aussicht darauf bestehe, dass sich der Zustand des Schuldners in den nächsten Jahren verändern würde. Auch eine Unterbringung käme nicht in Betracht, da diese nicht dauerhaft helfen würde. Damit käme allenfalls eine dauerhafte Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens ohne Auflagen in Betracht, was aber einem Eingriff in das Eigentumsrecht des Gläubigers gleichkäme. Von daher wies es die Beschwerde des Schuldners zurück.

 

Auf die Rechtsbeschwerde hob der BGH die Entscheidung des Beschwerdegerichts auf und verwies zur erneuten Entscheidung an das Beschwerdegericht zurück.

 

Zutreffend sei, so der BGH, dass die Interessen des Schuldners an Lebensschutz mit jenen des Gläubigers nach Art. 14 und 19 Abs. 4 GG abzuwägen sind.

 

Kann der Suizidgefahr nach polizeirechtlichen Vorschriften oder durch Unterbringung nach einschlägigen Landesgesetzen oder betreuungsrechtliche Unterbringung (§ 1906 BGB) abgewendet werden, scheidet eine Aussetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens aus. Das Vollstreckungsgericht sei daher gehalten, die einschlägigen Stellen zu beteiligen, wenn entsprechende Maßnahmen als Alternative zur einstweiligen Einstellung in Betracht kämen.

 

Würde allerdings fest stehen oder ist aller Voraussicht nach davon auszugehen, dass dies zu einer dauerhaften Verwahrung führt, würde dies Verfahren ausscheiden und sei (gegebenenfalls wiederholt) auf Zeit das Verfahren einzustellen. Dies würde auch dann gelten, wenn der Gefahr der Selbsttötung nur durch eine jahrelange Unterbringung ohne therapeutischen Nutzen begegnet werden könnte.  Anders würde es sich nur verhalten, wenn innerhalb eines überschaubaren Zeitraums die Freiheitsentziehung eine Chance zur Stabilisierung durch therapeutische Maßnahmen biete.

 

Diese Vorgaben habe das Beschwerdegericht nicht beachtet. Der Umstand, dass psychotherapeutische Behandlungen durch den Schuldner abgebrochen bzw. gar nicht erst aufgenommen würden, ließe nicht den Schluss zu, dass eine Unterbringung auch nicht erfolgversprechend ist. Gerade die Feststellung des Beschwerdegerichts zur Antriebslosigkeit des Schuldners schließe einen Erfolg einer Unterbringung nicht aus. Das Beschwerdegericht hätte die Amtsärztin bzw. einen psychiatrischen Sachverständigen befragen müssen.

 

Auch die Ausführung des Beschwerdegerichts, eine Unterbringung käme vorliegend nicht in Betracht, könne die Entscheidung nicht stützen. § 11 Abs. 1 PsychKG NRW erlaube eine Unterbringung, wenn und solange eine krankheitsbedingte Selbstgefährdung bestehe und nicht anders abgewendet werden kann. Damit hätte das Beschwerdegericht die für den Antrag auf Unterbringung zuständige örtliche Ordnungsbehörde nach § 12 PsychKG NRW einschalten müssen.

 

Im Übrigen käme auch eine Unterbringung nach dem Betreuungsrecht (§ 1906 Abs. 1 Nr. 1 BGB) in Betracht, wenn zwar keine akute, unmittelbare Gefahr für den Betreuten bestünde, aber eine ernstliche und konkrete Gefahr für dessen Leib und Leben (ohne dass die Anforderungen hier überspannt werden dürften). Zwar dürfe gegen den freien Willen eines Volljährigen ein Betreuer nicht bestellt werden (§ 1896 Abs. 1a BGB), doch habe das Beschwerdegericht keine Feststellungen dazu getroffen, ob sich der Schuldner einer solchen Betreuung widersetzen würde.

 

Das Beschwerdegericht müsste also zum einen das Betreuungsgericht einschalten, gegebenenfalls gleichzeitig die nach § 12 PsychKG NRW zuständige örtliche Stelle.

 

Auch wenn das Beschwerdegericht abschließend zu dem Ergebnis gelangt, dass eine zeitweise Unterbringung des Schuldners vor dem Zuschlagsbeschluss keine Aussicht auf Erfolg hat oder aus rechtlichen Gründen nicht möglich ist, so könne es nicht eine befristete Einstellung mit den genannten Erwägungen ausschließen, selbst wenn die Aussichten auf eine Besserung des Gesundheitszustandes des Schuldners gering sein sollten.

 

 

Anmerkung: Der BGH folgt schon vom Ergebnis nicht der Annahme des Beschwerdegerichts, dass bei geringer Aussicht auf Erfolg für eine Änderung der psychischen Situation des Schuldners eine weitere Einstellung nicht in Betracht käme und dem Eigentumsrecht des Gläubigers Rechnung getragen werden müsse. 


Zuschlagsverkündungstermin und Antrag auf Vertagung

BGH, Beschluss vom 12.05.2016 – V ZB 141/15 -

Vorliegend hatte der Schuldner den Antrag auf Aufschiebung des Verkündungstermins für den Zuschlag mit der Begründung gestellt, er habe bzw. wolle beim Prozessgericht einen Antrag nach § 769 Abs. 1 ZPO (einstweilige Anordnung auf vorläufige Einstellung der Zwansgvollstreckung) stellen. Dies genügt nach Auffassung des BGH nicht.

 

Der BGH weist darauf hin, dass in der Regel der Beschluss über den Zuschlag  im Versteigerungstermin erfolgen soll, da alle beteiligten einen Anspruch auf rasche Klärung der Rechtslage haben. Dies gilt insbesondere auch für die Bietenden, die bis zur Verkündung an ihre Gebote gebunden bleiben.  So sei es auch ermessensfehlerhaft, wenn von einer sofortigen Verkündung abgesehen werde, da der betreibende Gläubiger dies beantragt, um mit dem Meistbietenden noch einen möglichen Zuschlag auf die gebotene Summe zu vereinbaren (mit der Möglichkeit, vor dem Zuschlag das aktuelle Verfahren durch Rücknahme zu beenden und so einen Zuschlag zu verhindern). Angemessen wäre eine Vertagung, wenn damit einer möglichen Verschleuderung des durch Ermöglichung einer Vollstreckungsschutzklage gem. § 765a ZPO entgegengewirkt wird.

 

 

Wenn aber der Schuldner einen Antrag nach § 769 Abs. 1 ZPO erst kurz vor oder im Termin ankündigt, rechtfertigt dies nicht die Vertagung der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses. Es liegt in diesem Fall kein notwendiger zwingender Grund vor, weshalb das Ermessen des Rechtspflegers bei seiner Entscheidung gebunden ist und er abzulehnen hat.