Rechtsprechung

Grundbuchrecht


Keine Genehmigungsbedürftigkeit der Wahrung des Eigentumsübergangs eines geschenkten und verpachteten Grundstücks auf Minderjährigen ?

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2017 – 3 Wx 65/16 -

Im Streitfall wurde dem Minderjährigen  von seinem Onkel ein bebautes und verpachtetes Grundstück “mit allen Richten und Pflichten, Bestandteilen und dem gesetzlichen Zubehör“ zu Alleineigentum übertragen. Die Überlassung erfolgte ausdrücklich nach dem notariellen Vertrag „unentgeltlich im Wege der Schenkung“.  Die Eltern des Minderjährigen als dessen gesetzliche Vertreter, die im Rahmen der Protokollierung durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten wurden, genehmigten den Vertrag.

 

Das Grundbuchamt hat nach Antrag auf Vollzug der Eigentumsumschreibung eine Zwischenverfügung dahingehend erlassen, dass dem Antrag ohne Genehmigung des Überlassungsvertrages durch das Familiengericht nebst Rechtskraftbescheinigung und Zugangsnachweis nicht entsprochen werden könne. Zur Begründung verwies es darauf, die Schenkung sei in Ansehung des bestehenden Pachtverhältnisses nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weshalb eine Genehmigungsbedürftigkeit nach §§ 1643 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 5, 1829 BGB bestünde.

 

Die Beteiligten hatten gegen diese Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt, der das OLG abhalf. Das Eintragungshindernis bestünde nicht.

 

§ 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB sei bereits vom Grundsatz her nicht einschlägig. Die dort normierte Genehmigungsbedürftigkeit würde lediglich für ein entgeltliches Rechtsgeschäft gelten, nicht aber – wie hier – für eine Schenkung. Der Umstand, dass das Grundstück verpachtet sei, mache aus dem Rechtsgeschäft auch keine entgeltliches, da der Pachtvertrag nicht als Gegenleistung vorgesehen ist und auch so nicht benannt wurde, vielmehr seine Auflistung im Schenkungsvertrag nur zur Verdeutlichung der gesetzlichen Folge des Übergangs erfolgte.

 

 

Im übrigen würde § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB auch lediglich das Kausalgeschäft betreffen, nicht aber das dingliche Geschäft. Von daher sei § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB im Grundbuchverfahren ohne Bedeutung. Nur wenn die Nichtigkeit des Grundgeschäfts auch das dingliche Rechtsgeschäft erfassen würde, dürfe das Grundbuchamt das Kausalgeschäft prüfen und die Eintragung der Rechtsänderung hiervon abhängig machen. Selbst bei Annahme der Nichtigkeit des Kausalgeschäfts wäre dies nicht beachtlich, da die Frage der fehlenden Genehmigung nur zu einer schwebenden Unwirksamkeit führen würde und mithin geheilt werden könnte. 


Bestand des Vorkaufsrechts einer GmbH im Grundbuch auch bei Löschung der GmbH im Handelsregister

OLG München, Beschluss vom 12.05.2016 -  34 Wx 424/15 -

Im Grundbuch war für eine GmbH ein dingliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 1094ff BGB in der Form des subjektiv-persönlichen Vorkaufsrechts für alle Verkaufsfälle eingetragen, welches nicht vererblich und nicht rechtsgeschäftlich übertragbar sein sollte. Die GmbH wurde 1996 aufgelöst und die Löschung derselben in 1997 im Handelsregister gewahrt. Die Eigentümerin hat die Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bewilligt und beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 07.10.2015 in der Fassung des Beschlusses vom 06.11.2015 beanstandet, dass zur Löschung die Zustimmung eines Nachtragsliquidators der GmbH erforderlich; das Grundbuch sei nicht offensichtlich unrichtig. Hiergegen wandte sich die Eigentümerin mit ihrer Beschwerde. 

 

Die Beschwerde hatte einstweilen Erfolg, da nach Auffassung des OLG München eine Zwischenverfügung nicht hätte ergehen dürfen. In der Sache hat es aber bereits darauf hingewiesen, dass es der Auffassung des Grundbuchamtes folgt.

 

Zwar würde das Vorkaufsrecht mit Erlöschen des berechtigten nach §§ 1089 Abs. 1, 473 BGB auch erlöschen. Es sei aber lediglich belegt, dass die noch im Grundbuch eingetragene GmbH im Handelsregister gelöscht wurde. Die Löschung im Handelsregister wirke im Falle noch vorhandenen Gesellschaftsvermögens aber nur deklaratorisch. Trotz Liquidation und Löschung bestehe daher die Gesellschaft als Liquidationsgesellschaft so lange fort, solange Aktivvermögen vorhanden sei. Damit könne ein für die Gesellschaft eingetragenes dingliches Recht nicht mit der Löschung der Firma im Handelsregister untergehen. Ein Vermögenswert könne insoweit auch einem subjektiv-persönlichen Vorkaufsrecht nach § 1094 Abs. 1 BGB  innewohnen, da dieses zusammen mit dem von der Gesellschaft betriebenen Unternehmen oder Unternehmensteil ohne Zustimmung des Eigentümers rechtsgeschäftlich übertragen werden könne, §§ 1098 Abs. 3, 1059a Abs. 2 BGB. Die Art und Weise der Liquidation sei beim Grundbuchamt nicht offensichtlich und wäre auch nicht von der Eigentümerin durch Urkunden belegt. Damit käme der Fortbestand des Rechts als noch nicht verwerteter Vermögenswert in Betracht.

 

 

Auch die Löschungsvoraussetzungen nach § 23 GBO lägen nicht vor. Zwar sei hier die Vorschrift anwendbar, wenn das Recht auf die Dauer des Bestehens einer juristischen Person beschränkt ist. Die Vorschrift entbinde aber nicht von der Verpflichtung nachzuweisen, dass das Stammrecht durch Fortfall des berechtigten erloschen ist. Denn regelmäßig wäre die Beendigung einer juristischen Person ausgeschlossen, wenn sie noch als Rechtsträger eingetragen ist. 


Fehlende Grundbuchfähigkeit lediglich unter dem Vereinsnamen eines nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins

BGH, Beschluss vom 21.01.2016 – V ZB 19/15 -

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR, §§ 705ff BGB) ist nach der gesetzlichen Regelung rechtsfähig, also Träger von rechte  und Pflichten, und auch grundbuchfähig. Sie kann also Grundstücke im eigenen Namen erwerben und veräußern oder auch aus Titeln zu ihren Gunsten eine Zwangssicherungshypothek in Grundbüchern wahren lassen. Aber wie steht es mit dem nicht rechtsfähigen Verein (§§ 21f BGB) ? Der BGH verneint für den nicht rechtsfähigen (d.h. nicht im Vereinsregister eingetragenen) Verein entsprechende Rechte wie bei der GbR.

 

In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Verfahren war der Beteiligte zu 1. Im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Er hielt das Eigentum treuhänderisch für die Beteiligte zu 2., einem Zusammenschluss von Gemeinden und Gemeindeverbänden in Form des nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins. Der Beteiligte zu 1. hatte die Auflassung des Grundstücks an die Beteiligte zu 2. Erklärt und beide beantragten die Wahrung im Grundbuch. Der Rechtspfleger wies den Antrag zurück; die dagegen gerichtete Beschwerde wurde vom Kammergericht zurückgewiesen. Die zugelassene Rechtsbeschwerde war ebenfalls nicht erfolgreich.

 

§ 54 BGB verweist für den nichtrechtsfähigen Verein auf die Vorschriften über die Gesellschaft (also $$ 705ff BGB).  Der BGH führt aus, der nichtrechtsfähige Verein könne nicht alleine unter seinem Vereinsnamen im Grundbuch eingetragen werden. Er verweist auf die in der älteren Literatur und Rechtsprechung vertretene Auffassung, dass nach §§ 21, 22 BGB der nicht eingetragene Verein keine Rechtsfähigkeit besitze und damit das Recht am Grundstück den Mitgliedern in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit zustünde. Gerade im Grundbuchrecht müsse vermieden werden, dass auf einem Umweg doch dem Verein ein Vorteil der eigenen Rechtspersönlichkeit (wie bei dem eingetragenen Verein) zu Lasten der grundbuchlichen Klarheit zukomme. Aber auch nach der neueren Ansicht, so der BGH, käme man zum gleichen Ergebnis. Nach dieser Ansicht, die an die (Teil) Rechtsfähigkeit der GbR anknüpft würde auch die Rechtsfähigkeit des nicht eingetragenen Vereins und damit dessen Grundbuchfähigkeit bejaht. Der Verweis in § 54 S. 1 BGB auf die Normen über die GbR beinhalte aber auch einen Verweis auf § 47 Abs. 2 GBO, der neben der Eintragung der GbR auch die Eintragung sämtlicher Gesellschafter zum Zwecke der Identifizierung verlange.

 

Unabhängig davon, ob man den nicht im Vereinsregister eingetragenen Verein als rechtfähig oder nicht rechtsfähig qualifiziere, könne er nicht alleine durch Wahrung seines Vereinsnamens im Grundbuch eingetragen werden.  Dies begründet der BGH damit, dass  - negiert man die Rechtsfähigkeit -  die gesamthänderische Verbundenheit nicht deutlich würde und dies dem Grundsatz der Bestimmtheit und Klarheit im Grundbuchrecht widerspräche. Es würde der Ein- und Austritt von Mitgliedern nicht korrekt dokumentiert (RGZ 127, 309, 311f).  Aber auch bei Annahme der Rechtsfähigkeit nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins scheide eine Wahrung alleine unter dem Vereinsnamen aus. Die Befürworter der Rechtsfähigkeit verweisen auf § 54 S. 1 BGB, womit dann konsequent auch § 47 Abs. 2 GBO gilt, wonach bei der GbR die Gesellschafter namentlich zu benennen sind.

 

Der BGH nahm in diesem Zusammenhang auch zu § 50 Abs. 2 ZPO Stellung, wonach der nicht rechtfähige Verein prozessfähig ist und unter seinem Namen einen Zahlungstitel erwirken kann und damit auch in ein Grundbuch vollstrecken kann. Dies würde keine isolierte Grundbuchfähigkeit begründen. Der Gesetzgeber habe die Nachteile, dass die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek nicht ohne weiteres möglich sei, wenn der Rechtsträger sich im Zivilprozess nicht in einer dem § 15 GBV genügenden Form bezeichne, hingenommen.

 

Zuletzt verweist der BGH in Bezug auf Parteien darauf, dass diesen nach Art. 21 GG eine Sonderstellung zukäme und damit eine Vergleichbarkeit insoweit zur GbR oder dem nicht rechtsfähigen Verein nicht bestünde.

 

 

Anmerkung: Die Entscheidung des BGH ist in der Sache richtig, wenn auch bedauerlich ist, dass es der BGH hier unterlassen hat, klar Position zur Frage der (Teil-) Rechtsfähigkeit des „nichtrechtsfähigen“, d.h. nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins zu beziehen. Aber auch wenn man mit der wohl heute überwiegenden Annahme der Teilrechtsfähigkeit des nicht im Vereinsregister eingetragenen Vereins im Hinblick auf die Verweisregelung in § 54 BGB bejaht, bleibt es  - unabhängig von der Mitgliederzahl des Vereins, nach § 47 GBO notwendig, die Mitglieder zu benennen. Dies mit dem notwendigen Nachweis bei einem Verkauf durch den Verein, über die Rechtsnachfolge, was gegebenenfalls mit Schwierigkeiten verbunden sein kann. 


Dienstbarkeit für im Handelsregister gelöschte juristische Person

OLG München, Beschluss vom 10.03.2015 - 34 Wx 467/14 -

Häufig belasten Dienstbarkeiten Grundbücher. Sie werden eingetragen, um Dritten  - aus welchen Gründen auch immer -  bestimmte Rechte einzuräumen. Ihre Löschung bedarf grundsätzlich der Bewilligung des Berechtigten. Was aber ist, wenn dieser Berechtigte nicht mehr existiert, wie bei einer im Handelsregister gelöschten Gesellschaft ? In dem vom OLG München zu beurteilenden Fall war für die A-AG eine Grunddienstbarkeit eingetragen. Außerhalb des Grundbuchs trat die B-AG die Gesamtrechtsnachfolge der A-AG an und wollte, nachdem die A-AG bereits im Jahr 2010 im Handelsregister gelöscht war, eine Berichtigung auch im Grundbuch bewirken. Demgegenüber wollte der Eigentümer die Löschung mit der Begründung, die A-AG sei nicht mehr existent.


Die Eintragung wurde auf die B-AG umgeschrieben. Der Eigentümer unterlag. Das OLG München wies darauf hin, dass mit Löschung des Berechtigten das Recht nicht untergegangen sei. Es stelle sich unabhängig von der Frage eines Vermögenswertes als eine formale Rechtsposition dar, weshalb es zur Löschung einer solchen in Ansehung der Bewilligung des Berechtigten insoweit einer Nachtragsliquidation bedürfe. Die nachgewiesene Löschung stelle mithin nicht den Nachweis dar, dass die Gesellschaft nicht mehr existiere  und das Recht deshalb untergegangen sei.


Die Dienstbarkeit kann auch (noch) auf den jetzigen Berechtigten (infolge der Gesamtrechtsnachfolge) umgeschrieben werden. Der (hier vom Eigentümer eingewandten) Verjährung unterlägen nur Ansprüche, § 194 BGB. Dabei handelt es sich um das Recht (die Befugnis) von einem anderen ein bestimmtes Tun oder Unterlassen zu verlangen. Die Dienstbarkeit als absolutes dingliches Recht (hier Nutzung des Grundstücks für eine Transformatorenstation) verlangt aber kein Tun oder Unterlassen eines Dritten, sondern sichert nur eine bestehende Rechtsposition, die übertragbar ist und nicht der Verjährung unterliegt.