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Instandhaltung und Instandsetzung


Gebrauchsgewährung und Instandhaltung der Telefonanschlussleitung in Wohnung

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 17/18 -

Die von der Klägerin vom Beklagten angemietete Wohnung war mit einem Telefonanschluss ausgestattet, dessen Leitung vom Hausanschluss durch einen Kriechkeller in die Wohnung der Klägerin verlief. Es kam zu einem Defekt der Leitung. Das Telekommunikationsunternehmen teilte der Klägerin nach einer Überprüfung der Leitung vom Haus- zum Telefonanschluss diesen mit und gab an, dieser Defekt müsse vom Vermieter beseitigt werden. Die Klägerin verlegte notdürftig außen ein Kabel vom Hausanschluss zum Telefonanschluss  über ein gekipptes Fenster im Schlafzimmer.

 

Mit der Klage begehrte die Klägerin die Instandsetzung der Leitung durch die Klägerin, hilfsweise die Duldung der Reparatur durch eine von ihr beauftragte Fachfirma. Das Amtsgericht hatte der Klage im Hauptantrag stattgegeben; auf die zugelassene Berufung des Beklagten wies das Landgericht insoweit die Klage ab und gab dem Hilfsantrag der Klägerin statt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrte die Klägerin die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.

 

Die Revision war erfolgreich. Der Grundsatz sei, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem Zustand überlassen müsse, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermögliche. Fehle es an einer Vereinbarung zum vertragsgemäßen Gebrauch iSv. § 535 Abs. 1 BGB, sei dieser nach den Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, insbesondere unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung sowie der Verkehrsanschauung unter Beachtung von § 242 BGB, zu bestimmen. Danach könne der Wohnraummieter einen Wohnstandard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen (unter Berücksichtigung von  Alter, Art des Gebäudes,  Höhe der Miete und evtl. Ortssitte) entspräche.

 

Dies zugrunde legend würde der vertragsgemäße Gebrauch (und damit die Instandhaltungspflicht) eine funktionsfähige Telefonanschlussleitung umfassen. Dabei könne dahinstehen, ob dies (wie zu Stromleitungen angenommen) nach der Verkehrsanschauung bereits grundlegend zum Mietstandard gehöre. Da jedenfalls in der Wohnung sichtbar eine Telefonanschlussdose vorhanden sei, würde der Telefonanschluss im Wege ergänzender Vertragsauslegung jedenfalls zum vertragsgemäßen Zustand gehören, ohne dass hier der Mieter gegebenenfalls vorher Verkabelungsarbeiten zum Hausanschluss im Keller vornehmen müsse.

 

 

Einer teilweise (so auch vorliegend vom Landgericht) vertretenen Ansicht, dass bei Defekt des Anschlusskabels dem Vermieter keine Instandsetzungspflicht obliege, er vielmehr lediglich dem Mieter die Reparatur auf dessen Kosten ermöglichen müsse, sei falsch, da sie nicht mit der Gebrauchsgewährungs- und –erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1  BGB unvereinbar sei, die sich aus der Gebrauchsgewährungsverpflichtung ergebe. Deshalb käme es auch nicht darauf an, ob die defekte Leitung außerhalb der Wohnung liege, da entscheidend nur sei, dass sie mittelbar auch dem Mietgebrauch des Mieters unterliege. Auch wenn weiterhin evtl. dem Mieter Ansprüche gegen seinen Telekommunikationsanbieter zustünden, wäre damit die Pflicht des Vermieters nicht betroffen, da es sich dann allenfalls um einen gesamtschuldnerischen Anspruch handeln würde, bei dem der Mieter wählen könne, wen er in Anspruch nehme. 


Mieters Pflicht zur Fensterreinigung (innen und außen)

BGH, Hinweisbeschluss vom 21.08.2018 - VIII ZR 188/16 -

Die Loft-Wohnung der Kläger verfügte über eine Fensterfront mit Fenstersegmenten vor den einzelnen Räumen in der Größe von je 1,3m x 1,25m, die sich nur mittig in einem Bereich von 0,6m x 1,25m öffnen ließen. Eine Reinigung der äußeren Fläche der Fenster erfolgte durch die beklagte Vermieterin, wobei die Kläger eine häufigere Reinigung erwarten.

                         

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Auf die Berufung änderte das Landgericht das Urteil dahingehend unter Zurückweisung im Übrigen ab, dass es die Beklagte zu einer Reinigung der nicht zu öffnenden Bereiche der Fenster 1x im Jahr verpflichtete. Begründet wurde die teilweise Klagestattgabe damit, die Reinigung sei hier deshalb Vermietersache, da eine eigenhändige Reinigung durch die Kläger nicht in zumutbarer Weise durchführbar sei.

 

Die Kläger legten eine vom Landgericht zugelassene Revision ein. Nach dem Hinweisbeschluss des BGH wurde die Revision zurückgenommen. Der BGH negierte einen Anspruch der Kläger auf eine Fensterreinigung durch die beklagte Vermieterin.

 

Nach Ansicht des BGH gehört die Reinigung der Mietwohnung grundsätzlich zu den Pflichten des Mieters zähle, wozu auch die Außenflächen der Fenster, einschließlich nicht zu öffnender Glasbestandteile und Fensterrahmen gehören würden, soweit vertraglich nichts anderes vereinbart worden sei. Dies beruhe darauf, dass der Vermieter dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand schulde und von daher Reinigungsmaßnahmen nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters seien. Auf dem vom Landgericht benannten Umstand, ob die Reinigung der Fensterflächen vorliegend von den Mietern persönlich geleistet werden könne, käme es nicht an, da sich der Mieter auch professioneller Hilfe bedienen könne.

 

 

Hinweis: Vorliegend wurde nur von den Klägern Revision eingelegt. Soweit die Beklagte teilweise zur Reinigung verurteilt wurde, erwuchs dieses Urteil in Rechtskraft, obwohl sich aus den Entscheidungsgründen des BGH ergibt, dass auch insoweit die Klage abzuweisen gewesen wäre.