Wohnungseigentum


Die Entscheidungen wurden ab Juni 2017 veröffentlicht. Ältere Entscheidungen befinden sich auf der Seite Wohnungseigentum I

 


Sondernutzungsrecht an einem Gemeinschaftsraum, der Zugang zu einem zwingenden Gemeinschaftsraum (§ 5 Abs. 2 WEG) ist

OLG München, Beschluss vom 10.04.1919 - 34 Wx 92/18 -

Der Beteiligte nahm eine Teilung des bebauten Grundstücks gem. § 8 WEG vor. Unter Ziffer IV. § 2 der Teilungsurkunde regelte er, dass dem Eigentümer des Sondereigentums 1 das Sondernutzungsrecht an einem näher kenntlich gemachten Kellerraum und einer Doppelgarage zustünde, wobei ausdrücklich aufgenommen wurde, dass die Sondernutzungsrechte insofern beschränkt würden, als die übrigen Sondereigentümer den Kellerraum bzw. die Doppelgarage betreten dürften, um zu dem dahinterliegenden Heizungs- bzw. Tankraum zu gelangen.

 

Im Rahmen des Antrages auf Vollzug verfügte der Rechtspfleger eine Zwischenverfügung und wies darauf hin, dass ein Eintragungshindernis bestünde: Durch die Sondernutzungsrechte könne der berechtigte Eigentümer den anderen Miteigentümer in dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums behindern oder stören.

 

Der Beschwerde des Betroffenen, der das Grundbuchamt nicht abhalf, gab das OLG statt.

 

Das OLG wies darauf hin, dass Sondernutzungsrechte durch eine negative und eine positive Komponente geprägt seien: Die negative Komponente bedinge, dass das Recht einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen zustünde; die positive Komponente bestünde in der Zuweisung des Gemeinschaftseigentums. Das eingeräumte Recht erstrecke sich aber nur so weit, wie es durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeräumt worden sei. Allerdings könne das Sondernutzungsrecht auch Einschränkungen unterliegen, die sich aus der Natur der Sache ergäben, wobei es aber auch dabei von vornherein durch ausdrückliche Vereinbarung in einem beschränkten Umfang eingeräumt werden könne (LG Wuppertal, Beschluss vom 24.03.1998 - 6 T 239/98 -).

 

Da das Sondernutzungsrecht zum Entzug der Befugnis des Mitgebrauchs nach § 13 Abs. 2 WEG führe, könne ein Sondernutzungsrecht nur durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG) oder durch den teilenden Eigentümer nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 iVm. 10 Abs. 2 WEG begründet oder geändert werden (BGH, Urteil vom 02.11.2011 - V ZR 74/11 -). Als Form der Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums könne es im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 Abs. 3 WEG).

 

Dem stünde § 5 Abs. 2 WEG nicht entgegen, da dort nur geregelt sei, dass Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die dem gemeinschaftlichem Gebrauch dienen würden, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein könnten, auch wenn sie sich in Räumen befänden, die im Sondereigentum stehen.  Dies gelte auch für Räume (BGHZ 73, 302, 311), die zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stünden, wenn ihr Zweck darauf gerichtet sei, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsfläche zu ermöglichen und zu erhalten, wie dies bei Fluren u.ä. der Fall sei, die dem Zugang zu Gemeinschaftsräumen dienen oder Räumen zur Bewirtschaftung/Versorgung der Wohnungen (z.B. da sich in ihnen zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- und Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgung befinden; BGHZ 78, 225, 227f). Dies würde aber die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Flächen, die dem Zugang zu den zwingenden Gemeinschafsträumen dienen, nicht ausschließen (BGH, Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90 -).

 

Teilweise würde darin allerdings eine unzulässige Umgehung der Regelung in § 5 Abs. 2 WEG gesehen, wenn die inhaltliche Ausgestaltung des Sondernutzungsrechts den Mitgebrauch der übrigen Wohnungseigentümer ausschließe. Die Regelung sei nach dieser Ansicht nichtig, wenn nicht eine Auslegung eine Einschränkung zugunsten der übrigen Miteigentümer ergäbe. Würde an Fluren oder vorgelagerten Räumen zu Anlagen und Einrichtungen iSv. § 5 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht begründet, würde dies den Zugang zu den zwingenden Gemeinschafsträumen (in denen sich die Anlagen nach § 5 Abs. 2 WEG befinden) nicht hindern, da in einem solchen Fall immanente Schranken die Ausübung des Sondernutzungsrechts beschränken würden (KG, Beschluss vom 20.12.1989 - 24 W 3084/89 -). Da vorliegend das Sondernutzungsrecht beschränkt eingeräumt würde, so dass der Zugang der weiteren Wohnungseigentümer zur Heizung und zum Tankraum gewährleistet sei, gelte dies erst recht, weshalb es auf die Frage, ob grundsätzlich ohne eine solche Regelung eine Umgehung von § 5 Abs. WEG vorläge, nicht ankäme.

 

 

Damit bestünde insoweit kein Eintragungshindernis, weshalb die Zwischenverfügung des Rechtspflegers aufzuheben sei.


Öffnungsklausel in der Teilungserklärung und Verbot kurzzeitiger Vermietungen

BGH, Urteil vom 12.04.2019 - V ZR 112/18 -

In der Teilungserklärung (TE) der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) war geregelt, dass eine vorübergehende oder wechselnde Vermietung der Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet sei. Ein Öffnungsklausel in der TE sah vor, dass mit einer Mehrheit von 75% aller Miteigentumsanteile die TE geändert werden kann. Mit einer entsprechenden Mehrheit fassten die Eigentümer am 29.03.2017 den Beschluss zur Änderung der TE, wonach nunmehr die Wohnungen nur noch zu Wohnzweken genutzt und vermietet werden dürften und die Überlassung an täglich oder wöchentlich wchselnde Feriengäste oder andere Personen zur kurzfristigen Beherbergung von Personen pp. ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Der Kläger hatte diesen Beschluss angefochten. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Berufung der Beklagten wurde zurückgewiesen; auch der BGH wies die zugelassene Revision zurück.

 

Der Beschluss beinhalte keine Gebrauchsregelung iSv. § 15 Abs. 2 WEG, sondern eine Änderung der Vereinbarung iSv. § 15 Abs. 1 WEG. Würden Einheiten wie vorliegend zu Wohnzwecken dienen, sei dies als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasse auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09 -). Vorliegend sei auch ausdrücklich geregelt gewesen, dass eine entsprechende Vermietung zulässig sei. Die vorgenommene Änderung einer Vereinbarung durch Mehrheitsbeschluss bedürfe der formellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die im Gesetz geregelt sein könne oder sich aus einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG) ergeben könne. Vorliegend erlaube die in der Teilungserklärung enthaltene allgemeine Öffnungsklausel, die Regelungen der Gemeinschaftsordnung (als Teil der Teilungserklärung) mit qualifizierter Mehrheit zu ändern, weshalb eine Beschlusskompetenz gegeben sei.

 

 Die Öffnungsklausel habe lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheitsentscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen. Daher sei ein Änderungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht bereits deshalb rechtmäßig, da er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfülle. Vielmehr seien insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Diese ergäben sich aus §§ 134, 138m 242 BGB und den zum Kernbereich  des Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, wozu auch unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte gehören würden. Was nicht durch Vereinbarung geregelt werden könne, entziehe sich auch einer Regelung im Beschlussweg aufgrund einer Öffnungsklausel., weshalb ein gleichwohl gefasster Beschluss aus materiellen Gründen nichtig sei (BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 -). Aber auch wenn es sich um ein unentziehbares, wohl aber verzichtbares Mitgliedschaftsrecht handele, sei der Beschluss aufgrund der Öffnungsklausel nur wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen würden (BGH, Urteil vom 10.10.2014 - V ZR 315/13 - zur Überbürdung der bisher der Gemeinschaft obliegenden Instandhaltungspflicht auf einen Sondernutzungsberechtigten).

 

Vorliegend würde es sich um ein verzichtbares Individualrecht handeln, da die Wohnungseigentümer auf das ihnen bisher eingeräumte Recht zur kurzzeitigen Vermietung verzichten könnten, weshalb dies einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer zugänglich wäre.  

 

Die Zweckbestimmung würde vorgeben, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden dürfe. Daher träfen Änderungen oder Einschränkungen in substanzieller Weise die Nutzung des Sondereigentums. Sie würden deshalb der Zustimmung des Eigentümers der Einheit bedürfen, deren Zweckbestimmung geändert werden soll, was sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel ergäbe, die dem Umstand Rechnung trage, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum iSv. § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet sei. Gleiches gelte für Teileigentum.

 

Vermietungsverbote würden in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums eingreifen. Es würde zu einer massiven Einschränkung des in § 13 Abs. 1 WEG gewährleisteten Rechts jedes Wohnungseigentümers eingreifen, mit dem in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren und sie insbesondere zu vermieten. Dies Einschränkung könnte daher nur rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietetenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen würden, denn auch die nicht vermietenden Eigentümer seien im Hinblick auf eine künftige Nutzung eingeschränkt.

 

Dabei käme es nicht darauf an, dass zwar kein generelles, sondern nur ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen worden sei. Auch dieses würde die zuvor weite Zwekbestimmung einschränken.

 

Das Eigentumsrecht der übrigen Wohnungseigentümer sei auch nicht außer Acht gelassen. Diesen würden bei Störungen durch Feriengäste durch Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung durch Feriengäste Unterlassungsansprüche gem. § 15 Abs. 3 WEG zur Seite stehen.

 

Auch der Hinweis der Beklagten, die Regelung zu Feriengästen sei in die TE aufgrund eines „kollusivem Zusammenwirkens“ des Klägers mit dem Bauträger erst aufgenommen worden, verhelfe hier den Beklagten nicht weiter, da auch ohne diese Regelung die entsprechende Vermietung zulässig sei.  

 

 

Damit sei der Beschluss rechtswidrig, da der Kläger ihm nicht zugestimmt habe. 


Kostentragung bei Mehrfachparkern

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 145/18 -

Die Klägerin war Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG); mit dem Sondereigentum der Klägerin war das an zwei oben auf einem Vierfachparker belegen Kfz-Stellplätzen verbunden.  Die Gemeinschaftsordnung (GO) als Teil der Teilungserklärung (TE) enthielt in § 7 zu den Instandhaltungspflichten u.a. die Regelung, demzufolge jeder Sondernutzungsberechtigte auf seine Kosten die dem Sondernutzungsrecht unterliegende Fläche zu unterhalten und instandzuhalten habe (§ 7 Abs. 2 GO). In § 13 Abs. 2 S. 4 GO war zu Zahlungsverpflichtungen geregelt, dass die auf die Sondereigentümer entfallenden Anteile der Kosten nach den Verhältniswerten der Miteigentumsanteile ermittelt würden; expressis verbis hieß es dann zu den Mehrfachparkern, dass die Kosten von deren Unterhaltung von den jeweiligen Eigentümern eines Doppel- bzw. Vierfachparkers getragen würden. Weiter hieß es, dass die gesamten Kosten der Tiefgarage auf die Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen umzulegen seien.

 

Nach Arbeiten in 2016 an dem fraglichen Vierfachparker teilte die Verwaltung im Rahmen der Jahresabrechnung die Kosten auf die vier Parker zu je ¼ auf, weshalb die Klägerin ½ der Kosten zu tragen hatte. Die beschlossene Jahresabrechnung hat das Amtsgericht auf die Anfechtungsklage der Klägerin in diesem Punkt für unwirksam erklärt; die Berufung der Beklagten wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Die zugelassene Revision führte dann zur Aufhebung der vorangegangenen Entscheidung und Klageabweisung. Die Umlage der Kosten auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten nach Köpfen entspräche der Kostentragungsregelung der GO. Dabei stützt sich der BGH auf zwei Erwägungen, die getrennt von einander zu diesem Ergebnis führen:

 

a) Das Berufungsgericht hatte angenommen, die Regelungen in § 7 Abs 2 und 13 Abs. 2 GO seien nebeneinander anzuwenden. Das sei falsch. Es würde nur die Regelung in § 7 GO greifen.

 

§ 7 Abs. 2 S. 2 GO spricht von einem Sondernutzungsrecht unterliegenden „Flächen“, weshalb zwar nach dem Wortsinn damit auch die zugewiesenen Sondernutzungsflächen an Mehrfachparkern gehören könnten. Allerdings würde bei der nächstliegenden Auslegung die Regelung nur die in § 1 Abs. 4 TE angesprochenen Sondernutzungsrechte an Terrassen und Gartenflächen, nicht aber die Stellplätze auf Mehrfachparkern betreffen. Es handele sich bei der regelung in § 7 GO um eine Ausnahme der gesetzlichen Aufgabenverteilung in § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG, wonach an sich die Instandhaltung und –setzung Aufgabe aller Eigentümer sei. Dies soll aber für Räumlichkeiten und Flächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen, auf die Inhaber dieser Sondernutzungsrechte verlagert werden, die damit natürlich auch die Kosten insoweit tragen sollen. Dieses Ziel ließe sich aber bei Mehrfachparkern nicht erreichen, da es zu einer geteilten Verantwortung je nach Bauteil kommen würde; während es für die Kostentragung des Sondernutzungsberechtigten darauf ankäme, ob das Bauteil seinem Sondernutzungsrecht explizit zugeordnet werden könne, wären tragende Teile und der Motor Gemeinschaftseigentum und müssten alle Eigentümer dafür aufkommen. Schon die Abgrenzung sei mit Schwierigkeiten verbunden, da Mehrfachparker geschlossene Einheiten darstellen würden mit aufeinander abgestimmten Bauteilen. Obwohl § 7 hier zu einer Vereinfachung der Abrechnung führen soll, würde eine entsprechende Auslegung, die § 7 auf die Mehrfachparker anwendet eine unnötige Komplizierung vorsehen und entspräche eines solche Auslegung auch nicht der nächstliegenden Auslegung.

 

 

b) Es sei zudem offensichtlich, dass § 13 Abs. 2 S. 4 GO eine Sonderreglung zur Verteilung der Kosten bei Instandsetzung und –haltung von Mehrfachparkern darstelle. Diese würde als speziellere Regelung der allgemeinen, nicht einmal auf die Mehrfachparker ausdrücklich hinweisenden Regelung zur Kostentragung im Sondernutzungsbereich des § 7 GO vorgehen. Die Struktur der Regelungen ergebe, dass für Mehrfachparker keine von der gesetzlichen Regelung abweichende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vorgesehen werden sollte, sondern nur eine abweichende Kostenregelung.


Nichtiger Beschluss zu Vertragsstrafen (bei Verstoß gegen Vermietungsverbot)

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 105/18 -

Nach der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedarf es zur Ausübung eines Berufs oder eines Gewerbebetriebs in einer Wohnung sowie für eine Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung  der Zustimmung des Verwalters. In einer Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 wurde mit Stimmenmehrheit ein Beschluss gefasst, wonach der betroffene Eigentümer bei einem unterlassenen Zustimmungsverlangen zu einem Mietvertrag an die Gemeinschaft einen „Ausgleichsbetrag“ von € 500,00 bzw. einen höheren Betrag (gestaffelt nach Monaten der Gebrauchsüberlassung, bis max. € 4.000,00) zahlen muss. Nachdem der Beklagte ohne Zustimmung des Verwalters seine Wohnung in mehreren Fällen kurzzeitig vermietet hatte, begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft als Klägerin die Zahlung einer Vertragsstrafe von € 2.000,00.  Das Amtsgericht gab der Klage statt. Das Landgericht hat im berufungsverfahren das Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision der Klägerin wurde vom BGH zurückgewiesen.

 

Sei eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch Vereinbarung einer Beschlussfassung unterworfen, so der BGH, fehle es der Eigentümerversammlung an einer notwendigen Beschlusskompetenz, § 23 Abs. 1 WEG. Ein gleichwohl gefasster Beschluss sei zwingend nichtig (BGH, Urteil vom 13.10.2017 – V ZR 305/16 -). Einzig mögliche Grundlage für eine Beschlusskompetenz könne vorliegend § 21 Abs. 7 WEG sein. Danach wäre die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, Fälligkeiten und Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand durch Stimmenmehrheit möglich. Nach der Gesetzesbegründung würde die Regelung einer Vertragsstrafe bei einem Verstoß gegen eine Vermietungsbeschränkung nach einer beispielhaften Erläuterung zulässig sein, wohingehend die Literatur mehrheitlich diese Erwägung in der Begründung als Versehen einstuft und die Beschlussregelung in diesem Fall mit dem Wortlaut des § 21 Abs. 7 WEG unvereinbar halte.

 

 

Nach Ansicht des BGH würde sich hier die Vertragsstrafe auf die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen beziehen und Verstöße sanktionieren. Derartige Fallgestaltungen würden aber von § 21 Abs. 7 WEG nah dem eindeutigen Wortlaut nicht erfasst. Vielmehr ergäbe sich hier, dass es lediglich um Zahlungspflichten gehen würde, nicht um Unterlassungsansprüche. Es handele sich auch nicht um verzugsfolgen, da der Verstoß gegen Unterlassungspflichten nicht den Eintritt des Verzugs sondern regelmäßig die Unmöglichkeit zur Folge habe. Es würde für die Verwirkung der Vertragsstrafe nicht an einen Verzug, sondern an die Zuwiderhandlung angeknüpft. 


WEG: „Geburtsfehler“ der Gemeinschaftsordnung und deren Berichtigung

BGH, Urteil vom 22.03.2019 - V ZR 298/16 -

Die Teilungserklärung (TE) der Wohnungseigentümergemeinschaft aus 1984 bestimmte u.a., dass dem „jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G30 die unentgeltliche, ausschließliche Nutzung der Abstellräume I, II und II sowie der Wasch- und Trockenräume A und B“ zustehe. Nach Auseinandersetzungen über die Art der Nutzung, wurde dem Kläger u.a. durch Gerichtsurteil untersagt die Räume als Wohnung zu nutzen. Nunmehr, im vorliegenden Verfahren, verlangte der Kläger die Zustimmung zur Berichtigung der TE dahingehend, dass dem „jeweiligen Eigentümer des Teileigentumsrechts G30 die unentgeltliche, ausschließliche Räume I, II und II sowie der Wasch- und Räume A und B“ zustehe. Das Amtsgericht wies die Klage als unzulässig, das Berufungsgericht als unbegründet ab. Auf die zugelassene Revision hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück.

 

Zunächst wäre eine (gegebenenfalls auch ergänzende) Auslegung der TE vor der Prüfung einer Anpassung derselben nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG zu prüfen. Für die Auslegung maßgebend seien der Wortlaut und Sinn der getroffenen Regelungen in der TE, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergäbe. Umstände außerhalb der TE / des Grundbuchs dürften nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar seien. Eine Nutzung über die mit der Einordnung als Wohnungs- oder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus auf lediglich bestimmte Zwecke müsse sich klar und eindeutig aus der TE bzw. Gemeinschaftsordnung (GO) ergeben. Eine schlichte Bezeichnung in dem Teilungsvertrag (TE) könne allerdings bereits ausreichend sein. Eine Zweckbestimmung ergäbe sich hier aus der Angabe als Abstell-, Wasch- und Trockenraum. Dass bereits zum Zeitpunkt der Teilung in den Räumen 18 Wohnungen vorhanden gewesen seien, wie vom Kläger behauptet, sei nicht für jedermann ersichtlich und von daher nicht berücksichtigungsfähig.

 

Damit sei eine Prüfung nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG geboten. Zwar sei die sachenrechtliche Zuordnung nicht Gegenstand einer Vereinbarung iSv. § 10 WEG, da diese der Regelung der Innenbeziehung der Wohnungseigentümer untereinander diene, also der Schaffung einer GO, die ähnlich einer Satzung die Grundlage des Zusammenlebens der Wohnungseigentümer bilde. Anders läge dies aber bei der Änderung des Inhalts eines dinglichen Sondernutzungsrechts, da dies die sachenrechtliche Zuordnung unberührt lasse. Gegenstand der Klage sei hier der Inhalt des Sondernutzungsrechts. Der Kläger begehre nicht die Umwandlung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachgeschossräume in Sondereigentum, sondern eine Änderung der Zweckbestimmung, womit das dingliche Recht an den Räumen nicht berührt werde.

 

§ 10 Abs. 2 S. 3 WEG („Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.“) lasse unter den dort benannten Voraussetzungen  eine abweichende Vereinbarung oder die Anpassung der Vereinbarung zu. Die Kodifizierung der Norm habe gegenüber den bis dahin von der Rechtsprechung verlangten „außergewöhnlichen Umständen“ die Hürde bewusst herabgesenkt, indem nunmehr „schwerwiegende Gründe“ vorausgesetzt würden. Nicht erforderlich sei, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert hätten; anwendbar sei dies auch dann, wenn Regelungen der GO von Anfang an verfehlt oder unbillig waren (sogen. Geburtsfehler; vgl. BT-Drucks. 16/887 S. 19). Die Behebung derartiger, eventuell auch bewusster „Geburtsfehler“ einer GO oder TE zu ermöglichen, sei ein wesentliches Anliegen des Gesetzgebers gewesen.

 

Schwerwiegende Gründe, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheinen ließen, lägen vor, wenn die von der GO geforderte Zweckbestimmung einer Nutzung der Sondereigentumseinheit entgegenstünde, die nach baulicher Ausstattung der Räume möglich wäre, und wenn ferner objektive Umstände dafür sprächen, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer diese Nutzung eröffnet werden sollte. Diese bauliche Ausstattung müsse aber entweder bereits bei Begründung des Wohnungseigentums vorgelegen haben oder im zeitlichen Zusammenhang mit der Aufteilung vorgenommen und von den übrigen Wohnungseigentümern hingenommen worden sein. Eine eigenmächtige Änderung ohne Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG wäre nicht ausreichend, da dies auf eigenes wirtschaftliches Risiko erfolge. Ferner müssten objektive Umstände vorliegen, die darauf hindeuten, dass die bestehende Regelung die tatsächliche eröffnete Nutzung der Räume nicht wiedergebe, was z.B. dann der Fall sei, wenn die Kostentragungspflicht in einem Missverhältnis zu der wirtschaftlichen Verwertbarkeit stünde, die gegeben wäre, wenn dieses nur dem Inhalts der TE gemäß genutzt werden dürfe. Ferner müsse die verlangte Änderung nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften zum Zeitpunkt des Änderungsverlangens zulässig sein. Letztlich müsse die nach der bestehenden Zweckbestimmung zulässige Nutzung zu einer erheblichen Einschränkung der wirtschaftlichen Verwertung führen, die durch die Änderung der Zweckbestimmung behoben werden könne.

 

Würden die schwerwiegenden Gründe (die vom Berufungsgericht nicht geprüft wurden) bejaht, wäre zu prüfen, welche Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gegen die geforderte Anpassung sprächen. Alleine ein abstraktes Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer auf Einhaltung der GO würde die Unbilligkeit iSv. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG nicht entfallen lassen. Diesem Vertrauen auf den Bestand würde durch das Erfordernis des schwerwiegenden Grundes Rechnung getragen.

 

Nach diesen Grundsätzen käme ein Änderungsanspruch des Klägers auf der Grundlage von § 10 Abs. 2 S. 3 WEG in Betracht: Die 18 Wohnungen seien bereits mehr als zwei Jahre vor der Teilung fertiggestellt und vermietet worden; zugewiesen worden sei aber dem Kläger ein Sondernutzungsrecht, das keine Wohnnutzung, sondern nur eine untergeordnete Verwertung der Räume zuließe. Neben der baulichen Ausstattung spräche auch die Größe der dem Kläger zugewiesenen Miteigentumsanteile von 15.013,730/100.000 (dem größten Miteigentumsanteil) und die damit verbundene Kostentragungspflicht, die sich nach der TE nach Miteigentumsanteile richte, was nahelegen würde, dass der wirtschaftliche Wert des Anteils von vorherein in der Wohnnutzung bestanden habe. Dass hier die bestehende Regelung zu einer erheblichen Einschränkung der wirtschaftlichen Verwertung des Sondernutzungsrechts führe, sei klar.

 

Im Rahmen der vorzunehmenden Interessensabwägung habe besonderes Gewicht, dass die Wohnungen nach dem Vortrag des Klägers bereits seit über 30 Jahren bestanden, ohne dass es Beanstandungen durch die übrigen Wohnungseigentümer gegeben habe. Soweit sich in den letzten Jahren gegen die Wohnungsnutzung gewandt hätten, solle dies nur seinen Grund in der Zweckbestimmung, nicht in möglichen nachteiligen Auswirkungen gehabt haben. Dann aber dürften keine Interessen der übrigen Wohnungseigentümer bestehen, sich der Änderung zu verschließen und den Kläger statt dessen auf eine Änderung des unbilligen Kostenverteilungsschlüssels zu verweisen.

 

 

Damit erweise sich das Berufungsurteil als fehlerhaft, welches keine Feststellungen nach § 10 Abs. 3 S. 2 WEG getroffen habe. Allerdings dürfe es nicht „Räume“ heißen, da diese allgemeine Bezeichnung keine Wohnnutzung zuließe; die unbestimmte Bezeichnung „Raum“ würde noch nicht dem Rechtsschutzziel der Wohnnutzung entsprechen (es handelt sich hier ersichtlich um einen bisher von den Instanzgerichten unterlassenen Hinweis an den Kläger nach § 139 ZPO, seinen Antrag entsprechend nach Zurückverweisung zu ändern). 


Keine nachträgliche Änderung der Gläubigerbezeichnung durch Änderung der Rechtslage

KG, Beschluss vom 12.03.2019 - 1 W 56/19 -

Für die (damaligen) Mitglieder eine Wohnungseigentümergemeinschaft wurde mit notariellem Protokoll ein Schuldanerkenntnis protokolliert und eine Sicherungshypothek im Grundbuch gewahrt. Nach Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte diese eine Berichtigung der Gläubigerbezeichnung auf sich. Der Antrag wurde zurückgewiesen; die dagegen eingelegte Beschwerde wies das Kammergericht (KG) zurück.

 

Die Eintragung, so das KG, erfolge auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn das Recht von dem betroffen sei, der die Eintragung bewilligt, § 19 GBO. Einer Bewilligung zur Berichtigung bedürfe es dann nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen sei. Dieser Nachweis sei nicht erbracht worden.

 

Zwar habe der BGH die (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft mit seinem Beschluss vom 02.06.2005 - V ZB 32/05 -  anerkannt und der Gesetzgeber dies auch nachvollzogen (§§ 10, Abs. 6 – 8, 27  Abs. 3 WEG), doch würde dies an der rechtlichen Zuordnung eines für die Wohnungseigentümer eingetragenen Verfügungsverbotes im Grundbuch nichts ändern. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nichtumfassend, sondern auf Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen diese im Rahmender Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsleben teilnehme (BGH, Urteil vom 18.03.2016 - 5 ZR 75/15 -), weshalb keine Identität der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft angenommen werden könne. Vielmehr bleibe das Sonder- und Gemeinschaftseigentum in den Händen der Miteigentümer und es würde sich mithin um unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Pflichtenhandeln. Dies verbiete eine Umdeutung dahingehend, dass die Sicherungshypothek nunmehr nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustünde.

 

 

Zwar könnten offenbare Unrichtigkeiten auch von Amts wegen berichtigt werden. Auch wenn hier die Urkundsnotarin eine Berichtigung vornahm, müsse dies geprüft werden. Die Unrichtigkeit müsse offenkundig sein (§ 44a Abs. 2 BeurkG, der sich an § 319 Abs. 1 ZPO anlehne). Dies sei hier nicht der Fall. Vielmehr läge die Annahme nahe, dass es sich bei der ursprünglichen Bezeichnung der Gläubiger um die  namentlich aufgeführten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft handele. Dies habe dem damaligen Rechtsverständnis entsprochen, wonach Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels deren Rechtsfähigkeit nur solche der Wohnungseigentümer waren. Damit könne die Nachtragsurkunde der Notarin nicht richtig sein, da ansonsten die Gläubiger des Schuldanerkenntnisses nicht gewahrt blieben. 


Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels und wirksame (bewusste) Änderung

BGH, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 195/17 -

§ 11 der Teilungserklärung (TE) der 400 Wohneinheiten umfassende Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft regelte die Verteilung der Kosten und Lasten; eine Öffnungsklausel war nicht vorgesehen. Ein Hotel verfügte über knapp 50% der Miteigentumsanteile. In Verträgen von 1996 (betreffend Kosten über einen Pförtnereinsatz) und 2009 (technische Betreuung) zwischen der Betreibergesellschaft des Hotels und der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde zur Kostenverteilung von § 11 TE abgewichen. Der Vertrag über die Kosten des Pförtnereinsatzes wurde durch bestandskräftigen Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt. In einer Eigentümerversammlung vom 04.12.2015 wurden zu TOP 4 (technische Betreuung) und TOP 7 (Pförtnerdienstleistungen) Beschlüsse zur Kostenverteilung der entsprechenden Kosten in 2011 gefasst.

 

Die Kläger erhoben Anfechtungsklage. Das Amtsgericht hatte den Beschluss zu TOP 7 für ungültig erklärt und die Klage gegen den Beschluss zu TOP 4 als unzulässig abgewiesen. Im Rahmen der Berufung hatte das Landgericht auch den Beschluss zu TOP 7 für ungültig erklärt. Im Rahmen der zugelassenen Revision begehrte die Beklagte zu 2. (Hotel) die Abänderung des Urteils des Landgerichts und Klageabweisung. Der BGH wies die (zulässige) Revision zurück.

 

Der BGB wies darauf hin, dass das Landgericht zutreffend gesehen habe, dass der Beschluss zu TOP 4 (technische Betreuung) nicht schon wegen Abweichung vom Kostenschlüssel des § 11 TE ungültig sei. Es sei grundsätzlich eine wirksame Änderung möglich. Die Änderung könne in dem zu dem Vertrag gefassten Zustimmungsbeschluss liegen. Allerdings sei Voraussetzung, dass die Wohnungseigentümer eine Kompetenz zur Abänderung haben müssten, den Kostenschlüssel zu ändern, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben müsste. Bei Fehlen der Kompetenz sei ein dennoch gefasster Beschluss nichtig. Da die TE keine Öffnungsklausel enthalte, die einen Mehrheitsbeschluss zuließe, käme hier nur eine Kompetenzzuweisung qua Gesetz in Betracht.

 

Aus § 21 Abs. 7 WEG würde sich hier die Kompetenz nicht ableiten lassen. Danach könnten die Wohnungseigentümer die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Besondere Nutzungen seien solche, die mit einer gesteigerten Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums einhergehen würden und zumindest bei typisierender Betrachtungsweise den Anfall besonderer Kosten wahrscheinlich machen würden. Alleine der Umstand, dass einige technische Anlagen allen Eigentümern, andere nur bestimmten Eigentümern (für bestimmte Bereiche) und wieder andere nur dem Hotel dienen würden, ließe eine Schlussfolgerung im Hinblick auf eine besondere Nutzung iSv. § 21 Abs. 7 WEG nicht zu und würde nichts zu einer gesteigerten Inanspruchnahme und dadurch verursachte Kosten für die technische Betreuung aussagen. Auch läge kein besonderer Verwaltungsaufwand vor, da alleine der unterschiedliche Nutzungsbereich der technischen Anlagen nicht besage, dass hier  die technische Betreuung über eine übliche technische Betreuung hinausgehen würde. Auch die Behauptung der Beklagten zu 2. (Hotel), sie würde den Löwenanteil tragen, lasse dies nicht annehmen; der Vertrag lasse für sich keine entsprechende Schlussfolgerung zu.

 

Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer hinsichtlich der dort näher benannten Betriebs- und Verwaltungskosten den im Gesetz oder einer Vereinbarung festgelegten Verteilungsschlüssel ändern, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Hier ließe sich auf der Grundlage des Urteils des Landgerichts und des Amtsgerichts (auf welches das Landgericht verwies) nicht feststellen, ob und in welchem Umfang der Vertrag von 2009 Kosten iSv. § 16 Abs. 3 WEG erfasse. Darauf käme es aber vorliegend nicht an. Denn jedenfalls sei für die wirksame Beschlussfassung erforderlich, dass aus dem Beschluss hinreichend konkret hervorgehen würde, dass die Eigentümer das Bewusstsein hatten, eine Änderung der bisherigen Kostenverteilung für die Zukunft zu beschließen. Nur so sei eine erforderliche Transparenz gewährleistet und die Neuregelung insbesondere für Sonderrechtsnachfolger, die nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden wären, durch Einsicht in die Beschlussfassung klar ersichtlich. Dies könne hier nicht angenommen werden; insoweit würde es an einem Tatsachenvortrag fehlen, der darauf schließen ließe, dass den Eigentümern deutlich geworden sei, dass sie mit dem Beschluss außer der Genehmigung des Vertrages als solchem auch die Kostenverteilung gemäß § 11 TE hätten ändern würden.  

 

Auch zu TOP 4 läge in dem Beschluss selbst keine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels. In dem Beschluss läge lediglich die Verteilung der in 2011 angefallenen Kosten und keine generell-abstrakte Regelung über die künftige Verteilung der Kosten.

 

 

Für den  Beschluss zu TOP 7 (Pförtnerdienstleistungen) läge dem zwar ein mit bestandkräftigen Beschluss genehmigter Vertrag zugrunde. Auch wenn durch den Vertrag der Verteilungsschlüssel geändert worden sein sollte, wäre der damalige Beschluss nichtig gewesen und könne daher keine Wirkung entfalten. Hier habe es den Wohnungseigentümern an der Beschlusskompetenz ermangelt. Diese ergäbe sich weder aus der TE (mangels Öffnungsklausel) noch aus §§ 16 Abs. 3 und 21 Abs. 7 WEG. Die Möglichkeit der Änderung durch Mehrheitsbeschluss trat erst am 01.07.2007 in Kraft und wirke daher nicht zurück auf den vorherigen Vertragsschluss und dessen Genehmigung.  Zwar sei auch bereits zum Zeitpunkt des Zustimmungsbeschlusses zum Vertrag eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 21 Abs. 3 WEG zulässig gewesen. Voraussetzung wäre aber, dass ein Beschluss gefasst würde, der eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung beträfe. Diese Voraussetzung läge aber nicht vor, da die Verteilung der Pförtnerkosten in der TE ausdrücklich geregelt sei. Damit hätte vor der Neuregelung des WEG in 2007 die Änderung nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen können; ein Mehrheitsbeschluss sei nichtig. Im Übrigen sei auch in dem Beschluss zu TOP 7 selbst keine Änderung des Verteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss zu sehen, da er sich lediglich auf die Kosten in 2011 bezieht und keine abstrakt-generelle Regelung zur Änderung des Verteilungsschlüssels enthalte. 


Ersetzung der Verwalterzustimmung zur Veräußerung durch Eigentümerzustimmung und werdende Wohnungseigentümergemeinschaft

KG, Beschluss vom 03.05.2018 - 1 W 370/17 -

Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft sah vor, dass der Verwalter von der Versammlung der Wohnungseigentümer bestellt und abberufen würde, ferner, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters (mit Ausnahme der ersten Veräußerung nach Teilung) bedürfe. Vorgesehen war auch, dass die Zustimmung des Verwalters durch die Eigentümerversammlung mit 2/3-Mehrheit ersetzt werden könne. Sämtliche Einheiten wurden sodann vom Teiler an die Beteiligte zu 1. Veräußert, die auch als Eigentümerin eingetragen wurde. In einer mit „Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014“ überschriebenen notariellen Erklärung vom Juli 2014 bestellte die Beteiligte zu 1. J. als Verwalter. In Juli 2015 verkaufte die Beteiligte zu 1. Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 2. und 3. Mit dem Eigentumsumschreibungsantrag vom Mai 2017 überließ der Notar eine Vollmacht des J. auf A und eine beglaubigte Erklärung des A, in der es hieß, der Verwalter stimme der Veräußerung zu. Mit einer Zwischenverfügung forderte das Grundbuchamt die Verwalterzustimmung nebst Verwalternachweis und verwies darauf, dass der Beschluss vom 12.05.2014 keine Wirkung entfalte.

 

Die gegen die Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde wurde zurückgewiesen, da nach Ansicht des OLG ein Eintragungshindernis bestünde. Die Auflassung (Eigentumsübertragung) nach §§ 20 GBO, 925 BGB bedürfe gem. §§ 12 Abs. 1 und Abs. 3 S. 1 WEG der Zustimmung des Verwalters, da es sich hier insbesondere nicht um die erste Veräußerung nach Teilung handele. Der Umstand, dass die Eigentumsrechte nach der ersten Veräußerung wieder nur in einer Hand lägen, würde daran nichts ändern.  

 

Der Beschluss vom 12.05.2014 zur Verwalterbestellung des J. entfalte keine Wirkung. An diesem Tag bestand weder eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (auf die das Wohnungseigentumsgesetz vorverlagert würde). Aus § 10 Abs. 7 S. 4 WEG folge, dass es keine Ein-Person-Gemeinschaft gäbe (BGH vom 05.06.2008 - V ZB 85/07 -) mit der Folge, dass der gefasste Beschluss nichtig sei; die gelte sowohl für Beschlüsse des teilenden Eigentümers wie auch für einen späteren Alleineigentümer. Der teilende Eigentümer (wie auch der spätere Alleineigentümer) könne den Verwalter in der Teilungserklärung bestellen (BGH vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12 -) oder sich auch dort Ermächtigung zur Bestellung eines Verwalters einräumen. Es könne dahinstehen, ob der Beschluss vom 12.05.2014 als Änderung der Teilungserklärung angesehen werden kann, da diese jedenfalls nicht im Grundbuch gewahrt worden wäre und hier auch nicht dargelegt worden sei, dass die Sondernachfolger der Verwalterbestellung beigetreten seien.  

 

 

Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Verwalterzustimmung wirksam ersetzt worden sei. Zwar könnte vorliegend nach § 26 Abs. 3 WEG die Verwalterzustimmung durch einen 2/3-Mehrheitsbeshcluus der Eigentümerversammlung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachgewiesen werden. Doch in dem Abschluss des Vertrages mit einem Erwerber könne dies nicht gesehen werden, da im Juli 2017 eventuell bereits eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestand und damit die einseitige Erklärung des Beteiligten zu 1. nicht ausreiche. Mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens (§ 29 GBO) sei nicht festzustellen, wann ggf. der Beteiligte zu 1. den Besitz den Beteiligten zu 2. und 3. überließ. Im Rahmen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft wären diese daher aber als Vormerkungsberechtigte an der Bestellung des Verwalters zu beteiligen gewesen. 


Kostenlast des Sondereigentümers im Hinblick auf eine Sonderausstattung auch im Hinblick auf Gemeinschaftseigentum in einer Teilungserklärung (hier: Dachterrasse)

BGH, Urteil vom 04.05.2018 - V ZR 163/17 -

In der Teilungserklärung (TE) der Parteien, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft bildeten, hieß es in §§ 2 und 6:

 

„§ 2

1) Gegenstand des Sondereigentums sind

a) die in § 1 bezeichneten Räume,

b) die … innerhalb und außerhalb dieser Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind.

§ 6

Instandhaltung und Versicherung

1) a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. …

 

b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia) sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.“

 

 

Im Bereich der Dachterrasse, die am der Vorderseite der Wohnung des Klägers lag, traten im Bereich des Gemeinschaftseigentums Schäden auf. Die Wohnungseigentümer beschlossen die Sanierung und ferner, dass die Kosten zu Lasten des Klägers gehen. Der Kläger focht den Beschluss an. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht, welches die Revision zuließ, gab der Klage statt. Der BGH stellte die erstinstanzliche Entscheidung durch Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und Zurückweisung der Berufung wieder her.

 

Grundsätzlich habe sich der Kläger an den Kosten der beschlossenen Sanierung  zu beteiligen, § 16 Abs. 2 WEG. Die Regelung, dass die Dachterrasse zum Gemeinschaftseigentum gehöre, wäre nur insoweit beachtlich, als nicht konstruktive Teile betroffen wären, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugehörig seien.  Hier allerdings habe der Kläger in Ansehung einer nach §§ 10 Abs. 2 S. 2, 5 Abs. 2 WEG zulässigen Regelung in der TE entgegen § 16 Abs. 2 WEG die Kosten alleine zu tragen. In § 6 Nr. 1 Buchst. b) TE sei geregelt , dass Einrichtungen, Gebäudeteile pp., die nach dem Zweck oder gemäß Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt seien, auf dessen Kosten instandzusetzen und –zuhalten wären. Das würde sich auch auf die der Wohnung zugeordnete Dachterrasse beziehen; die Aufzählung in der TE sei nicht abschließend  sondern beispielhaft („z.B.“) und der Sinn läge darin, die Gemeinschaft von Kosten zu befreien, die letztlich lediglich eine Sonderausstattung der Wohnung (wie Balkone) beträfen und bei einer Bauweise ohne diese Sonderausstattung nicht angefallen wären. Eine entsprechende Sonderausstattung sei auch eine Dachterrasse, die die Möglichkeit biete, im Freien zu sitzen ohne das Haus zu verlassen. Ein solcher Bereich könne im Dach nur geschaffen werden durch einen Einschnitt in die ansonsten geschlossene Dachfläche und die Dachplatte sei dadurch bedingt störungsanfälliger. Im Weiteren käme es darauf  an, wer Zutritt habe. Da die Dachterrasse an der Vorderseite der Wohnung läge und nach § 1 TE Teil seines Sondereigentums sei, stehe sie dem Mitgebrauch durch die übrigen Wohnungseigentümer nicht zur Verfügung. 


Zur Pflicht des abgewählten Verwalters zur Erstellung der Jahresabrechnung

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 89/17 -

In der Eigentümerversammlung der klagenden WEG vom 21.01.2015 wurde die Beklagte als Verwalterin abberufen und die Kündigung des Verwaltervertrages mitgeteilt. Die neue Verwaltung forderte die Beklagte im Juni 2015 auf, die Jahresabrechnung 2014 zu erstellen, dem die Beklagte, auch nach Fristsetzung, nicht nachkam. Die Klägerin ließ daraufhin die Jahresabrechnung gegen Zahlung einer Sondervergütung in Höhe von € 804,14 von der neuen Verwaltung erstellen und machte diesen Betrag nebst Zinsen und außergerichtlicher Kosten gegen die Beklagte gerichtlich geltend. Der Klage wurde vom Amtsgericht stattgegeben. Berufung und (zugelassene) Revision der Beklagten wurden zurückgewiesen.

 

Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte wurde aus §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 2 BGB in Ansehung einer angenommenen Verletzung einer Vertragspflicht durch die Beklagte hergeleitet. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung ergäbe sich aus § 28 Abs. 3 WEG, wobei mangels anderweitiger Darlegungen im landgerichtlichen Urteil der BGH davon ausging, dass das Kalenderjahr dem Wirtschaftsjahr entspricht. Damit sei der Anspruch auf Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2014 mit dem 01.01.2015 entstanden; es käme nicht darauf an, dass das Verwalteramt im Laufe des Monats Januar endete.

 

Der BGH setzt sich in seiner Entscheidung mit der unterschiedlich beantworteten Frage in Literatur und Rechtsprechung auseinander, wer nach einem Wechsel des Wohnungseigentumsverwalters (zum Ende des Wirtschaftsjahres oder während des Wirtschaftsjahres) die Jahresabrechnung für das endende bzw. beendete Wirtschaftsjahr zu erstellen habe. Der BGH hat diese Rechtsfrage nun dahingehend höchstrichterlich geklärt, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG denjenigen Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Anrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet er (unabhängig vom Zeitpunkt) im Laufe des Wirtschaftsjahres aus, schulde er mangels anderweitiger Vereinbarung die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, unabhängig von deren Fälligkeit (sie ist innerhalb von drei bis sechs Monate nach dem Ablauf des Wirtschaftsjahres fällig, vgl. OLG Zweibrücken vom 11.05.2007 - 3 W 143/96 - und BayObLG WE 91, 223). Die Fälligkeit, so der BGH, würde nichts darüber aussagen, wer die Leistung schulde. Es würde lediglich der Zeitpunkt bestimmt, zu dem der Gläubiger die Leistung verlangen könne. Im übrigen sei der Zeitpunkt der Fälligkeit auch zu unbestimmt, da er auch davon abhänge, wann die im Abrechnungszeitraum angefallenen Verbrauchskosten ermittelt wären.

 

Sei die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung einmal entstanden, bestünde sie auch dann fort, wenn der Verwalter aus dem Amt scheide. Der Verwaltervertrag sei ein auf eine Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (BGH vom 18.02.2011 - V ZR 197/10 -) und es würde allgemeiner Ansicht entsprechen, dass nach Beendigung desselben nachwirkende Pflichten bestehen könnten. Dazu gehöre hier die Erstellung der Jahresabrechnung, wenn diese in der Amtszeit des Verwalters entstanden sei.

 

Es läge auch keine Unmöglichkeit für den ausgeschiedenen Verwalter vor. Er habe, sollten sich die Unterlagen bei dem neuen Verwalter befinden, ein Einsichtsrecht (OLG Celle vom  08.06.2005 - 4 W 107/05 -).

 

 

Ausdrücklich offen lässt der BGH die (ebenfalls in Rechtsprechung und Schrifttum streitige) Frage, ob ein Anspruch gegen den ausscheidenden Verwalter auch dann bestünde, wenn er am letzten Tag des Wirtschaftsjahres ausscheide, da es vorliegend darauf nicht ankäme. 


Zur Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für eine vor dem Erwerb beschlossene Sonderumlage

BGH, Urteil vom 15.12.2017 - V ZR 257/17 -

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss am 28.08.2016 eine Sonderumlage in Höhe von € 60.000,00 für dringend notwendige Baumaßnahmen. Zur Fälligkeit wurde im Beschluss nichts ausgeführt. Am 31.10.2014 wurde der Beklagte als Eigentümer eines Miteigentumsanteils (verbunden mit einem Sondereigentum) im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 11.12.2014 forderte die WEG-Verwaltung den Beklagten zur Zahlung eines seinem Mieteigentumsanteil entsprechenden Teils der Sonderumlage auf. Der Beklagte war der Ansicht, dass die Sonderumlage vom ehemaligen Eigentümer zu tragen wäre. Das Amtsgericht verurteilte ihn zur Zahlung; seine Berufung wurde zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung erfolglos weiter.

 

Der BGH verwies darauf, dass § 16 Abs. 2 die Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichte, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihres Anteils zu tragen, was auch für Sonderumlagen gelte.

 

Vorliegend würde dem Zahlungsanspruch gegen den Beklagten nicht entgegenstehen, dass die Sonderumlage vor der Eigentumsumschreibung beschlossen worden sei. Grundsätzlich hätte der Eigentümer die Zahlungen zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig würden. Für Verbindlichkeiten, die noch vor dem Eigentumserwerb (also der Auflassung des Eigentums im Grundbuch) fällig würden, würde der Eigentümer nicht haften. Die Frage, ob der Eigentümer für Beitragsleistungen auch hafte, die noch vor dem Eigentumserwerb beschlossen, aber erst danach fällig gestellt würden, sei streitig.

 

Diese Haftung wurde vom BGH bejaht.  Die Sonderumlage stelle sich als eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplanes dar und könne als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig wären, durch neue Tatsachen überholt würden oder der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden könne. Sie folge daher den für den Wirtschaftsplan geltenden Regeln. Damit sei die Sonderumlage wie andere nach dem Plan zu erbringende Leistungen, namentlich Wohngeldforderungen, nach der Fälligkeitstheorie bis zur Eigentumsumschreibung vom bisherigen Eigentümer, danach vom neuen Eigentümer zu erbringen.

 

Soweit in der Literatur strittig behandelt würde, wann eine Sonderumlage fällig würden,  ist der BGH der Auffassung, dass die Fälligkeit grundsätzlich nicht mit dem Beschluss eintrete (es sei denn, dort würde anderes geregelt), sondern erst mit der Anforderung durch den WEG-Verwalter. § 28 Abs. 2 WEG würde hier der allgemeinen Regelung des § 271 Abs. 1 BGB vorgehen.

 

 

Anmerkung: Der Erwerber von Wohnungs-/Teileigentum sollte stets die Beschlussprotokolle der WEH vor dem Abschluss eines Kaufvertrages einsehen. Ggf. sollte er sich vom Veräußerer zusichern lassen, dass  - außer den monatlich fällig werdenden Wohngeldzahlungen – keine Beschlüsse gefasst wurden, die eine Zahlungsverpflichtung für ihn in der Zukunft begründen könnten. 


Zur Pflicht des Verwalters zur Anmeldung von (bevorrechtigten) Hausgeldansprüchen im Zwangsversteigerungsverfahren

BGH, Versäumnisurteil vom 08.12.2017 - V ZR 82/17 -

Die Klägerin ist eine (werdende) Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beklagte deren ehemaliger Verwalter. Einer der Miteigentümer war die Bauträgerin, über deren Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde und deren Einheiten im Rahmen eines von einem Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens beschlagnahmt wurden. In der Eigentümerversammlung vom 31.05.2008 gab die Beklagte Informationen über den Stand des Zwangsversteigerungsverfahrens und wies darauf hin, dass die Eigentümergemeinschaft ihre Forderungen anmelden müsse. Der Versteigerungstermin wurde bekanntgegeben. Am 13.08.2008 erfolgte der Zuschlag; eine Anmeldung der offenen Hausgeldforderungen war nicht erfolgt.

 

Die Beklagte wurde vom Amtsgericht auf Schadensersatz bezüglich der offenen Hausgelder der Bauträgerin für die Jahre 2006 und 2007 verurteilt. Im Hinblick auf den Ersatz der Hausgeldforderungen für 2005 in Höhe von € 994,08 hat es die Klage abgewiesen. Die Berufung der klagenden (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision derselben hob der BGH das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Rechtsstreit an dieses zurück.

 

Das Landgericht negierte einen Schadensersatzanspruch der Klägerin, da es der Beklagten als Verwalterin nicht oblegen habe, die Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren geltend zu machen- § 27 WEG sähe eine solche Pflicht nicht vor. Dem folgt der BGH nicht, der den Verwalter als verpflichtet ansieht, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 WEG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft  im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden, auch wenn § 27 Abs. 1 WEG insoweit keine ausdrückliche Regelung träfe. Dies folge daraus, dass der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG berechtigt und verpflichtet sei, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Die entsprechende Verwaltervollmacht ergäbe sich aus § 27 Ans. 3 S. 1 Nr. 4 WEG. Dafür spräche auch, dass die Durchsetzung mit geringen Aufwand verbunden ist, da die Anmeldung in § 45 Abs. 3 ZVG bewusst einfach ausgestaltet worden sei und es eines Titels nicht bedürfe. Die Anmeldung sei auch nicht mit wirtschaftlichen Risiken verbunden; weder würden Gebühren anfallen noch Vorschüsse gefordert. Da die Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen (also insbesondere auch von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten) vorgehen würden, würde der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht. Die Zuordnung der Anmeldung zu den Pflichten des Verwalters  sei auch im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens geboten, da nur die rechtzeitige Anmeldung die Aufnahme der nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, aber nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldforderungen in das geringste Gebot aufgenommen (§ 45 Abs. 1 ZVG) und bei der Erlösverteilung berücksichtigt werden könnten (§ 114 Abs. 1 S. 1 ZVG). Damit müsste die Forderung spätestens im Versteigerungstermin vor Aufforderung zur Abgabe von Geboten angemeldet werden, da danach ein Rangverlust eintrete (§§ 37 Nr. 4, 110 ZVG). Eine vorherige Beschlussfassung durch eine eigens einzuberufende Eigentümerversammlung könnte die rechtzeitige Geltendmachung gefährden und wäre auch gegenüber dem geringen Aufwand der Anmeldung kostenmäßig außer Verhältnis stehen.

 

Käme im Einzelfall in Betracht, dass die zusätzlichen Voraussetzungen nach § 10 Abs. 3 ZVG für einen eigenen Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegen, sei allerdings der Verwalter verpflichtet, die Wohnungseigentümer darüber zu informieren und eine Abstimmung über das Vorgehen bzw. die Einholung eines Rechtsrates herbeizuführen.

 

Diesen Vorgaben habe die Beklagte hier nicht mit ihren Informationen auf der Eigentümerversammlung genügt. Sie hätten nicht die rechtzeitige Anmeldung ersetzen können.

 

Trotz dieser von der beklagten ehemaligen Verwaltung zu vertretenen Mängel  sei aber vorliegend nicht gesichert, dass tatsächlich der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden sei. Voraussetzung wäre, dass der Bauträger auch Schuldner der Wohngelder war. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wäre der Bauträger nicht mehr Hausgeldschuldner gewesen, wenn ein Erwerber der Einheiten zwischenzeitlich die Rechtsstellung eines werdenden Wohnungseigentümers erlangt haben sollte. Ab diesem Zeitpunkt würde nur der Erwerber die Hausgelder schulden. Ein dingliches Vorrecht bestünde hier, so der BGH, nicht. Die Aufhebung und Zurückverweisung erfolgte, da das Landgericht offen gelassen hatte, ob der Erwerber in 2005 werdender Wohnungseigentümer war. Dies setze die vom Landgericht zu prüfende Feststellung voraus, dass mit dem Erwerber ein wirksamer, auf Übereignung gerichteter Erwerbsvertrag geschlossen wurde und der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert worden sei sowie der Besitz der Wohnung auf den Erwerber übergegangen sei. Wenn noch der Bauträger Hausgeldschuldner sei, wäre zu klären, wenn das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, wenn dies (wie hier) vor der Beschlagnahme im Zwangsversteigerungsverfahren erfolgt sei. Denn in diesem Fall sei unter Beschlagnahme iSv. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die Insolvenzeröffnung zu verstehen. Der Zeitpunkt ist entscheidend zur Feststellung, ob die Forderung noch unter das Vorrecht falle (bevorrechtigt sind die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und zwei Jahre zuvor). 


Fehlende Beschlusskompetenz des Verbandes zum Verlangen auf  Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung

BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 305/16 -

In einem Vorprozess wurde die Kostenverteilungsregelung der Gemeinschaftsordnung des Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Parteien angehören, als unwirksam eingestuft. Einige Miteigentümer haben daraufhin eine Vereinbarung notariell beurkunden lassen, nach der Umlagenschlüssel als auch Regelungen zu Sondernutzungsrechten, Instandhaltungspflichten u.a. geändert wurden. Sie forderten die übrigen Miteigentümer zur notariellen Zustimmung auf. Mit Ausnahme des Klägers waren diese dem nachgekommen. Im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung wurde dann der auf der Tagesordnung angekündigte Beschluss gefasst, die Hausverwaltung zu beauftragen und zu ermächtigen, außergerichtlich und nötigenfalls gerichtlich die noch fehlende Zustimmung des Klägers einzuholen und durchzusetzen. Gegen diesen Beschluss erhob der Kläger Anfechtungsklage.

 

Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt. Die zugelassene Revision der Beklagten wurde vom BGH zurückgewiesen.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe keine Beschlusskompetenz gehabt. § 23 Abs. 1 WEG regele die Beschlussfassung zu Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder der Vereinbarung (Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung) qua Beschluss entschieden werden könne. Es fehle daher an der Beschlusskompetenz, wenn diese Voraussetzung nicht gegeben sei mit der Folge, dass ein dennoch gefasster Beschluss wegen absoluter Unzuständigkeit nichtig sei.

 

Vorliegend sei die Hausverwaltung beauftragt und ermächtigt worden, von dem Kläger die Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung  einzuholen und auch ggf. gerichtlich durchzusetzen. Der Beschluss sei so zu verstehen, dass eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbandes für die Individualansprüche der Wohnungseigentümer aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG begründet werden sollte. Nach § 10 Abs. 2 S. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung (Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung) verlangen, wenn ein Festhalten an der bisherigen Regelung aus besonderen Gründen im Einzelfall unbillig erscheint. Die mögliche Kompetenzgrundlage des § 10 Abs. 6 S. 3 WEG käme aber vorliegend nicht zum Tragen, da es sich bei § 10 Abs. 2 S. 3 WEG um einen Individualanspruch handele und für einen solchen die Kompetenz des Verbandes nicht begründet werden könne.

 

Der BGH weist darauf hin, dass § 10 Abs. 6 S. 3 WEG sich nur auf Rechte und Pflichten aus der Verwaltung beziehe, nicht aber auf das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer oder deren individuelle Mitgliedsrechte. Die Regelung in § 10 Abs. 2 S. 3 würde dem Einzelnen einen Anspruch im Einzelfall bei besonderen Umständen zuerkennen, der sich nicht auf das Gemeinschaftseigentum und dessen Veraltung bezöge, sondern ausschließlich auf die inhaltliche Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Zudem beträfe § 10 Abs. 2 S. 3 WEG den Kernbereich des Mitgliedschaftsrechts, der generell der Vergemeinschaftung entzogen sei. Der Änderungsanspruch diene gerade dem individuellen Schutz des Einzelnen im Innerverhältnis der Wohnungseigentümer und dieser Schutz würde zur Disposition der Mehrheit gestellt, wenn die Wohnungseigentümer den Änderungsanspruch auf den Verband gem. § 10 Abs. 6 S. 3 WEG übertragen könnten.

 

 

Die eine Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung wünschenden  Wohnungseigentümer könnten hier zwecks Vermeidung widerstreitender Entscheidungen gemeinsam klagen oder sich darauf verständigen, dass nur einer klagt. Im übrigen bliebe offen, ob hier überhaupt (gar insgesamt) die beabsichtigten Änderungen Inhalt des Individualanspruchs nach § 20 Abs. 2 S. 3 WEG sein könnten.


Beseitigungs-/Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB gegen Dritte: Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer statt der Gemeinschaft

BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 45/17 -

Das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist mit einem Wegerecht (im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit) zugunsten des Nachbergrundstücks des Beklagten belastet. Dieser errichtet auf der Zuwegung  zu seinem Haus, teilweise auch auf dem über das Grundstück der WEG führenden Weg, eine Holzwand, eine Gartenbank, Pflanzkübel, Figuren und ein Gestellt.  Die Kläger, die Mitglieder der mehrköpfigen WEG sind, haben gegen den Beklagten Klage auf Entfernung und künftige Unterlassung, soweit sich die Gegenstände auf dem Grundstück der WEG befinden, erhoben. Amts- und Landgericht haben die Klage mit der Begründung der fehlenden Aktivlegitimation abgewiesen; die vom Landgericht zugelassene Revision war erfolgreich.

 

Die fehlende Aktivlegitimation hatte das Landgericht aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG hergeleitet, demzufolge die „geborene Ausübungsbefugnis“ für das Beseitigungs- und Unterlassungsbegehren der WEG zustünde. Es handele sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche. Zudem würde es sich um einen Anspruch gegen einen Dritten, der nicht Mitglied der Gemeinschaft sei, handeln.

 

Der BGH verwies darauf, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum am Grundstück gem. § 1004 BGB , anders als bei Schadensersatzansprüchen, keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 1. Halbsatz WEG bestünde, sondern lediglich eine solche nach § 10 Abs. 6 Satz 3 2. Halbsatz WEG. Das würde sowohl bei einem Anspruch gegen einen Miteigentümer als auch einem Dritten gelten. Die dagegen erhobenen Erwägungen seien nicht durchgreifend:

 

Zum Einen würde (so vom Landgericht) auf mögliche Uneinigkeiten der Miteigentümer verwiesen. Dem könne dadurch begegnet werden, dass die Gemeinschaft qua Beschluss an sich zieht; Miteigentümer, die dies anders sähen, könnten gegen diesen Beschluss Anfechtungsklage erheben.  Zum Anderen würde geltend gemacht, dass durch ein Urteil nicht eine Befriedung eintreten würde, da es an einer Rechtskrafterstreckung für die anderen Wohnungseigentümer fehle. Dem könnte (unabhängig von dem vom BGH am 28.06.2985 - V ZR 43/94 - entschiedenen Fall) durch eine Streitverkündung gegen die übrigen Miteigentümer vorgebeugt werden.

 

Vorliegend ergäbe sich auch keine andere Betrachtungsweise aus dem Umstand, dass das Bestehen des Anspruchs vom Umfang der eingetragenen Dienstbarkeit abhänge. Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch berühre den rechtlichen Bestand derselben nicht, weshalb eine gebündelte Rechtsdurchsetzung durch die Gemeinschaft nicht erforderlich sei.

 

 

Im Weiteren führt der BGH aus, weshalb der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auch in der Sache erfolgreich sein muss.


Wann hindert § 50 WEG die Festsetzung von Anwaltsgebühren gegen den unterlegenen Kläger bei Einzelvertretung von einem der Beklagten ?

LG Köln, Beschluss vom 21.08.2017 - 29 T 66/17 -

Es kommt häufiger vor als manchmal gedacht: Da klagt ein Miteigentümer gegen die übrigen Miteigentümer einer WEG (z.B. Beschlussanfechtungsklage) und die einzelnen verklagten Miteigentümer beauftragen jeder für sich einen Anwalt zu ihrer jeweiligen Vertretung. Wird die Klage abgewiesen ist damit idR. auch eine Kostenentscheidung dahingehend verbunden, dass die Kosten der Beklagten vom Kläger zu tragen sind. Allerdings werden die Beklagten spätestens im Rahmen der Kostenfestsetzung staunen, wenn sie nicht jeweils die ihnen von ihrem jeweiligen anwaltlichen Vertreter in Rechnung gestellten gebühren gegen den Kläger festgesetzt erhalten.

 

Anlass auf diesen Umstand hinzuweisen gibt eine Entscheidung des LG Köln.  Nach einem nicht näher dargelegten Rechtstreit in einer Wohnungseigentumssache hatte der Rechtspfleger einen Kostenfestsetzungsbeschluss erlassen, in dem er die Kosten der Beklagten zu 2. beider Instanzen gegen die  Klägerin festsetzte. Auf die Beschwerde der Klägerin hat das Amtsgericht diese Entscheidung aufgehoben. Hiergegen wandte sich nun die Beklagte zu 2. mit ihrer sofortigen Beschwerde. Dieser wurde vom Amtsgericht nicht abgeholfen; das Landgericht wies sie zurück.

 

Die Beklagte zu 2. argumentierte, es habe innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft Streit zu dem der ursprünglichen Klage zugrunde liegenden Sachverhalt gegeben, weshalb der Beklagte zu 2. Ein eigenständiges Interesse daran gehabt habe, selbst auf den Verlauf des Rechtsstreits Einfluss zu nehmen. Dem folgte das Landgericht nicht. Grundlage sei hier § 50 WEG. Danach seien den Wohnungseigentümern „zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendige Kosten nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten war“. Nach Auffassung des Landgerichts hätten die Erwägungen des Beklagten zu 2. nicht die Beauftragung eines eigenen Rechtsanwalts rechtfertigen können, da es allen Beklagten in der Sache um die Abwehr der Beschlussanfechtung und des gleichzeitig gestellten Verpflichtungsantrages gegangen sei. Damit seien aber Interessensgegensätze bei Beauftragung eines gemeinsamen Prozessbevollmächtigten nicht ersichtlich. Streitigkeiten innerhalb der (beklagten) Wohnungseigentümer zur Thematik der Klage würden hier eine getrennte Beauftragung von Anwälten nicht rechtfertigen können.

 

Anmerkung: Die hier vom LG Köln dargelegten Grundsätze entsprechen der herrschenden Meinung und Rechtsprechung und lassen sich auch aus § 50 WEG unschwer ableiten; die Norm bezweckt die Begrenzung des Kostenrisikos. Eine eigenständige Beauftragung von Anwälten durch verklagte Wohnungseigentümer ist nur dann möglich, wenn ein gemeinsamer Prozessbevollmächtigter in einen Interessenswiderstreit geraten würde. Dies wäre objektiv festzustellen und ist dann nicht der Fall, wenn – wie hier – die Abwehr der Beschlussanfechtung (verbunden mit dem Verpflichtungsantrag) gewollt ist; ein möglicher allgemeiner Streit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder auch mit der WEG-Verwaltung wie auch ein konkreter Streit zur fraglichen Thematik, wenn gelichwohl die Abwehr begehrt wird, reicht nicht aus.

 

Bei Beauftragung eines Rechtsanwalts durch einen einzelnen verklagten Wohnungseigentümer wird man allerdings auch eine Hinweispflicht des beauftragten Rechtsanwalts annehmen müssen, bei dessen Unterlassen er ggf. keinen Kostenerstattungsanspruch gegen seinen Mandanten hat, wenn davon auszugehen ist, dass dieser den von den übrigen Eigentümern (oder vom WEG-Verwalter) gewählten Anwalt ebenfalls beauftragt hätte. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte wäre davon für den Fall eines entsprechenden Hinweises auszugehen.

 

 

Beauftragt der WEG-Verwalter keinen (gemeinsamen) Anwalt mit der Rechtsverteidigung und jeder verklagte Wohnungseigentümer einen eigenen, wird man den am Verfahren als Beklagte beteiligten Wohnungseigentümern nur eine entsprechende Quote entsprechend ihrer fiktiven Beteiligung an der Beauftragung eines einzigen Anwalts (unter Beachtung des Mehrvertertungszuschlags) zubilligen können.


Kein Stimmrechtsverbot wegen Majorisierung   nach Veräußerung einer Einheit an beherrschtes Unternehmen

BGH, Urteil vom 14.07.2017 - V ZR 290/16 -

Die Gemeinschaftsordnung der mit vier Wohneinheiten versehenen WEG enthielt keine Regelungen zum Stimmrecht. Ein Eigentümer hatte zwei Wohnungen und übertrag das Eigentum an einer der Wohnungen auf eine vom ihm beherrschte UG & Co. KG. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die zwei weiteren Eigentümer, dass die Gesellschaft vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Danach beschlossen sie u.a. die Jahresabrechnung und die Verwalterbestellung. Die Beschlussanfechtungsklage des Klägers wurde vom Amtsgericht abgewiesen, seine Berufung vom Landgericht zurückgewiesen. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision erfolgte eine Abänderung und die Beschlüsse wurden für ungültig erklärt.

 

Kernpunkt der Auseinandersetzung war, ob die unterlassene Wertung der Stimme der Gesellschaft einen formellen Mangel der Beschlussfassung darstellt. Das Unterlassen kann von dem Kläger, der gegen die Beschlüsse gestimmt hatte und deren Unwirksamkeit geltend machte, gerügt werden. Amts- und Landgericht waren allerdings der Ansicht, der Gesellschaft stünde (qua vorangegangener Beschlussfassung gegen die Stimmen des Klägers und der Gesellschaft) kein Stimmrecht zu. Dies beurteilte der BGH anders.

 

In Ermangelung anderweitiger Regelungen in der Gemeinschaftsordnung stand jedem Miteigentümer eine Stimme zu (Kopfstimmrecht). Damit kann, worauf der BGH Hinweis, eine nachträgliche Vermehrung des Stimmrechts eintreten, wenn ein Eigentümer, der mehrere Einheiten hält, einzelne veräußert. Auch wenn einzelne Einheiten an nahe Angehörige veräußert würden, hätte der neue Eigentümer ein (neu hinzukommendes) Stimmrecht.

 

Danach würde ein neues Stimmrecht auch dann entstehen, wenn ein Eigentümer eine von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person übertrage; nicht zu klären sei hier die in der Rechtsprechung noch offene Frage, ob dies auch dann gilt, wenn der übertragende Eigentümer (anders als hier) noch anteilig Miteigentümer an der übertragenen Einheit verbleibe. Selbst wenn der Kläger hier die Übertragung vorgenommen haben sollte, um so ein weiteres Stimmrecht für sich zu generieren, läge kein Scheingeschäft iSv. § 117 Abs. 1 BGB vor. Die Entstehung des Stimmrechts setze nur eine wirksame Veräußerung voraus. Die Vermehrung des Stimmrechts nach Kopfanteilen sei nur Folge und hinzunehmen, auch dann, wenn der Veräußernde beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübe.

 

Die Gesellschaft sei auch nicht allgemein vom Stimmrecht (unabhängig vom Beschlussgegenstand) ausgeschlossen. Das Stimmrecht gehöre zum Kernbereich des Mitgliedschaftsrechts in der WEG. Es dürfe nur ausnahmsweise in eng begrenzten Fällen begrenzt werden. § 25 Abs. 5 WEG als Sondervorschrift des § 181 BGB sähe daher keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss vor, sondern beschränke diesen auf Fälle der schwerwiegenden Interessenskollision. Auch ein rechtsmissbräuchliches Verhalten könne allenfalls dazu führen, dass die Stimmabgabe unbeachtlich sei (BGHZ 152, 46, 61ff).  Damit käme ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss selbst bei einer konkreten Gefahr der Majorisierung nicht in Betracht.

 

Der Einwand der Beklagten, durch das zusätzliche Stimmrecht erlange der Kläger, der seit Jahren keine Hausgeldzahlungen leiste und die Gesellschaft würde auch keine leisten, eine Blockadeposition, würde den Stimmrechtsausschluss auch nicht rechtfertigen; soweit dies nicht in § 25 Abs. 5 WEG geregelt sei, müssten die übrigen Wohnungseigentümer die ihnen eingeräumten Rechtsschutzmöglichkeiten ergreifen.  Ein Wohnungseigentümer, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkäme, wäre nach § 25 Abs. 5 2. Alt. WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen, soweit es um die Einleitung darauf gerichteter gerichtlicher Maßnahmen ginge.

 

Der Minderheitenschutz sei durch das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung gewährleistet (§ 21 Abs. 5 WEG), welches im Wege der Beschlussmängelklage geltend gemacht werden könne. Majorisierende Beschlüsse könnten im Hinblick auf Willkür und Rechtsmissbrauch u.ä, einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen.  Auch könne eine Beschlussersetzungsklage erhoben werden, die dann möglich sei, wenn ein zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlicher Beschluss verhindert würde.

 

Die Stimmabgabe der Gesellschaft sei hier im Hinblick auf die Beschlüsse zur Jahresabrechnung und Verwalterbestellung auch nicht rechtsmissbräuchlich gewesen. Dies sei nur anzunehmen, wenn sich die darin zum Ausdruck kommende Majorisierung als Verstoß gegen die Rücksichtsnahme auf Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung darstelle. Dies erfordere, dass die Stimmrechtsausübung die übrigen Eigentümer treuwidrig so benachteilige, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden könne, was in der Regel nur bei positiven Stimmabgaben vorläge (z.B. stimmen für einen wegen Vermögensdelikts vorbestraften Verwalter). 


Teileigentum und Anspruch auf erstmalige Herstellung durch Erfüllung bauordnungsrechtlicher Vorschriften für einen Aufenthaltsraum

BGH, Urteil vom 23.06.2017 - V ZR 102/16 -

Der hier vom BGH entschiedene Rechtsstreit betrifft zwar eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, was allerdings vorliegend keine Auswirkung hat. Grundlage ist, dass die drei Kläger jeweils Einheiten im Souterrain der von einem Bauträger errichteten und in Wohnungseigentum aufgeteilten Anlage erwarben, wobei in der Teilungserklärung (TE) zu der vom Kläger zu 2. erworbenen Einheit K2 von dem „Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. K2 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume“ gesprochen wurde, diese Räume im Aufteilungsplan mit „Kellerraum“ gekennzeichnet waren; entsprechendes galt für die von den weiteren Klägern erworbenen Einheiten K1 und K3. Die übrigen Einheiten dienten nach der TE zu Wohnzwecken. Weitergehend hieß es in § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO):

„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden - die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. (...) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“

Eine baurechtliche Genehmigung zur Nutzung der Souterraineinheiten zu Aufenthaltszwecken lag nicht vor.  Der Kläger zu 1. beantragte bauordnungsrechtlich eine Nutzungsänderung, damit seine Souterrainräume zu Aufenthaltszwecken genutzt werden könnten. Zur Genehmigung forderte die Baubehörde einen zweiten Rettungsweg durch eine Fluchttreppe im Freien.  

 

Vom Kläger wurde der in der Eigentümerversammlung abgewiesene Antrag gestellt, die Herstellung eines zweiten Rettungsweges auf der Grundlage des Brandschutznachweises sowie eine zwecks Finanzierung eine Sonderumlage von € 7.500,00 zu beschließen. Gegen den ablehnenden Beschluss erhoben die Kläger Beschlussanfechtungsklage und darüber hinaus Beschlussersetzungsklage, mit der sie erreichen wollten, dass ihrem Antrag entsprochen wird. Amtsgericht und im Berufungsverfahren das Landgericht haben die Anträge zurückgewiesen; die vom Landgericht zugelassene Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

 

Das Landgericht stellte darauf ab, dass sich aus der TE und dem Aufteilungsplan kein Anspruch der Kläger ergäbe, da die Räume in der TE nicht als Wohnräume, im Aufteilungsplan als Kellerräume bezeichnet worden seien. Damit würde es hier bei dem Antrag um eine bauliche Veränderung iSv. § 22 Abs. 1 WEG gehen.

 

Dem folgte der BGH nicht. Beide Anträge (Beschlussanfechtung und Beschlussersetzung) könnten nur Erfolg haben, wenn den Klägern ein Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungsweges zustehen würde und dies nur dann bejaht werden könne, wenn es sich dabei um einen Beschluss nach § 21 Abs. 4 WEG handele, der eine erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums diene und damit zu einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehöre.

 

Das Landgericht habe verkannt, dass Teileigentum dazu geeignet sein müsse, als Aufenthaltsraum zu dienen, da die Bezeichnung als Teileigentum ohne weitere Hinweise jegliche Art gewerblicher Tätigkeit zulasse.  Dazu gehöre auch die Büronutzung, die bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen zulässig sei, mithin in Räumen, die nicht nur dem vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dienen oder dazu geeignet sind. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Maßnahmen, wie die Herstellung des zweiten Rettungsweges, könnten von den einzelnen Wohnungseigentümern daher gem. § 21 Abs. 4 WEG im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verlangt werden.

 

Dem würde auch nicht die Formulierung „Kellerraum“ im Aufteilungsplan entgegenstehen, da der dortigen Angabe allenfalls nachrangige Bedeutung zukäme. Maßgeblich sind Wortlaut und Sinn der TE, deren Auslegung hier ergibt, dass die Teileigentumseinheiten als Aufenthaltsräume geeignet sein müssen. Die Formulierung „nicht zu Wohnzwecken dienen“ würde dem nicht entgegen stehen, da damit die gesetzliche Definition des Teileigentums aus § 1 Abs. 3 WEG aufgegriffen werde. Auch § 4 Abs. 2 GO stünde der hier vorgenommenen Auslegung nicht entgegen: Soweit dort von „Gewerbeflächen“ gesprochen würde, die zu „baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden“ dürften, würde sich damit nicht klar und eindeutig der Ausschluss einer zulässigen Nutzung als Aufenthaltsräume ergeben, sondern lediglich, dass unterschiedliche gewerbliche Nutzungen zulässig wären, soweit dem nicht das Bauplanungsrecht, die Baunutzungsverordnung oder die auf spezifische gewerbliche Nutzungen bezogenen Vorschriften des Bauordnungsrechts entgegen stünden.