Wohnungseigentum


Die Entscheidungen wurden ab Juni 2017 veröffentlicht. Ältere Entscheidungen befinden sich auf der Seite Wohnungseigentum I

 


Beseitigungs-/Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB gegen Dritte: Geltendmachung durch einzelne Wohnungseigentümer statt der Gemeinschaft

Das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist mit einem Wegerecht (im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit) zugunsten des Nachbergrundstücks des Beklagten belastet. Dieser errichtet auf der Zuwegung  zu seinem Haus, teilweise auch auf dem über das Grundstück der WEG führenden Weg, eine Holzwand, eine Gartenbank, Pflanzkübel, Figuren und ein Gestellt.  Die Kläger, die Mitglieder der mehrköpfigen WEG sind, haben gegen den Beklagten Klage auf Entfernung und künftige Unterlassung, soweit sich die Gegenstände auf dem Grundstück der WEG befinden, erhoben. Amts- und Landgericht haben die Klage mit der Begründung der fehlenden Aktivlegitimation abgewiesen; die vom Landgericht zugelassene Revision war erfolgreich.

 

Die fehlende Aktivlegitimation hatte das Landgericht aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG hergeleitet, demzufolge die „geborene Ausübungsbefugnis“ für das Beseitigungs- und Unterlassungsbegehren der WEG zustünde. Es handele sich um gemeinschaftsbezogene Ansprüche. Zudem würde es sich um einen Anspruch gegen einen Dritten, der nicht Mitglied der Gemeinschaft sei, handeln.

 

Der BGH verwies darauf, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche aus dem Miteigentum am Grundstück gem. § 1004 BGB , anders als bei Schadensersatzansprüchen, keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 1. Halbsatz WEG bestünde, sondern lediglich eine solche nach § 10 Abs. 6 Satz 3 2. Halbsatz WEG. Das würde sowohl bei einem Anspruch gegen einen Miteigentümer als auch einem Dritten gelten. Die dagegen erhobenen Erwägungen seien nicht durchgreifend:

 

Zum Einen würde (so vom Landgericht) auf mögliche Uneinigkeiten der Miteigentümer verwiesen. Dem könne dadurch begegnet werden, dass die Gemeinschaft qua Beschluss an sich zieht; Miteigentümer, die dies anders sähen, könnten gegen diesen Beschluss Anfechtungsklage erheben.  Zum Anderen würde geltend gemacht, dass durch ein Urteil nicht eine Befriedung eintreten würde, da es an einer Rechtskrafterstreckung für die anderen Wohnungseigentümer fehle. Dem könnte (unabhängig von dem vom BGH am 28.06.2985 - V ZR 43/94 - entschiedenen Fall) durch eine Streitverkündung gegen die übrigen Miteigentümer vorgebeugt werden.

 

Vorliegend ergäbe sich auch keine andere Betrachtungsweise aus dem Umstand, dass das Bestehen des Anspruchs vom Umfang der eingetragenen Dienstbarkeit abhänge. Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch berühre den rechtlichen Bestand derselben nicht, weshalb eine gebündelte Rechtsdurchsetzung durch die Gemeinschaft nicht erforderlich sei.

 

 

Im Weiteren führt der BGH aus, weshalb der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auch in der Sache erfolgreich sein muss.


Kein Stimmrechtsverbot wegen Majorisierung   nach Veräußerung einer Einheit an beherrschtes Unternehmen

BGH, Urteil vom 14.07.2017 - V ZR 290/16 -

Die Gemeinschaftsordnung der mit vier Wohneinheiten versehenen WEG enthielt keine Regelungen zum Stimmrecht. Ein Eigentümer hatte zwei Wohnungen und übertrag das Eigentum an einer der Wohnungen auf eine vom ihm beherrschte UG & Co. KG. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die zwei weiteren Eigentümer, dass die Gesellschaft vom Stimmrecht ausgeschlossen sei. Danach beschlossen sie u.a. die Jahresabrechnung und die Verwalterbestellung. Die Beschlussanfechtungsklage des Klägers wurde vom Amtsgericht abgewiesen, seine Berufung vom Landgericht zurückgewiesen. Auf die vom Landgericht zugelassene Revision erfolgte eine Abänderung und die Beschlüsse wurden für ungültig erklärt.

 

Kernpunkt der Auseinandersetzung war, ob die unterlassene Wertung der Stimme der Gesellschaft einen formellen Mangel der Beschlussfassung darstellt. Das Unterlassen kann von dem Kläger, der gegen die Beschlüsse gestimmt hatte und deren Unwirksamkeit geltend machte, gerügt werden. Amts- und Landgericht waren allerdings der Ansicht, der Gesellschaft stünde (qua vorangegangener Beschlussfassung gegen die Stimmen des Klägers und der Gesellschaft) kein Stimmrecht zu. Dies beurteilte der BGH anders.

 

In Ermangelung anderweitiger Regelungen in der Gemeinschaftsordnung stand jedem Miteigentümer eine Stimme zu (Kopfstimmrecht). Damit kann, worauf der BGH Hinweis, eine nachträgliche Vermehrung des Stimmrechts eintreten, wenn ein Eigentümer, der mehrere Einheiten hält, einzelne veräußert. Auch wenn einzelne Einheiten an nahe Angehörige veräußert würden, hätte der neue Eigentümer ein (neu hinzukommendes) Stimmrecht.

 

Danach würde ein neues Stimmrecht auch dann entstehen, wenn ein Eigentümer eine von mehreren Einheiten auf eine von ihm beherrschte juristische Person übertrage; nicht zu klären sei hier die in der Rechtsprechung noch offene Frage, ob dies auch dann gilt, wenn der übertragende Eigentümer (anders als hier) noch anteilig Miteigentümer an der übertragenen Einheit verbleibe. Selbst wenn der Kläger hier die Übertragung vorgenommen haben sollte, um so ein weiteres Stimmrecht für sich zu generieren, läge kein Scheingeschäft iSv. § 117 Abs. 1 BGB vor. Die Entstehung des Stimmrechts setze nur eine wirksame Veräußerung voraus. Die Vermehrung des Stimmrechts nach Kopfanteilen sei nur Folge und hinzunehmen, auch dann, wenn der Veräußernde beherrschenden Einfluss auf den Erwerber ausübe.

 

Die Gesellschaft sei auch nicht allgemein vom Stimmrecht (unabhängig vom Beschlussgegenstand) ausgeschlossen. Das Stimmrecht gehöre zum Kernbereich des Mitgliedschaftsrechts in der WEG. Es dürfe nur ausnahmsweise in eng begrenzten Fällen begrenzt werden. § 25 Abs. 5 WEG als Sondervorschrift des § 181 BGB sähe daher keinen allgemeinen Stimmrechtsausschluss vor, sondern beschränke diesen auf Fälle der schwerwiegenden Interessenskollision. Auch ein rechtsmissbräuchliches Verhalten könne allenfalls dazu führen, dass die Stimmabgabe unbeachtlich sei (BGHZ 152, 46, 61ff).  Damit käme ein allgemeiner Stimmrechtsausschluss selbst bei einer konkreten Gefahr der Majorisierung nicht in Betracht.

 

Der Einwand der Beklagten, durch das zusätzliche Stimmrecht erlange der Kläger, der seit Jahren keine Hausgeldzahlungen leiste und die Gesellschaft würde auch keine leisten, eine Blockadeposition, würde den Stimmrechtsausschluss auch nicht rechtfertigen; soweit dies nicht in § 25 Abs. 5 WEG geregelt sei, müssten die übrigen Wohnungseigentümer die ihnen eingeräumten Rechtsschutzmöglichkeiten ergreifen.  Ein Wohnungseigentümer, der seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkäme, wäre nach § 25 Abs. 5 2. Alt. WEG von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen, soweit es um die Einleitung darauf gerichteter gerichtlicher Maßnahmen ginge.

 

Der Minderheitenschutz sei durch das Prinzip der ordnungsgemäßen Verwaltung gewährleistet (§ 21 Abs. 5 WEG), welches im Wege der Beschlussmängelklage geltend gemacht werden könne. Majorisierende Beschlüsse könnten im Hinblick auf Willkür und Rechtsmissbrauch u.ä, einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechen.  Auch könne eine Beschlussersetzungsklage erhoben werden, die dann möglich sei, wenn ein zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlicher Beschluss verhindert würde.

 

Die Stimmabgabe der Gesellschaft sei hier im Hinblick auf die Beschlüsse zur Jahresabrechnung und Verwalterbestellung auch nicht rechtsmissbräuchlich gewesen. Dies sei nur anzunehmen, wenn sich die darin zum Ausdruck kommende Majorisierung als Verstoß gegen die Rücksichtsnahme auf Interessen der Gemeinschaft und damit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung darstelle. Dies erfordere, dass die Stimmrechtsausübung die übrigen Eigentümer treuwidrig so benachteilige, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden könne, was in der Regel nur bei positiven Stimmabgaben vorläge (z.B. stimmen für einen wegen Vermögensdelikts vorbestraften Verwalter). 


Teileigentum und Anspruch auf erstmalige Herstellung durch Erfüllung bauordnungsrechtlicher Vorschriften für einen Aufenthaltsraum

BGH, Urteil vom 23.06.2017 - V ZR 102/16 -

Der hier vom BGH entschiedene Rechtsstreit betrifft zwar eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, was allerdings vorliegend keine Auswirkung hat. Grundlage ist, dass die drei Kläger jeweils Einheiten im Souterrain der von einem Bauträger errichteten und in Wohnungseigentum aufgeteilten Anlage erwarben, wobei in der Teilungserklärung (TE) zu der vom Kläger zu 2. erworbenen Einheit K2 von dem „Sondereigentum an sämtlichen Räumen der im Aufteilungsplan mit Nr. K2 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume“ gesprochen wurde, diese Räume im Aufteilungsplan mit „Kellerraum“ gekennzeichnet waren; entsprechendes galt für die von den weiteren Klägern erworbenen Einheiten K1 und K3. Die übrigen Einheiten dienten nach der TE zu Wohnzwecken. Weitergehend hieß es in § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO):

„Die Gewerbeflächen dürfen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden - die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. (...) Der Wohnungs- bzw. Teileigentümer ist verpflichtet, auf seine Kosten alle erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen einzuholen und hat alle mit der Nutzungsänderung in Zusammenhang stehenden Kosten und Lasten zu tragen.“

Eine baurechtliche Genehmigung zur Nutzung der Souterraineinheiten zu Aufenthaltszwecken lag nicht vor.  Der Kläger zu 1. beantragte bauordnungsrechtlich eine Nutzungsänderung, damit seine Souterrainräume zu Aufenthaltszwecken genutzt werden könnten. Zur Genehmigung forderte die Baubehörde einen zweiten Rettungsweg durch eine Fluchttreppe im Freien.  

 

Vom Kläger wurde der in der Eigentümerversammlung abgewiesene Antrag gestellt, die Herstellung eines zweiten Rettungsweges auf der Grundlage des Brandschutznachweises sowie eine zwecks Finanzierung eine Sonderumlage von € 7.500,00 zu beschließen. Gegen den ablehnenden Beschluss erhoben die Kläger Beschlussanfechtungsklage und darüber hinaus Beschlussersetzungsklage, mit der sie erreichen wollten, dass ihrem Antrag entsprochen wird. Amtsgericht und im Berufungsverfahren das Landgericht haben die Anträge zurückgewiesen; die vom Landgericht zugelassene Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

 

Das Landgericht stellte darauf ab, dass sich aus der TE und dem Aufteilungsplan kein Anspruch der Kläger ergäbe, da die Räume in der TE nicht als Wohnräume, im Aufteilungsplan als Kellerräume bezeichnet worden seien. Damit würde es hier bei dem Antrag um eine bauliche Veränderung iSv. § 22 Abs. 1 WEG gehen.

 

Dem folgte der BGH nicht. Beide Anträge (Beschlussanfechtung und Beschlussersetzung) könnten nur Erfolg haben, wenn den Klägern ein Anspruch auf Herstellung des zweiten Rettungsweges zustehen würde und dies nur dann bejaht werden könne, wenn es sich dabei um einen Beschluss nach § 21 Abs. 4 WEG handele, der eine erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums diene und damit zu einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehöre.

 

Das Landgericht habe verkannt, dass Teileigentum dazu geeignet sein müsse, als Aufenthaltsraum zu dienen, da die Bezeichnung als Teileigentum ohne weitere Hinweise jegliche Art gewerblicher Tätigkeit zulasse.  Dazu gehöre auch die Büronutzung, die bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen zulässig sei, mithin in Räumen, die nicht nur dem vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dienen oder dazu geeignet sind. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Maßnahmen, wie die Herstellung des zweiten Rettungsweges, könnten von den einzelnen Wohnungseigentümern daher gem. § 21 Abs. 4 WEG im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verlangt werden.

 

Dem würde auch nicht die Formulierung „Kellerraum“ im Aufteilungsplan entgegenstehen, da der dortigen Angabe allenfalls nachrangige Bedeutung zukäme. Maßgeblich sind Wortlaut und Sinn der TE, deren Auslegung hier ergibt, dass die Teileigentumseinheiten als Aufenthaltsräume geeignet sein müssen. Die Formulierung „nicht zu Wohnzwecken dienen“ würde dem nicht entgegen stehen, da damit die gesetzliche Definition des Teileigentums aus § 1 Abs. 3 WEG aufgegriffen werde. Auch § 4 Abs. 2 GO stünde der hier vorgenommenen Auslegung nicht entgegen: Soweit dort von „Gewerbeflächen“ gesprochen würde, die zu „baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden“ dürften, würde sich damit nicht klar und eindeutig der Ausschluss einer zulässigen Nutzung als Aufenthaltsräume ergeben, sondern lediglich, dass unterschiedliche gewerbliche Nutzungen zulässig wären, soweit dem nicht das Bauplanungsrecht, die Baunutzungsverordnung oder die auf spezifische gewerbliche Nutzungen bezogenen Vorschriften des Bauordnungsrechts entgegen stünden.