Rechtsprechung

Immobilienrecht


Zum Grundstücksrecht allgemein siehe auch > Grundstücksrecht

Zum Kaufrecht allgemein, nicht betreffend Immobilien, siehe auch > Kaufrecht.

Zum Maklerrecht, auch betreffend Immobilien, siehe > Maklerrecht.


Sozialbindung der Wohnung als (Rechts-) Mangel

BGH, Urteil vom 14.09.2018 - V ZR 165/17 -

In dem notariellen Kaufvertrag der Parteien hieß es: „Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Wohnungseigentums sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Kläger (Käufer) verlangte von der Beklagten (Verkäuferin) die Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Feststellung, dass die Beklagte ihm zum Ersatz weiterer Schäden verpflichtet sei. Die Beklagte erhob die Einrede der Verjährung.

 

Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen. Auf die (zugelassene) Revision hob der  BGH das Urteil auf du verwies den Rechtsstreit zur anderweitigen Entscheidung an das OLG zurück.

 

Der BGH stellte fest, dass die Wohnung einen Mangel iSv. § 435 S. 1 BGB aufweise. Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stelle einen Rechtsmangel dar , da der Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen eingeschränkt würde (so Eigennutzung, §§ 6 WoBindG, 27 Abs. 4 WoFG, als auch Fremdnutzung, §§ 4ff WoBinfG, 25ff WoFG). Dieser Mangel ließe sich auch nicht mit der Begründung verneinen, vom Kläger sei ein kausaler Zusammenhang zwischen der unterlassenen Aufklärung über die Sozialbindung und seinem Kaufentschluss nicht dargelegt worden, und es könne offen bleiben, ob der im Vertrag benannte Haftungsausschluss auch die Haftung für Rechtsmängel umfasse.

 

Würde man die Haftung für Rechtsmängel mit der vertraglichen Formulierung nicht als ausgeschlossen ansehen wollen, käme es, so der BGH, von vornherein nicht auf die Frage der Kausalität für den Kaufentschluss an, da die Beklagte nach §§ 433 Abs. 1 S. 2, 435 S. 1 und 437 BGB ohne weiteres für Rechtsmängel einzustehen habe.

 

Aber auch dann, wenn der vertragliche Haftungsausschluss Rechtsmängel umfassen würde, käme es auf die Kausalität nicht an. Denn die Beklagte könne sich nach § 444 BGB auf den Haftungsausschluss nicht berufen, wenn sie den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel arglistig verschwiegen habe. Dies habe das OLG offen gelassen, weshalb das Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zurückzuverweisen sei.  

 

Zunächst würde das Berufungsgericht den Umfang der Freizeichnungsklausel zu prüfen haben, wobei es zu berücksichtigen habe, dass eine Freizeichnungsklausel als Abweichung vom dispositiven Recht stets eng auszulegen sei. Negiere das OLG die Anwendbarkeit auf Rechtsmängel, wäre der Klage stattzugeben. Sollte der Schadensersatzanspruch nach den zu treffenden Feststellungen des OLG ausgeschlossen sein, käme es darauf an, ob die Beklagte Kenntnis hatte, da sie dann den Kläger hätte aufklären müssen. Dabei käme es nicht darauf an, ob der Kläger die Wohnung besichtigt habe. Zwar würde für bei Besichtigung frei zugänglichen und damit ohne weiteres erkennbaren Mängeln keine Offenbarungspflicht bestehen (BGH, Urteil vom 09.02.2018 - V ZR 274/16 -). Dies gelte aber nicht für die Sozialbindung, da der Rechtsmangel nicht einer Besichtigung zugänglich sei.

 

 

Sollte danach die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen haben, müsse das OLG die Verjährungsproblematik klären. Die Verjährung beginne nach 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Kläger als Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erstmals Kenntnis erlangt habe oder (ohne grobe Fahrlässigkeit) hätte erlangen müssen. 


Geltendmachung und Bewertung von Nutzungsvorteilen bei Rücktritt vom Kaufvertrag

BGH, Urteil vom 30.06.2017 - V ZR 134/16 -

Der Beklagte, der vom Kläger ein Wohnhaus in Form von Wohnungseigentum erwarb, trat vom Kaufvertrag zurück, da die Terrasse nicht genehmigt war.  Nach dem auf Rückzahlung des Kaufpreises  und weiterer vom Beklagten geltend gemachter Schadenspositionen (so die Vertragskosten) Zug um Zug gegen Rückübereignung geführten Prozess (das Urteil erging auf die mündliche Verhandlung vom 11.07.2013) der Parteien und Rückgabe (30.12.2013) verklagte nun der Kläger den Beklagten auf Ersatz der Nutzungsvorteile. Dabei ermittelte er diesen zeitanteilig linear aus dem ursprünglich vereinbarten Erwerbspreis von € 124.000,00 und einer 25-jährigen Restnutzungsdauer mit € 12.400,00. Das Landgericht hatte ein Gutachten über den Mietwert eingeholt. Nach Vorlage des Gutachtens hatte der Kläger die Klage auf den angenommenen objektiven Mietwert von € 26.862,00 erhöht. Das Landgericht gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht (OLG) hat auf die Berufung des Beklagten die Klage bis auf einen Betrag von € 1.421,00 abgewiesen. Mit der vom OLG zugelassenen Revision begehrte der Kläger seine vom Landgericht zugesprochene Forderung weiter.

 

Das OLG hatte in dem rechtskräftigen Vorprozess eine Präklusion des Klägers gesehen. Dem folgt der BGH nicht. Zwar könne eine rechtskräftige Entscheidung in einem Vorprozess zu einer Tatsachenpräklusion führen. Allerdings würden die tatsächlichen Feststellungen in einem Vorprozess nicht in Rechtskraft erwachsen. Allerdings dürfe die Rechtskraft des im Vorprozess  erhobenen Anspruchs nicht mit dem Vorbringen ausgehöhlt werden, dieses Urteil gründe sich auf unrichtige tatsächliche Feststellungen (BGHZ 123, 137, 140). Hat mithin ein Gericht den Streitgegenstand eines bereits rechtskräftig entschiedenen Vorprozesses erneut zu prüfen, müsse es den Inhalt der rechtskräftigen Entscheidung seiner eigenen Entscheidung zugrunde legen. Diese Präklusionswirkung träte ein, unabhängig davon, ob die Tatsachen im Vorprozess vorgetragen und/oder bekannt seien; ausgenommen seien nur Tatsachen, die nach der mündlichen Verhandlung im Erstprozess entstanden seien.

 

Dass aber bedeute, dass die Tatsachenpräklusion nicht weiter gehe als die Rechtskraft des Urteils im Vorprozess. Damit sei vorliegend der begehrte Nutzungsersatz nicht erfasst. Außerhalb des Streitgegenstandes bestehe keine Präklusion, auch wenn mit der Klage ein wirtschaftlich identisches Ziel verfolgt werde und sich die Tatsachen überschneiden würden. Tatsachen des Vorprozesses, die Gegenstand des Lebenssachverhalts gewesen seien, seien nur insoweit betroffen, als sie den Anspruch betreffen, über dem im Vorprozess entschieden wurde. Damit würde ein Verkäufer eine rechtskräftige Verurteilung zur bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung  eines nichtigen Kaufvertrages gehindert, in einem Folgeprozess von ihm im Vorprozess nicht geltend gemachte Vorteile zu verlangen, die der Käufer aus dem Kaufvertrag erlangt habe. Dies deshalb, da bei der Rückabwicklung des nichtigen Vertrages nur ein einziger Anspruch auf den Saldo der wechselseitigen Vor- und Nachteile  bestünde.  Dies würde aber nicht gelten, wenn erstmals ein selbständiger Anspruch aus dem gleichen Sachverhalt, wie er Gegenstand des Vorprozesses gewesen sei, geltend gemacht würde.  

 

Vorliegend handele es sich um einen selbständigen Anspruch aus dem identischen Sachverhalt.

 

Nach dem nach der Schuldrechtsreform zum 01.01.2002 geltenden § 325 BGB wurde eine Alternativität von Rücktritt und Schadensersatz aufgehoben. Damit konnte nicht mehr statt Rücktritt Schadensersatz (der im Falle des großen Schadensersatzes zur automatischen Saldierung führte)  verlangt werden. Mithin könne nunmehr nicht nur neben den Rücktritt Schadensersatz verlangt werden, sondern hätte die Änderung auch dazu geführt, dass der Nutzungsausgleich nicht mehr schadensersatzrechtlich sondern rücktrittsrechtlich ausgestaltet sei. Das Begehren auf Rückabwicklung sowie Zahlung eines darüber hinaus gehenden Schadens begründe den Nutzungsersatzanspruch des Verkäufers nach § 346 Abs. 2 BGB, der nicht im Rahmen der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen sei. Gleiches würde auch dann gelten, wenn der Käufer die Rückabwicklung im Wege des Schadensersatzes statt der ganzen Leistung betrieben hätte, §§ 437 Nr. 3 iVm. 281 Abs. 5, 346ff  BGB.

  

Der Höhe nach sei der Nutzungsersatzanspruch des Klägers zeitlich auf den die Zeit zwischen der mündlichen Verhandlung im Vorprozess vom 12.07.2013 bis zur Rückgabe am 30.122013 und im übrigen zeitanteilig linear aus dem dem Erwerbspreis abzuleitenden Wert der Nutzung zu berechnen. abzuleiten. Nach dem Mietwert könne sich der Nutzungsvorteil des Käufers nicht berechnen, wenn dieser im Wege des Schadensersatzes seine Investitionsentscheidung rückgängig mache. Dies sei nur der Fall, wenn sich der Käufer nicht auf die Rückforderung des Kaufpreises und die mit dem Vertragsabschluss verbundenen Nebenkosten beschränke, sondern darüber hinaus Herausgabe der vom Verkäufer aus dem Kaufpreis gezogenen Nutzungen und/oder Ersatz von Finanzierungs- und/oder Betriebskosten verlange, was hier nicht der Fall gewesen sei.


Bauträger: Haftung bei Sichtbehinderung entgegen der Prospektangabe

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12.11.2015 – 3 U 4/14 -

Werbematerialien eines Bauträgers können eine Beschaffungsvereinbarung begründen (Brandenburgisches OLG vom 26.05.2013 – 12 U 115/12 -).  Dies gilt nicht nur für die Beschaffenheit des Bauobjekts als solchem. Das OLG Frankfurt hatte zu entscheiden, wie die Angaben des Bauträgers im Verkaufsprojekt bezüglich der Aussicht zu verstehen sind. Dort hatte der bauträger ausgeführt, von einer Südterrasse wären die Türme der Stadt zu sehen und eine Wohnung im Erdgeschoß wurde mit den Worten beworben, von dort gäbe es einen unverbaubaren Skyline-Blick.

 

Die Angaben im Prospekt waren auch in Bezug auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospekts und des Verkaufs als auch noch bei Übergabe an den Käufer richtig gewesen. Allerdings erfolgte späterhin eine sichtbehindernde Bebauung. Die Käufer verlangten daher die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Klage war in beiden Instanzen erfolgreich.

 

Das OLG führte zur Begründung aus, die Sichtbehinderung stelle eine nachvertragliche Pflichtverletzung dar. Es verweist darauf, dass die Rechtsprechung eine nachvertragliche Pflichtverletzung z.B. darin sehen würde, dass der Bauträger das Restgrundstück bebaut wird oder anders bebaut wird als zugesagt. Daraus würde deutlich, dass das Integritätsinteresse des Käufers geschützt werden soll. Da hier der Bauträger selbst die Verbauung vorgenommen habe, hätte er dies auch nach § 280 Abs. 1 BGB zu vertreten.

  

Anmerkung: Wenn, wie hier, von „unverbaubar“ die Rede ist, muss m.E. nicht mehr geprüft werden, ob die Verbauung deshalb zu vertreten ist, da sie von dem Bauträger selbst vorgenommen wurde. Vorliegend hatte sich der Bauträger, nach den Entscheidungsgründen, auch darauf berufen, dass ein Dritter auch die Verbauung vorgenommen hätte. Das OLG wies lediglich diesbezüglich darauf hin, dass – sollte dies stimmen – weder eine ordnungsgemäße Aufklärung des Käufers vorläge noch das vermutete Verschulden beseitigt würde. Wenn, wie hier, der Bauträger auf den Skylineblick werbemäßig (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) abstellt, so muss er auch dafür einstehen. Er hätte mithin entweder bereits im Prospekt, spätestens aber bei Protokollierung darauf verweisen müssen, unter welchen Umständen (z.B. Abweichung von einem Bebauungsplan oder Änderung desselben pp.) diese Aussage keine Bedeutung hat. 


Schwarzgeldabrede und notarieller Kaufvertrag

OLG Hamm, Urteil vom 25.06.2015 – 22 U 166/14 -

Auch wenn es verwunderlich ist, so ist doch eine Schwarzgeldabrede auch bei notariellen Kaufverträgen zwischen fremden Dritten nicht ein Ausnahmefall. Immer wieder kommt dies vor, da z.B. der Käufer die Grunderwerbsteuer (auf den Schwarzgeldanteil) sparen will, der Verkäufer eventuell Teile des Erlöses versteuern muss. Dabei denken wohl Käufer als auch Verkäufer, dass durch die Wahrung der Auflassung im Grundbuch (d.h. die Eigentumsumschreibung, § 311 b BGB, der durch die Schwarzgeldabrede nichtige Vertrag gleichwohl wirksam würde (wenn die Vertragsparteien sich überhaupt weitergehende Gedanken über Risiken machen sollten).

 

So wohl auch in dem dem OLG Hamm zur Entscheidung vorgelegten Fall: Es geht um eine Teilfläche eines Grundstücks. Mit notariellen Vertrag erwarb der Kläger ein Grundstück, welches im Kaufvertrag mit „G3 8, Flst…., Gebäude- und Freifläche, T-Straße, groß 657m²“ angegeben wurde. Dafür zahlte er gemäß notariellen Vertrag € 130.000,00 und zusätzlich „schwarz“ € 13.000,00. Später stellte in Vermesser fest, dass der kaufgegenstand noch mehr Fläche umfasste, als von den Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages angenommen. Der Kläger begehrte daher die Auflassung einer weiteren Teilfläche des Grundstücks.

Klage und Berufung waren erfolglos.

 

Der Kaufvertrag war wegen der Schwarzgeldabrede nichtig, da es an dem Beurkundungserfordernis fehlte, § 311b BGB. Zwar wird die fehlende Form bei Wahrung der Auflassung gem. § 311b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt. Dies gilt aber, so das OLG Hamm, dann nicht, wenn sich wie hier die Parteien über den Verkauf eines Grundstücks einigten, welches einen größeren Umfang hat als nach dem objektiven Erklärungswillen im Kaufvertrag vorgegeben und danach auch aufgelassen wurde. Der Grundsatz der falsa demonstratio non nocet (§ 133 BGB)  gilt nicht im Grundbuchrecht.


Energieausweis: Die bloße Überlassung an den Käufer  führt noch nicht zur Beschaffenheitsvereinbarung

OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2015 - 17 U 98/14 -

Die Sinnhaftigkeit eines Energieausweises wurde und wird in Fachkreisen weiter diskutiert. Aber er ist Pflicht bei Abschluss von Kauf- und Mietverträgen. Was aber ist, wenn dieser falsch ist ?

 

Der Beklagte ließ, auch Hinweis des Maklers, durch einen Sachverständigen einen Energieausweis für sein 1934 erbautes Einfamilienhaus erstellen und überließ diesen sodann dem klagenden Käufer vor Vertragsabschluss. Der Käufer selbst beauftragte einen Sachverständigen, der im Hinblick auf die „abweichende energetische Situation“ die dadurch bedingte Abweichung vom Verkehrswert auf rund € 22.000,00 und die jährlichen Heizkosten (ca. € 400,00/Jahr) schätzte. Die Klage des Käufers blieb in beiden Instanzen erfolglos.

 

Das OLG Schleswig verwies u.a. auf die Gesetzesmaterialien zur EnEV (BR-Drucks. 292/07, 118f), nach denen der Energieausweis und dessen Inhalt Rechtswirkungen in Kauf- und Mietverträgen nur entfalten, wenn die Vertragsparteien den Energieausweis ausdrücklich zum Vertragsbestandteil machen. Zwingend für die Gewährleistung des Verkäufers bleibt im Falle der Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB der anzunehmende Erklärungsinhalt nach §§ 133, 157 BGB. Da vorliegend der Energieausweis, der überlassen wurde, selbst nur auf den informatorischen Charakter verweist, und im übrigen der Verkäufer mangels Fachkunde die Angaben auch kaum hätte prüfen können. Auch wäre im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Der Verkäufer würde dann nur haften, wenn er arglistig gehandelt hätte, also insbesondere durch Manipulation der Grundlagen und des Inhalts des Energieausweises; weiterhin könnte der Käufer auch den vom Verkäufer beauftragten Sachverständigen aus einem Vertrag zu Gunsten Dritter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn dieser gegen seine Sorgfaltspflichten verstoßen haben würde. 


Asbest als offenbarungspflichtiger Mangel ?

OLG Koblenz, Urteil vom  04.03.2015 – 5 U 1216/14 -

Die Verkäuferin einer Immobilie wies den Käufer nicht darauf hin, dass  die Dachplatten aus Asbestzement bestehen. Im Kaufvertrag wurde eine Haftung der Verkäuferin wegen Sachmängeln ausgeschlossen, soweit nicht Vorsatz oder Arglist bestünde.

Das OLG Koblenz führte zur Begründung aus, die Verkäuferin habe nicht ungefragt etwas zur Asbesthaltigkeit der Dachplatten erklären müssen. Nur wenn vom Asbest eine konkrete Gesundheitsgefährdung ausgehen würde, hätte eine Offenbarungspflicht bestanden. Nach Angaben eines vom Landgericht beauftragten Sachverständigen ergäben sich hier erst Risiken, wenn das Dach abgebrochen oder saniert würde, wobei dann allerdings darauf erfahrene Dachdeckerbetriebe berufen würden, die die erforderliche Sicherheit gewährleisten könnten.

Wenn allerdings  - was nach Zurückverweisung das Landgericht bei erneuter Beweiserhebung zu prüfen habe -  der Ehemann der Verkäuferin eine Asbestfreiheit erklärt haben sollte und dadurch den Käufer in die Irre geführt hätte, wäre ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz begründet.