BGH, Urteil vom 31.03.2021 - XII ZR 42/20 -
Wird in einem gewerblichen Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bestimmte Umgestaltungen an der Mietsache als (ggf. teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung vorzunehmen hat, beginnt eine Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Erfüllung mit dem Zeitpunkt der Nutzungsüberlassung.
Für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Nicht- oder nicht vollständiger Erfüllung greift die kurze Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB (beginnend mit Rückgabe der Mietsache) dann, wenn die vereinbarte Umgestaltung (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung ist und mit der Vereinbarung der Zustand bei Rückgabe der Mietsache festgelegt wird. Wird bei Vereinbarung der Umgestaltung für diese auch ein Wert angegeben, so ist davon auszugehen, dass die konkreten Maßnahmen Wertverbesserungen auch für künftige Nutzungen sind und den Zustand bei Rückgabe darstellen sollen.