BGH, Beschluss vom 26.04.2023 - XII ZR 83/22 -
Gegenstand der Entscheidung des BGH sind Schadensersatzansprüche, nachdem die Mieterin wegen Nichtzurverfügungstellung der angemieteten Räume Ersatzräume mietete und die Frage, ob ein (beantragtes) Sachverständigengutachten zur Frage der Gleichwertigkeit als Grundlage des Schadensersatzanspruchs vom Gericht einzuholen ist.
Nimmt der Mieter die Vertragsverletzung des Vermieters (hier: Nichtzurverfügungstellung der gemieteten Gewerberäume) berechtigterweise zum Anlass, den Umständen nach angemessene neue Räume anzumieten, kann er die Differenz zwischen dem niedrigeren Mietzins beim Vermieter zum höheren Mietzins bei der Ersatzimmobilie (berechnet auf den Quadratmeter) als Schadensersatz geltend machen.
Ob die Ersatzimmobilie angemessen und damit mit der zunächst gemieteten Immobilie gleichwertig ist, ist einem Sachverständigengutachten zugänglich, welches vom Gericht auf Antrag einzuholen ist. Eine eigene Bewertung durch das Gericht ist ausgeschlossen (wenn nicht eine Sachkunde durch die erkennenden Richter dargelegt wird, die im Hinblick auf ihre richterliche Tätigkeit bei Gewerbeimmobilien nicht angenommen werden kann).
Die Frage der Gleichwertigkeit ist zwar von einer Wertung abhängig, die aber an beweisbare Eigenschaften der Mieträumlichkeiten sowie Bedürfnisse und Wertvorstellungen der maßgeblichen Verkehrskreise, mithin innere und äußere Tatsachen, anknüpft und damit eine dem Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zugängliche Tatsachenfrage.
Die Nichterhebung des Sachverständigenbeweises verstößt gegen das Gebot des rechtlichen Gehörs, Art. 103 Abs. 1 GG.